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martes, 17 de noviembre de 2020

Propiedad Horizontal: Quórum para variar el servicio de calefacción y agua caliente.

 

HECHOS:

En una agrupación de Comunidades de propietarios la empresa que venía prestando el servicio de calefacción y agua caliente a todas ellas, a través de una central térmica de su propiedad,  les manifiesta que va a cesar en ese servicio y les plantea como única opción la compra de las instalaciones para continuar disfrutando del mismo.

En una de la Comunidades que aprueban esa compra, un grupo de propietarios impugna el acuerdo de compra por considerar que debió tomarse por unanimidad y no por mayoría de tres quintas partes de las cuotas de propiedad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la cuestión central que se suscita es si se ha aplicado indebidamente el art. 17 LPH, concretamente, por no aplicar el art. 17.6 LPH que exige unanimidad para la adopción de un acuerdo comunitario en el que se acuerda la compra del sistema de agua caliente y calefacción central con sus inmuebles e instalaciones y considerar suficiente que lo sea por mayoría de tres quintas partes, en aplicación del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por la parte recurrente (comuneros disidentes) se entiende que el acuerdo impugnado modifica el título constitutivo pues se incorpora un nuevo patrimonio a la comunidad, alterando la aportación de los comuneros, por lo que se debió exigir unanimidad.

Por la comunidad recurrida se insiste en que el acuerdo impugnado pretendía el mantenimiento de un servicio común de interés general, mediante la creación de una agrupación de comunidades y la compra de unos inmuebles e instalaciones existentes dentro de la urbanización, sin cuya adquisición se dejarían de prestar los servicios de calefacción y agua caliente.

Esta sala en sentencia 230/2016, de 8 de abril, exigió un acuerdo unánime para la adquisición de una parcela, en cuanto se ampliaba el número de comuneros y la cuantía de las cuotas de participación.

No consideraba causa justificada que fuera para un "servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela...".

Esta sala en sentencia 429/2015, de 7 de julio, declaró que la adquisición de un club social de 16.000 metros cuadrados, como finca independiente, por la comunidad, no suponía un servicio de interés general, por lo que se requería unanimidad.

De dicha doctrina se puede extraer la conclusión de que es posible la adopción de un acuerdo con los votos de los 3/5 de los comuneros, cuando se pretende la creación o mantenimiento de un servicio o de interés general, pues como declara la mencionada sentencia 429/2015, "el legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros".

En el presente caso hay que concretar que:

1. No se trata de la creación de un servicio, sino de mantenerlo.

2. Para ello se pretende la compra a una sociedad de unos inmuebles y sus instalaciones, que suministran calefacción y agua caliente a 22 comunidades de propietarios, de las que 15 decidieron integrarse en la Agrupación de Comunidades, una de ellas la comunidad demandada. Por el contrario siete comunidades decidieron desvincularse de la Agrupación y no participar en la compra.

3. La totalidad de la inversión estimada era de 1.100.000 euros.

4. Se calculaban 436 usuarios, abonando cada uno la cantidad de 3.242 euros en un total de 108 meses.

5. La alternativa era la instalación de sistemas de agua caliente y calefacción individuales.

A la vista de lo expuesto debemos declarar que en la sentencia de la Audiencia Provincial se ponderan adecuadamente los intereses en litigio, de tal manera que la Comunidad de Propietarios actuó legítimamente al intentar mantener un sistema de suministro de agua caliente y calefacción, que había venido desarrollándose sin incidencias, para ello aprovechaban las instalaciones existentes, que serían adquiridas por esta Comunidad y por el resto que se integraron en la Agrupación de Comunidades, con un monto total importante pero abonando los comuneros las cuotas correspondientes en cómodos plazos, gracias a la financiación obtenida.

Por ello el art. 17.3 de la LPH autoriza la creación de servicios comunes de interés general, supongan o no la modificación del título constitutivo con el voto favorable de los 3/5.

En el presente caso, ni tan siquiera se pretende crear un servicio, sino mantenerlo, siendo de indudable interés general y para ello adquirieron las instalaciones que preexistían y que se encontraban dentro de la comunidad, y para cuyo funcionamiento se contrataría una empresa de mantenimiento.

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