LPH: La cuota de participación en los elementos comunes.

 

HECHOS:

El propietario de un local comercial, en régimen de propiedad horizontal, notifica a la comunidad de propietarios que deberán girarle los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%, en lugar del 2,40% que se había repercutido y pagado hasta ese momento.

La comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

Del Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de febrero de 2026, desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios.

Recoge el Supremo que, la sentencia de la Audiencia, considera debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. Igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Tampoco puede ser aceptada la doctrina de los actos propios, ya que el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.