El precio del retracto arrendaticio

 

HECHOS:

Los arrendatarios de dos fincas rústicas presentan demanda de retracto, habiendo depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

La demandada se opuso a la demanda alegando que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de abril de 2026, desestimó el recurso de casación de los arrendatarios.

Considera el Supremo que por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella.

La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación: “Hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos” (STS 21/09/1993). “Finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable” (STS 30/04/1991 con cita de otras varias).

Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en la normativa tributaria, no requerirá el consentimiento del afectado.