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jueves, 4 de octubre de 2012

El preaviso en los alquileres

Una interesante sentencia de la AP de Madrid de veintiuno de mayo de dos mil doce, efectúa un sugerente estudio sobre el plazo de preaviso conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Se parte de un contrato de alquiler en el que figura la siguiente cláusula: Con al menos sesenta días de antelación a la finalización del presente contrato de arrendamiento el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador 1) su intención de renovar el contrato, en cuyo caso deberá aportar nuevo aval bancario por el mismo importe o 2) su intención de no renovarlo, en cuyo caso permitirá el acceso a la vivienda, cuantas veces sea necesario para facilitar un posterior arrendamiento.

Partiendo de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU, que establece la prórroga obligatoria del contrato, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, la AP de Madrid, ante la duda de si este plazo de preaviso puede ser objeto de supresión, acortamiento, o extensión a un periodo mayor, hace el siguiente razonamiento:

El contrato de arrendamiento de finca urbana, y en concreto el de vivienda, no excluye de su contenido el principio de libertad de pacto que se establece con carácter general en el artículo 1255 del Código Civil, siempre y cuando lo estipulado no sea más gravoso o perjudicial para el arrendatario, cuya protección y tutela procura el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Precepto que dispone " serán nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (II), salvo los casos en que la propia norma lo autorice".
Luego los plazos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo tienen carácter imperativo para el ejercicio de los derechos del arrendador en perjuicio del arrendatario. Sin embargo no se incide en la sanción que prevé el artículo 6 cuando en virtud de una estipulación del contrato se reduce o se suprime el plazo de preaviso que corresponde al arrendatario, y entre ellos el contenido en el artículo 10, en la medida que aquél resulta beneficiado por dicho pacto. Por la misma razón nada obsta a que, correlativamente, el arrendador renuncie, expresa o implícitamente, a su derecho a conocer con la antelación legal prevista que el arrendatario va a desocupar la vivienda una vez se haya cumplido el plazo contractual convenido superior a cinco años o el periodo mínimo legal o cualquiera de sus prórrogas.

Con lo cual concluye que: En definitiva, está permitido ampliar el plazo de preaviso cuando deba darlo el arrendador, pero no cuando el obligado a darlo sea el arrendatario que, sin embargo, si podrá reducirse e incluso suprimirse por acuerdo de los contratantes.