Sin embargo para los celebrados con posterioridad a esa
fecha y antes de la vigencia de la actual ley arrendaticia, es decir durante la
vigencia del llamado Decreto Boyer, la disposición
transitoria primera de la misma dispone que: "Los contratos de
arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985,
que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30
de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
El citado art. 9
del RDL 2/1985 señalaba: Los contratos de arrendamiento de viviendas o
locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente
Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes
contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga
establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto
refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio
de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.
¿Quiere decir ello
que si en un contrato de arrendamiento celebrado a su amparo se pactó
sometimiento el régimen de prórroga forzosa, este alquiler no terminará hasta
que se extinga la persona jurídica arrendataria? Es decir su duración será prácticamente interminable.
NO. El Tribunal Supremo en sentencia de diecisiete
de Noviembre de dos mil once se ha pronunciado en sentido contrario.
Considera el Supremo que la entrada en vigor de la LAU 1994,
provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres
regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de
solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los
contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la
prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones
Transitorias.
Recuerda que la STS 9/09/2009 señala que "una cosa es
que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la
prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los
arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta
que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4. º de la
LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y
naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al
menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año
prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años
sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida
por la ley" En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de
las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de
cuyas características es la temporalidad.
El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera,
apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen
fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados
tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido
la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de
arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la
prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar
previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia
del arrendamiento.
Para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los
que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les
resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de
la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994.
