HECHOS:
Contrato de arrendamiento por 15 años en 1 de julio de 1999.
Se pacta que para el caso de que los arrendatarios decidieran desistir del contrato
antes de la finalización del plazo, deberán ponerlo en conocimiento de la
arrendadora con una antelación mínima de DOS MESES y, además, indemnizarle con
una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año o
fracción del contrato que reste por cumplir.
El 12 de enero de 2004 el arrendatario entregó al
representante de la arrendadora las llaves del local y firmaron un documento
del siguiente tenor: En el día de la fecha hago entrega a D. XXX, como representante
de la entidad "YYY S.L.", de las llaves del local arrendado, dando
por terminado el contrato de arrendamiento de dichos locales. El documento
estaba firmado por ambos intervinientes.
El Tribunal Supremo (s. 27/09/2013) ratifica la resolución del
recurso de apelación declarando exigible
la indemnización prevista en el contrato para el desistimiento del arrendatario
y condenando a éste al pago de 15.056,42 euros que correspondía a la
indemnización por desistimiento unilateral.
Entiende el Tribunal Supremo que la sentencia de la Audiencia
Provincial no infringe los preceptos legales citados ni la jurisprudencia de
esta Sala sobre el mutuo disenso como negocio extintivo o cancelatorio de otro
previamente celebrado ni sobre el silencio como expresivo del consentimiento
tácito. Por el contrario, reconoce la posibilidad de que el contrato se extinga
por el mutuo disenso de los contratantes pero niega que en el caso enjuiciado
concurra el consentimiento de la arrendadora necesaria para la perfección de
dicho negocio extintivo, pues considera que ni del documento de entrega de
llaves ni de las demás circunstancias concurrentes pueda inferirse la existencia
de un consentimiento, siquiera tácito, por el que la arrendadora renuncie a los
derechos que el contrato de arrendamiento le otorgaba para el caso de
desistimiento unilateral del arrendatario.
Como la Audiencia Provincial pone de relieve en su
sentencia, el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes con una
duración de quince años preveía expresamente la posibilidad de desistimiento
anticipado y unilateral del arrendatario, para lo cual el arrendatario debía
ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una determinada antelación e
indemnizarle en una mensualidad de renta por cada año o fracción que quedara
por cumplir del contrato. Se trata de una cláusula admisible y lícita conforme
al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil , y que
incluso puede pactarse, en términos prácticamente coincidentes, para los
arrendamientos de vivienda ( art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos )
En tales circunstancias, la Audiencia Provincial ha
interpretado el documento de entrega de llaves conforme al canon hermenéutico
de la totalidad, sin entresacar expresiones aisladas, así como las circunstancias
concomitantes y ha llegado a la conclusión de que la arrendadora se limitó a
aceptar la restitución del inmueble como consecuencia de la citada previsión contractual,
pero no renunció a los derechos que la cláusula contractual preveía en caso de
desistimiento unilateral del arrendatario.
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