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martes, 16 de abril de 2013

El lucro cesante en un desistimiento de alquiler de nave



Hechos:

La arrendataria, una entidad financiera, decide dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, ofreciendo como indemnización un mes por cada año de alquiler restante, lo que vendría a suponer unos 19.000 euros.
La arrendadora  intentó minimizar sus perjuicios y saca la nave al mercado del alquiler, consiguiendo alquilar en peores condiciones económicas, pretende cobrar las mensualidades, IBI y gastos de comunidad íntegros conforme al arriendo anterior hasta el contrato actual de 2012, y a partir de este contrato, la diferencia entre lo pactado con la entidad financiera y lo que satisface el nuevo arrendatario.

La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia de diecinueve marzo de dos mil trece, concede a la arrendadora una indemnización de 36.232,93 euros, con arreglo a los siguientes criterios:

Pone de manifiesto la dificultad en la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble que deriva de la inexistencia de una norma específica al respecto, al menos cuando el bien arrendado es un local de negocio o inmueble destinado a finalidad distinta a la de vivienda. Por tanto, es una situación que ha de bascular entre el antiguo art. 56 del TRLAU de 1964 y el 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Añade que la fijación de la indemnización por tal concepto ha de abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe de fijarse su cuantía conforme a la prueba existente, mediante un cálculo razonable y en atención a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento. Por ello se requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia (STS 17-7-2002) y que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico (STS 27-7-2006).

En este supuesto se parte de un hecho incontrovertido fue la arrendataria la que incumplió el contrato siendo de aplicación por tanto los arts. 1089, 1091 y 1255 del Código Civil. Por eso, conforme al  1124 CC, estamos calculando la justa indemnización.

Y en este sentido, la jurisprudencia ha dicho que el derecho a percibir las rentas posteriores al desistimiento unilateral del arrendatario es justo y equilibrado, se corresponde al sinalagma contractual, pues el derecho que le corresponde al arrendador -renta y cantidades asimiladas (lato sensu)- no puede dejar de percibirlo sólo por el hecho de que el arrendatario decida -ilícitamente- incumplir su "derecho-deber" de ocupación del bien alquilado.

Ahora bien, añade la jurisprudencia que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario.
La doctrina jurisprudencial dice así:"... para la fijación de la indemnización que procede por lucro cesante futuro se requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, la cual debe establecerse mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañado"

En definitiva la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.
No puede alegar la apelante dejadez de la arrendadora en buscar nuevo ocupante en una época de crisis, puesto que este es el argumento que ella utiliza para fundamentar su incumplimiento.

No se admite sin embargo la reclamación de la diferencia de rentas entre las pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de lucro cesante.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de esta posibilidad considera que ese cálculo o método indemnizatorio es contrario a la doctrina interpretativa del art 56 TRLAU, cuando dice “que el ex -arrendatario haya de pagar las diferencias de renta porque el arrendador haya vuelto a arrendar el local en condiciones económicas que le son perjudiciales, es un criterio que carece de base legal en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964”.