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lunes, 9 de noviembre de 2020

LAU 1964. La duración de un alquiler de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1 de septiembre de 1977.

Se pacta en el mismo que la duración sería "por años prorrogables".

La arrendadora insta desahucio al considerar que se encuentra extinguido por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

El Juzgado de 1ª instancia no entró a resolver sobre el fondo del asunto por entender que existía una "cuestión compleja" y, por tanto, había inadecuación de procedimiento.

La Audiencia Provincial no obstante rechazar la argumentación del Juzgado sobre inadecuación de procedimiento, desestimó la demanda al entender que la parte actora no ha conseguido acreditar la expiración del plazo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

Considera el  Supremo que el recurso de casación está basado en dos motivos. el primero se alega la infracción de los artículos 1203 y 1204 CC por oposición a la jurisprudencia del TS, con cita y análisis de varias sentencias de la sala. Entiende que, en caso de duda, se ha de estimar que concurre la novación modificativa y no la novación extintiva, a pesar de que se hayan modificado tanto la extensión del local arrendado como el importe de la renta. En el segundo se denuncia la infracción de los artículos 1581 CC y 37 LAU 1994 por oposición a la jurisprudencia del TS al entender que, de apreciarse la novación extintiva, no cabe considerar que el contrato no habría vencido porque, vigente la LAU, el plazo de los contratos ha de ser determinado y no cabe que los arrendamientos sin plazo sean equivalentes a la antigua prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964.

En atención a ello, la posición mayoritaria en la sala considera que no se puede pretender ahora la extinción del contrato primitivo del año 1977 -que lo estaría por aplicación de la Disposición TransitoriaTercera de la LAU 1994- cuando, con posterioridad a dicha fecha y pese a concurrir causa legal de extinción, las partes han realizado actos reveladores de su voluntad de continuar con la relación arrendaticia.

En efecto se ha reducido el local arrendado dejando fuera toda la superficie dedicada a cafetería -unos 90metros cuadrados- y los primitivos arrendatarios dejan todos los elementos necesarios para el funcionamiento de la cafetería, de modo que la parte demandante se hace con las llaves del nuevo local y se las entregan a una inmobiliaria para gestionar su arriendo; se pacta, además, una nueva renta para el nuevo local, en el que se llevan a cabo las obras necesarias para servir exclusivamente como restaurante, con una fuerte inversión.

Nos encontramos, en consecuencia, ante una nueva situación que afecta a la relación jurídica entre las partes que no se puede reconducir, por obra exclusiva de la demandante, a la procedencia de declarar la extinción del arrendamiento inicialmente concertado en el año 1977, pues los propios actos de la parte arrendadora revelan que no fue esta su intención hasta que -por posibles diferencias entre dichas partes- pretende ahora hacer valer sus derechos de conformidad a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

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