La obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias.

El artículo 500 del Código Civil señala que: El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.

Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.

Con base en ese precepto legal, el nudo propietario reclama judicialmente al usufructuario de una finca realizar determinadas reparaciones en ella y, subsidiariamente, la condena al pago del importe de dichas obras que, según la estimación que hacía el propio demandante, alcanzaba un total de 52.726,24 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que las reparaciones solicitadas resulta de imposible realización por disposición legal o reglamentaria y, en tal caso, la falta de reparaciones no es imputable a la demandada, sino que la pérdida de posibilidades de aquella construcción ideada como casa de aperos de labranza se ha producido sin culpa suya, sino por imperativo de las normas urbanísticas y en tal caso, la obligación de mantener con el objetivo final de restituir en el mismo estado en que se recibió al concluir el usufructo es de imposible cumplimiento.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso, interpuesto por el nudo propietario, condenando a la usufructuaria a que realizara unas reparaciones ordinarias, y excepcionó determinadas reparaciones que solicitaba el demandante porque consideró que tenía razón la demandada al señalar que se referían a partidas que eran inexistentes en el estado de la técnica en el momento en que la casa fue ampliada en 1969.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de abril de 2018, estimó parcialmente el recurso de casación interpuesto por la usufructuaria y condenó a ésta a realizar, de entre las reparaciones ordinarias a que se refiere el fallo de la sentencia recurrida, aquellas que no estén sujetas a licencia administrativa o que, estando sujetas a licencia, puedan obtenerla por concurrir los presupuestos necesarios para ello

Considera el Supremo que a obligación legal del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias impuesta por el art. 500 CC es configurada en nuestro ordenamiento como una auténtica obligación exigible durante toda la vida del usufructo, porque el nudo propietario tiene interés en que la cosa objeto de usufructo no se deteriore. Es una obligación que nace con el inicio del derecho del usufructo y no con la entrada en posesión de la cosa y su fundamento es el propio deber de conservar y cuidar diligentemente los bienes usufructuados.

El art. 500.2 CC define las reparaciones ordinarias como las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. El nudo propietario, por tanto, no podría pedir mejoras, obras que incrementen el valor de la cosa dada en usufructo, pero sí las reparaciones indispensables para su conservación, las que permitan continuar disfrutando de la cosa en el estado que se recibió para mantener su función y utilidad. El nudo propietario tampoco podría exigir la reparación de los deterioros naturales y consustanciales al uso adecuado de la cosa conforme a su destino

En el caso, corrigiendo la valoración de la sentencia de primera instancia, que entendió que los materiales empleados en la construcción habían agotado su vida útil y que las reparaciones solicitadas pretendían transformar lo que en origen fue una caseta de labranza en una segunda residencia, la sentencia de la Audiencia Provincial considera probado que las reparaciones que exige el nudo propietario (con las excepciones que establece la propia sentencia en su fundamento quinto) son reparaciones exigibles al usufructuario porque el deterioro y los desperfectos de la casa proceden de la falta de mantenimiento durante un número prolongado de años.

En el supuesto objeto del presente recurso, a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, esta sala carece de datos para conocer qué obras, de las solicitadas por el demandante y a las que ha condenado la sentencia recurrida, pueden hacerse sin licencia, cuáles necesitarían licencia y cuáles, de necesitarla, cumplen los presupuestos legales y reglamentarios para que la administración competente las concediera.

Por todo ello esta sala considera que, partiendo de la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias ( arts. 500 y 497 CC ) y de la calificación como de mantenimiento de las reparaciones a que condena la sentencia recurrida (lo que, como se ha dicho, no ha sido objeto de impugnación), solo procede la condena a realizar aquellas reparaciones que sean legalmente posibles.