HECHOS
El día 1 de
septiembre de 2001 se otorga por un cónyuge contrato de arrendamiento
rústico por un periodo de diez años, al término del cual se concedía al
arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas, bienes pertenecientes a la sociedad conyugal
de gananciales, que no había sido disuelta pese a que el matrimonio se
encontraba en situación legal de separación de bienes desde el 5 de septiembre de 1984.
El arrendador falleció el 11 de agosto de 2002, no obstante lo cual el contrato se siguió
desarrollando con pleno conocimiento de los componentes de la comunidad hereditaria,
esposa e hijos del finado. El arrendatario ha pagado cada año las rentas
acordadas sobre la totalidad de las fincas y los demandados las han aceptado
sin tacha alguna.
Concluido el contrato de arrendamiento, por el arrendatario
se ejercitó al opción de compra a que el contrato le daba derecho, remitiendo
notificaciones notariales a los miembros de la comunidad hereditaria, algunas
de las cuales no fueron recogidas por algún heredero pese a su reiteración. Los
que recibieron las comunicaciones se opusieron al ejercicio de dicha opción de
compra.
El arrendatario solicita del Juzgado solicita que se declare
la validez del contrato de arrendamiento y de la cláusula de opción de compra,
se condene a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, y declara
la nulidad de la estipulación relativa a la opción de compra por entender que
la opción de compra comporta un acto dispositivo sobre bienes pertenecientes a
la sociedad postganancial que fue realizado sin consentimiento del otro titular
y, por tanto, es nulo y no es susceptible de convalidación por los actos
propios de los demandados.
La Audiencia provincial estima la apelación del arrendatario
y la pretensión de elevación a público de la opción de compra, razonando que la
sentencia del juzgado ha prescindido de la mala fe y abuso de derecho de la
conducta de los demandados, que pretenden la nulidad del contrato celebrado por
el esposo y padre después de haber venido cobrando las rentas del arrendamiento
durante años tras su fallecimiento.
El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de septiembre de 2019, desestima
el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.
Considera el Supremo que aunque en el momento de celebrar el
contrato litigioso los esposos estaban separados judicialmente, por lo que la sociedad
de gananciales se había extinguido. Las fincas gananciales integraban la
comunidad postganancial, de modo que para realizar actos de disposición era
preciso el consentimiento de los dos esposos.
Sin embargo, la consecuencia de
la falta de intervención de la esposa en el otorgamiento del contrato no es su
nulidad. Cierto que en sentencias más antiguas, entre las que se encuentran
algunas que citan los recurrentes, se mantuvo la nulidad de los actos de
disposición realizados por uno solo de los partícipes en la comunidad pero, como
explicamos en las sentencias 672/2018, de 29 de noviembre , y 21/2018, de 17 de
enero , en nuestro sistema jurídico el poder de disposición no es un requisito
de la validez del contrato sino de la tradición como modo de adquirir y la
validez obligacional del contrato de venta común sin el consentimiento de todos
los comuneros fue doctrina sostenida en la sentencia 827/2012, de 15 de enero ,
con cita de la anterior 620/2011,de 28 de marzo. En definitiva, la falta de
poder de disposición del esposo sobre los bienes de la comunidad postganancial
no determina la invalidez del contrato celebrado, que sí produce efectos
obligacionales entre las partes y sus herederos.
En consecuencia los hijos, en
cuanto que herederos del esposo otorgante del contrato, no pueden impugnarlo.
En cuanto a la esposa debemos concluir que la aceptación de
la relación contractual por la recurrente, al menos desde el fallecimiento del
marido, le impide ahora oponerse al ejercicio de la opción por el demandante,
pues con posterioridad al fallecimiento del esposo otorgante consintió la
relación contractual que, forma parte de una única relación jurídica, conforme
señala la sentencia de la Audiencia:
Como
vemos en el año 2001 se perfeccionó un contrato de arrendamiento con opción de
compra. Resaltar que no se trata de dos contratos independientes sino de un
mismo acuerdo contractual, en el que por tanto no cabe escindir el arriendo de
la opción, que versan sobre los mismos bienes, que liga de forma insoslayable
el ejercicio de la opción a la finalización del contrato y que seguramente se
tuvo en cuenta a la hora de determinarle precio del arriendo y la venta del
resto de los elementos propios de la industria ganadera realizados en el otro
contrato de compraventa a cuya validez se allanaron los demandados.
