La ‘ayuda’ a los damnificados por la burbuja inmobiliaria

En uno de sus múltiples decretos leyes, el sexto del año, el Gobierno ofrece la posibilidad de una denominada reestructuración de deudas hipotecarias, para aquellos deudores, situados en el umbral de exclusión es decir que reúnan los requisitos que a continuación se exponen:

I.- Que su banco acreedor se haya adherido al código de buenas prácticas anexo al decreto ley citado.

II.- Que el crédito hipotecario se refiera a una vivienda cuyo precio de adquisición esté entre 120.000 y 200.000 euros dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

III.- Que el deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en el que ya se haya anunciado la subasta

IV.- Que la vivienda no haya sido gravada con cargas posteriores.

V.- Que ni el deudor ni ninguno de sus familiares convivientes tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VI.- Que no existan avalistas o fiadores o si existen no tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VII.- Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

La llamada reestructuración de deudas hipotecarias consiste en:

a) Carencia en la amortización de capital de cuatro años. Es decir durante esos cuatro años el deudor solo pagará intereses, quedando el capital intacto.

b) Se amplía el plazo de la hipoteca a cuarenta (40) años a contar desde que se inició.

c) El interés aplicable a partir de esa reestructuración será el Euribor+0,25. La verdad es que podía haberse fijado un tipo fijo y moderado para toda la vida del préstamo.

d) Se prohíben las comisiones por amortización parcial anticipada durante diez años. Es decir durante ese plazo el deudor podrá pagar anticipadamente parte de su deuda sin que le cobren comisión por ello.

A quienes resulte inviable el plan anterior, es decir en los casos que la cuota mensual resultante sea superior al 60% del conjunto de los ingresos familiares, podrá solicitar al banco una quita de la deuda.

Esta quita, rebaja definitiva, de la deuda es facultativa para el banco, puede concederla o denegarla.

Esta rebaja será o bien del 25% o bien el resultante de este complicado cálculo:

1.- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

2.- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido

La solución alternativa es la dación en pago decretada por el Gobierno, con análogos requisitos lo que la hace impracticable quizá por tanto la recomendación es que, en los casos en que ‘perder la vivienda’ es lo menos malo, convenga dejar al banco que ejecute y esperar que el juzgado aplique la doctrina del Auto de la Audiencia de Navarra, impidiendo el embargo de más bienes.

La Dación en pago

A la vista de las manifestaciones del Ministro sr. de Guindos, la actualidad del concepto es evidente.

Ante todo cabe subrayar que el Ministro ha hablado de la implantación de un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero, por lo tanto habrá que estar a la expectativa del alcance de esa medida.

Entre tanto puede ser interesante exponer de modo resumido los aspectos teóricos de la dación en pago.

Si bien en el Código Civil no aparece con esta denominación, lo cierto es que entre las formas de extinción de las obligaciones –art. 1156-, y como una subespecie del pago, pago por cesión de bienes, dicho Código Civil establece que el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas –art. 1175-.

Está facultad sufre sin embargo una importante limitación en el párrafo siguiente: Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Puesto que en la misma se admite el pacto en contrario ello ha propiciado que la doctrina jurisprudencial haya elaborado la siguiente distinción:

La datio pro soluto (dación en pago) y la datio pro solvendo (dación para el pago).

La primera constituye un acto en virtud del cual el deudor trasmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular.

La segunda que sería la prevista en el párrafo antedicho se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente, sin extinción del crédito en su totalidad, puesto que, salvo pacto en contrario, el deudor sigue siéndolo del adjudicatario en la parte del crédito a que no hubiese alcanzado el importe líquido del bien o bienes cedidos en adjudicación.

Es evidente que cuando se trata de una deuda, garantizada con una hipoteca sobre la propia vivienda, que el deudor no puede afrontar y el valor de mercado de esa vivienda es inferior a la deuda, no cabe otra solución en justicia que la primera opción.

Conviene recordar que en tal sentido, -la equidad de esa interpretación-, se han pronunciado ya distintos tribunales, empezando por el Auto de la Audiencia de Navarra, que consideró como fundamento para considerar que se había producido auténtica dación en pago (datio pro soluto) la responsabilidad moral del acreedor en la valoración excesiva de la finca que garantizaba su crédito.