LPH: Quórum necesario para prohibir el alquiler turístico

 

Ahora que se acerca la temporada de verano parece interesante volver a tratar este tema.

HECHOS: 

La Comunidad de propietarios de un edificio de Orense, reunida en junta general extraordinaria, aprobó por mayoría de 3/5 del total de los propietarios, "la prohibición de alquiler de vivienda para uso turístico en ese edificio”

A demanda de los propietarios afectados la juez de primera instancia acordó la nulidad del acuerdo, por considerar que necesitaba la unanimidad para su aprobación.

La Audiencia Provincial de Orense sentencia de cuatro de septiembre de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la comunidad de propietarios.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo. Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

Esa prohibición supone claramente limitar el derecho de uso y disfrute de su elemento privativo, facultad contenida en el derecho singular y exclusivo de propiedad que se reconoce a cada uno de los integrantes de la comunidad (art.3 LPH).

No se puede deducir, a juicio de esta Sala, que el art.17.12 LPH permita a la Junta de Propietarios prohibir la actividad del alquiler vacacional mediante acuerdo adoptado con el quorum de solamente las 3/5 partes de los comuneros. Esencialmente, porque dicho precepto no incluye el verbo "prohibir", sino los verbos "limitar" o "condicionar" el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Es decir, y reiteramos, no se trata de limitar el derecho de uso del comunero. El legislador no ha utilizado el verbo prohibir pudiendo hacerlo, como lo hace en otros preceptos.

Otra cuestión distinta es que, establecida una normativa por acuerdo aprobado por 3/5 sobre el alquiler vacacional que fije los requisitos para quienes quieran destinar su inmueble a dicha actividad, estos deberán serán cumplidos de forma escrupulosa por los propietarios que obtengan las autorizaciones administrativas correspondientes. Y si no fuera así, se pueda prever en dicho acuerdo las consecuencias del incumplimiento de las condiciones y límites fijados, que podría ser la prohibición, quedando legitimada la comunidad para llevarla a cabo por mayoría simple. Y de esto sería conocedor con carácter previo el arrendador del piso turístico, que no podría alegar desconocimiento, y que justificaría la prohibición, pero derivada del incumplimiento de las condiciones límites o requisitos impuestos por la comunidad.

La actividad turística en un edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

Las sociedades mercantiles propietarias de viviendas en esa comunidad, demandan a la misma, impugnando un acuerdo cuyo tenor literal es Limitar el uso y destino de las viviendas, actuales y futuras, de todo el edificio y de todas y cada unas de las fases 2, 5 y 6 como apartamentos o viviendas turísticas, inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, por considerar que es nulo por ser contrario a la ley y a los Estatutos, así como por ser perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la Mancomunidad demandada en los términos en que lo ha sido (prohibiendo el ejercicio en cualquiera de las viviendas del edificio como apartamentos o viviendas turísticas), infringe la Ley de Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 6 de marzo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la Comunidad, dejando sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimando, por tanto, la demanda inicial.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo.

Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

El recurso ha de ser estimado, por cuanto la cuestión suscitada por la recurrente concretamente si dentro del término limitar la actividad de alquiler turístico a que se refiere el precepto citado tiene o no cabida la prohibición de dicha actividad, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo (STS 3/10/2024) que viene a resolver la controversia entre las audiencias provinciales sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

Los argumentos traídos a colación por nuestro Alto Tribunal son:

En primer lugar, el TS parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución

En tercer lugar, interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

En cuarto lugar, señala que esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

En quinto lugar, considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto

En sexto lugar, argumenta que existiendo molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no sólo cabe acudir al art. 7.2 LPH; esto es una vez producidos.

Y por último, como razonamiento adicional, señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Propiedad Horizontal. El valor del voto de los ausentes.

 

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios acuerda en junta extraordinaria la construcción de una piscina con el voto favorable de 3/5 partes de los asistentes a la junta.

Un copropietario disconforme con este acuerdo, que no asistió a la junta, no votó en contra, al pensar que, al no haber votado a favor, no tendría que contribuir a los gastos, fue  incluido como votante a favor de la resolución, por lo que demanda a la Comunidad, solicitando la declaración de nulidad del acuerdo y subsidiariamente que se declare que no tiene obligación de asumir el coste de construcción ni mantenimiento de la citada piscina comunitaria.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el acuerdo.

La Audiencia Provincial revoca esa resolución y desestima la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de noviembre de 2020, estima en parte el recurso de casación y declara que los demandantes no deberán hacer frente a los gastos de construcción ni tampoco a los de mantenimiento de la piscina, si bien no podrán hacer uso de la misma.

Considera el Supremo que aunque el recurrente entiende que el acuerdo debió aprobarse por unanimidad, dado que la mayoría de los 3/5 solo está prevista legalmente para los servicios comunes de interés general, y opone que una piscina no lo es, esta sala declaró en sentencia 586/2018, de 18 de octubre, que nada obstaba a que la construcción de una piscina, dentro de una comunidad de propietarios, pudiera entenderse como un servicio común de interés general, aprobable por una mayoría de 3/5 (art. 17.3 LPH).

Sin embargo, aunque entiende la Audiencia Provincial que debe computarse como voto favorable, al no oponerse al acuerdo, una vez que se notifica el mismo, no puede considerársele disidente y no puede exonerarse del pago de los gastos de construcción de la piscina. Este planteamiento es contrario al art. 17.8 LPH, en cuanto la no demostración de discrepancia, en el término de 30 días, solo supone que su voto puede favorecer la consolidación de la mayoría exigible, al computarse como voto a favor, pero nunca supone que haya dejado de ser disidente y por ello el recurrente podrá disfrutar de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH. Esta es la interpretación que armoniza la opción del legislador, tendente a la modernización de las comunidades, con el respeto a los comuneros disidentes.

Propiedad Horizontal: Quórum para variar el servicio de calefacción y agua caliente.

 

HECHOS:

En una agrupación de Comunidades de propietarios la empresa que venía prestando el servicio de calefacción y agua caliente a todas ellas, a través de una central térmica de su propiedad,  les manifiesta que va a cesar en ese servicio y les plantea como única opción la compra de las instalaciones para continuar disfrutando del mismo.

En una de la Comunidades que aprueban esa compra, un grupo de propietarios impugna el acuerdo de compra por considerar que debió tomarse por unanimidad y no por mayoría de tres quintas partes de las cuotas de propiedad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la cuestión central que se suscita es si se ha aplicado indebidamente el art. 17 LPH, concretamente, por no aplicar el art. 17.6 LPH que exige unanimidad para la adopción de un acuerdo comunitario en el que se acuerda la compra del sistema de agua caliente y calefacción central con sus inmuebles e instalaciones y considerar suficiente que lo sea por mayoría de tres quintas partes, en aplicación del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por la parte recurrente (comuneros disidentes) se entiende que el acuerdo impugnado modifica el título constitutivo pues se incorpora un nuevo patrimonio a la comunidad, alterando la aportación de los comuneros, por lo que se debió exigir unanimidad.

Por la comunidad recurrida se insiste en que el acuerdo impugnado pretendía el mantenimiento de un servicio común de interés general, mediante la creación de una agrupación de comunidades y la compra de unos inmuebles e instalaciones existentes dentro de la urbanización, sin cuya adquisición se dejarían de prestar los servicios de calefacción y agua caliente.

Esta sala en sentencia 230/2016, de 8 de abril, exigió un acuerdo unánime para la adquisición de una parcela, en cuanto se ampliaba el número de comuneros y la cuantía de las cuotas de participación.

No consideraba causa justificada que fuera para un "servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela...".

Esta sala en sentencia 429/2015, de 7 de julio, declaró que la adquisición de un club social de 16.000 metros cuadrados, como finca independiente, por la comunidad, no suponía un servicio de interés general, por lo que se requería unanimidad.

De dicha doctrina se puede extraer la conclusión de que es posible la adopción de un acuerdo con los votos de los 3/5 de los comuneros, cuando se pretende la creación o mantenimiento de un servicio o de interés general, pues como declara la mencionada sentencia 429/2015, "el legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros".

En el presente caso hay que concretar que:

1. No se trata de la creación de un servicio, sino de mantenerlo.

2. Para ello se pretende la compra a una sociedad de unos inmuebles y sus instalaciones, que suministran calefacción y agua caliente a 22 comunidades de propietarios, de las que 15 decidieron integrarse en la Agrupación de Comunidades, una de ellas la comunidad demandada. Por el contrario siete comunidades decidieron desvincularse de la Agrupación y no participar en la compra.

3. La totalidad de la inversión estimada era de 1.100.000 euros.

4. Se calculaban 436 usuarios, abonando cada uno la cantidad de 3.242 euros en un total de 108 meses.

5. La alternativa era la instalación de sistemas de agua caliente y calefacción individuales.

A la vista de lo expuesto debemos declarar que en la sentencia de la Audiencia Provincial se ponderan adecuadamente los intereses en litigio, de tal manera que la Comunidad de Propietarios actuó legítimamente al intentar mantener un sistema de suministro de agua caliente y calefacción, que había venido desarrollándose sin incidencias, para ello aprovechaban las instalaciones existentes, que serían adquiridas por esta Comunidad y por el resto que se integraron en la Agrupación de Comunidades, con un monto total importante pero abonando los comuneros las cuotas correspondientes en cómodos plazos, gracias a la financiación obtenida.

Por ello el art. 17.3 de la LPH autoriza la creación de servicios comunes de interés general, supongan o no la modificación del título constitutivo con el voto favorable de los 3/5.

En el presente caso, ni tan siquiera se pretende crear un servicio, sino mantenerlo, siendo de indudable interés general y para ello adquirieron las instalaciones que preexistían y que se encontraban dentro de la comunidad, y para cuyo funcionamiento se contrataría una empresa de mantenimiento.