La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, de fecha
26 de noviembre del 2025, ofrece un interesante examen acerca de la tácita reconducción
en un arrendamiento de vivienda.
Recuerda en primer lugar, que conforme a su propia sentencia
de 20 de febrero de 2023:
La tácita reconducción a que se refiere el art. 1.566 CC, da
lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por
el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende
producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa
arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal
del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho
plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la
devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado art. 1.566 CC,
da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el
contrato",dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los
pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de
duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el
inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para
tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el art.
1.581 CC, al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a
que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el
caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de
la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado
un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario").
Y no pude aplicarse un régimen de la tácita reconducción de
la LAU, porque no lo tiene.
Es lo cierto que la STS 530/2018, de 26 de septiembre fijó
la buena doctrina de que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita
reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si
bien el pago de la misma se articule por meses anticipados.
A diferencia de lo que sucede con la prórroga legal del art.
10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la figura de la tácita reconducción no
exige plazo de preaviso alguno a fin de poner en conocimiento el arrendador su
voluntad de no renovar, por lo que no es exigible la comunicación con un plazo
de preaviso determinado sino, simplemente, que el arrendador comunique su
voluntad de dar por finalizado el contrato antes del transcurso de los quince
primeros días tras finalizar el contrato.
En definitiva:
1. No hay plazo para preavisar el fin del contrato de
arrendamiento, según lo pactado, y después de cumplido el plazo máximo de
prórroga forzosa a voluntad del arrendatario.
2. La comunicación del arrendador al arrendatario es necesaria para que no se
produzca la tácita reconducción de art. 1.566 CC.
3. No viene legalmente dispuesta ninguna forma especial para efectuar esta
notificación, así que no se requiere que sea fehaciente
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