HECHOS:
El avalista del inquilino en un arrendamiento de fecha 1 de
septiembre de 2021, es condenado a pagar la cantidad de 3.875 euros en concepto
de rentas impagadas por el inquilino durante las mensualidades de julio a
octubre de 2022 y posteriores a la demanda, y el importe de 399,82 euros por
cantidades asimiladas.
El fiador apela la sentencia invocando que la obligación del
garante no puede extenderse más allá de lo que constituye su objeto, y que
aquella obligación se extingue a la finalización de plazo inicialmente
convenido, no debiendo responder por los periodos de tácita reconducción, si es
este el momento en que se genera la deuda. Cita al efecto el artículo 1851
Civil que establece la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el
consentimiento del fiador extingue la fianza.
La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo
de dos mil veinticinco, desestima la apelación y confirma la sentencia de
primera instancia.
Considera la Audiencia que, según contrato, el recurrente se
constituye como fiador con expresa renuncia a los derechos de excusión, orden y
división respecto a posibles responsabilidades que se produzcan por el
arrendamiento de la vivienda, avalando con todo su patrimonio el cumplimiento
de todas las estipulaciones del presente contrato.
Así mismo se pacta una duración por un año, con finalización
el 30 de agosto de 2022 y que, llegado el día del vencimiento de contrato, éste
se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento
alcance una duración de siete años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, dos meses de antelación como mínimo a la fecha de terminación del
contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
La STS 14/04/2004 analiza un supuesto en el que el
recurrente, que resultó condenado, se constituía junto con otros en fiador
solidario de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria en un contrato
de arrendamiento y en sus posibles prórrogas, y la garantía personal se
extendía por voluntad de las partes a todo el tiempo en que la arrendataria
siguiera en posesión de la industria. En dicha sentencia se dispone que
"Es cierto que la tácita reconducción genera una nueva relación de
arrendamiento, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia con la
consecuencia de que, como resultado de ese efecto novatorio extintivo, los
terceros garantes queden liberados (artículo 1.567 del Código Civil)",
pero se añade que la ratio de la decisión "se identifica con el
entendimiento de que la voluntad de las partes del contrato de fianza,
incorporado al de arrendamiento, fue la de garantizar el pago de la prestación
debida por la arrendataria hasta el cese de su posesión.
La traslación de la anterior fundamentación jurídica al caso
enjuiciado determina la desestimación de los motivos del recurso, dado que lo
esencial es la extensión de la fianza locativa prestada por el apelante por
voluntad de consentir la garantía del pago hasta el cese de la posesión -voluntad ajena al concepto de garantía adicional del artículo 36.5 LAU que se
alega en el recurso- y la inaplicabilidad del precepto del artículo 1851
Ccivil, ya que, según recuerda la apelada al oponerse al recurso, no se trata
de aplicar una prórroga facultativa sino legal forzosa para el arrendador,
artículo 9 LAU.
