DECÁLOGO DEL CASERO

I

Todos los acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito.-Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

No pongas en el contrato cláusulas abusivas, oscuras o ilegales. Perjudican a quien las pone.

III

Entrega la vivienda y su equipamiento en el mejor estado posible. La actuación de buena fe beneficia a quien la practica.

IV

Asegúrate previamente de la solvencia económica de tu inquilino. El juicio de desahucio por falta de pago es lento y gravoso.

V

Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda CINCO años, y sin embargo puede marcharse a los SEIS meses. 

VI

No cojas señal/arras/fianza previa si no estás decidido a ese alquiler. Deberás devolverla duplicada si decides no alquilar.

VII

Una vez entregada la vivienda no puedes entrar en ella sin permiso del inquilino. Es su morada y goza de protección constitucional y penal.

VIII

Procura atender las reparaciones que te correspondan a la mayor urgencia. Redundará en beneficio de la relación con el inquilino.

IX

Previo examen, formaliza por escrito el fin de contrato haciendo constar el estado en que se encuentra la vivienda, así como los muebles y enseres que la equipan, dedicando a ello el tiempo que sea necesario. Te permitirá reclamar por los daños y desperfectos a cargo del inquilino.

X

Acude a un Abogado para la redacción de clausulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance que el sentir popular puede ignorar.

DECÁLOGO DEL INQUILINO

I

Todos los pagos, acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. -Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

Lee atentamente el contrato antes de firmarlo y si no entiendes algo, acude a un Abogado. No hay “moviola”. Especial atención en esa lectura se necesita si vais a ser varios inquilinos. Exige que consten los datos que luego puedes necesitar: Domicilio del arrendador para notificaciones y referencia catastral del inmueble. Exige que te acrediten el depósito de la fianza.

III

Antes de recibir las llaves examina con detalle el estado de la vivienda y comprueba el funcionamiento de las instalaciones y aparatos. Evitarás controversias posteriores. Tienes derecho a exigir el Certificado de Eficiencia Energética.

IV

No dejes de pagar o consignar judicialmente el alquiler bajo ningún pretexto. En un juicio de desahucio no te los van a admitir.

V

Cumple el plazo de duración acordado, conforme a la ley.
Si no lo cumples deberás pagar los primeros seis meses, y además, si se pactó en el contrato, indemnizar al arrendador

VI

No entregues señal/arras/fianza previa si no estás seguro de las condiciones del alquiler, y de que quien las recibe está facultado para ello. Si desistes del arriendo perderás la cantidad entregada. Exige que los compromisos sean recíprocos. En ocasiones esa entrega son los honorarios de la inmobiliaria.

VII

Al entrar en la vivienda cambia el bombín de la cerradura. Gozarás de mayor seguridad y evitarás problemas con caseros excesivamente desconfiados.

VIII

Cuida la vivienda como si fuera de tu propiedad, a la postre es tu hogar, contrata un seguro de tus muebles y de tu responsabilidad civil. Evitarás sorpresas durante el arriendo y al entregar las llaves.

IX

Formaliza por escrito el fin de contrato y la entrega de llaves. Si te marchas “por las buenas” el contrato sigue vigente y pueden reclamarte esos alquileres.

X

Acude a un Abogado en caso de cláusulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance jurídico que el sentir popular puede ignorar.



El preaviso en los alquileres

Una interesante sentencia de la AP de Madrid de veintiuno de mayo de dos mil doce, efectúa un sugerente estudio sobre el plazo de preaviso conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Se parte de un contrato de alquiler en el que figura la siguiente cláusula: Con al menos sesenta días de antelación a la finalización del presente contrato de arrendamiento el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador 1) su intención de renovar el contrato, en cuyo caso deberá aportar nuevo aval bancario por el mismo importe o 2) su intención de no renovarlo, en cuyo caso permitirá el acceso a la vivienda, cuantas veces sea necesario para facilitar un posterior arrendamiento.

Partiendo de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU, que establece la prórroga obligatoria del contrato, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, la AP de Madrid, ante la duda de si este plazo de preaviso puede ser objeto de supresión, acortamiento, o extensión a un periodo mayor, hace el siguiente razonamiento:

El contrato de arrendamiento de finca urbana, y en concreto el de vivienda, no excluye de su contenido el principio de libertad de pacto que se establece con carácter general en el artículo 1255 del Código Civil, siempre y cuando lo estipulado no sea más gravoso o perjudicial para el arrendatario, cuya protección y tutela procura el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Precepto que dispone " serán nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (II), salvo los casos en que la propia norma lo autorice".

Luego los plazos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo tienen carácter imperativo para el ejercicio de los derechos del arrendador en perjuicio del arrendatario. Sin embargo no se incide en la sanción que prevé el artículo 6 cuando en virtud de una estipulación del contrato se reduce o se suprime el plazo de preaviso que corresponde al arrendatario, y entre ellos el contenido en el artículo 10, en la medida que aquél resulta beneficiado por dicho pacto. Por la misma razón nada obsta a que, correlativamente, el arrendador renuncie, expresa o implícitamente, a su derecho a conocer con la antelación legal prevista que el arrendatario va a desocupar la vivienda una vez se haya cumplido el plazo contractual convenido superior a cinco años o el periodo mínimo legal o cualquiera de sus prórrogas.

Con lo cual concluye que: En definitiva, está permitido ampliar el plazo de preaviso cuando deba darlo el arrendador, pero no cuando el obligado a darlo sea el arrendatario que, sin embargo, si podrá reducirse e incluso suprimirse por acuerdo de los contratantes.

La seguridad jurídica y los alquileres

Los medios de comunicación han difundido con mayor o menor rigor jurídico la noticia de que el Gobierno ha aprobado la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la consiguiente alarma de los ciudadanos interesados.

Ciñéndose a la nota oficial hay que decir que:  El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas en España mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter fiscal.

Produce auténtica perplejidad,  la medida  anunciada para mejorar la seguridad jurídica, cuya transcripción es como sigue:

Por otro lado, con objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad, se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el Registro y ello garantice la posición del inquilino, cuyo contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria.

En primer lugar anunciar eso como novedad implica un desconocimiento de la normativa vigente, sin entrar en análisis más profundos, la Ley 29/1994de Arrendamientos Urbanos en su disposición adicional segunda ya previó en su momento esa inscripción registral.

La redacción de la nota parece dar a entender que solamente va a gozar de protección frente a terceros el contrato de arrendamiento inscrito, a pesar de la superflua declaración de que la inscripción será voluntaria.

No parece haberse tomado en consideración el costo adicional que va a suponer para el inquilino este requisito: Honorarios de Notario y Registrador, que habrá que añadir a los actuales: Fianza legal, aval bancario o deposito en metálico adicional,  comisión del intermediario, Impuestos etc.

También debe tomarse en consideración la duración de la tramitación, se me ocurre preguntar ¿Cuando entregará las llaves el arrendador? ¿Cuando comienza la obligación de pagar el alquiler?, hay varias alternativas, con bastante lapso de tiempo entre ellas:

a) Cuando ambas partes se pongan de acuerdo en la condiciones del arriendo?

b) Cuando se otorgue la escritura de contrato ante Notario?

c) Cuando el Notario entregue esa escritura?

d) Cuando se lleve al Registro para su inscripción

e) Cuando la devuelva el Registrador una vez inscrita.

Si ponemos estas alternativas en relación con otra de las medidas que permite al arrendatario dar por terminado el arriendo avisando  con un mes de antelación, podemos deducir que es posible que el contrato quede cancelado antes de lograr la inscripción registral.

ALQUILERES: INDEMNIZACION POR DESISTIMIENTO (2)

Aún cuando este tema ha sido tratado hasta tres veces aquí, parece interesante comentar brevemente una sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, veintiocho de julio de dos mil once, que resuelve, reducir la indemnización por desistimiento fijada por el Juzgado en 748.166 euros a 389.043,72 €.

Como antecedente del asunto hay que subrayar que en el contrato de arrendamiento se había pactado expresamente que en caso de desistimiento, la arrendataria vendría obligada a abonar a la arrendadora como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las rentas que faltaren para devengar, en el momento de la resolución, hasta completar el indicado plazo de 5 años.

Sin embargo la Audiencia acuerda moderar esa cantidad en atención a que no puede pasarse por alto la situación de crisis económica global, el desplome radical del mercado inmobiliario y la reducción drástica de la financiación tanto a particulares como a empresas, cuestiones éstas que por su notoriedad no precisan prueba y a las que no puede ser impasible este Tribunal, máxime cuando ha quedado demostrado que la falta de desarrollo urbanístico de la zona y la disminución drástica de población en esa zona supone un descenso de un 43 % de la clientela estimada para el establecimiento de la demandada, lo que supone un cumplimiento injustificadamente gravoso del contrato para la parte arrendataria -y por circunstancias ajenas o extrañas a ella misma que en absoluto le son imputables- y al que no puede ser indiferente la parte arrendadora dada las dificultades actuales que tiene para arrendar el local desocupado para el mismo destino de supermercado, imponiendo la nueva coyuntura económica ya una rebaja en la renta ya una flexibilización de las condiciones del contrato, lo que constituye un indicio más de que el local no responde a las expectativas económicas para las que fue arrendado a la demandada.