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miércoles, 4 de enero de 2023

Obras inconsentidas en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

El arrendador/oferente solicita la resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda, con opción de compra, por haberse realizado obras inconsentidas, con pérdida de la cantidad entregada en concepto de reserva por la opción de compra de 20.000 euros.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 17 de noviembre de 2022, estima el recurso de apelación, declara resuelto el contrato de arrendamiento y la pérdida del pago realizado en concepto de opción de compra.

Considera la Audiencia que para la resolución del recurso resulta conveniente en primer lugar transcribir las cláusulas del contrato, aquella en la que se fundan los actores, junto con la previsión del art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, las que sirven de sustento a la oposición de la demandada.

La cláusula novena dice: "Queda expresamente prohibido a LOS INQUILINOS destinar la vivienda arrendada a otros usos que los pactados, subarrendarla o cederla, en todo o en parte, sin autorización expresa y escrita de LOS PROPIETARIOS a. Realizar obras sin la autorización escrita de la propiedad”

A su vez en el punto II del apartado " MANIFIESTAN", se indica: "Que el inmueble cumple todos los requisitos y condiciones necesarias para ser destinado a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda a LOS INQUILINOS, a excepción de algunas reformas que se han de hacer en el inmueble, las cuales irán a cargo de los inquilinos, sin poder reclamar la totalidad de estos gastos en ningún momento a los propietarios. A excepción del apartado Décimo Tercero d)."

La estipulación decimotercera d), establece: "En el supuesto de que LOS INQUILINOS ejercitaran la opción de compra pero LOS PROPIETARIOS no accedieran a formalizar la venta de la indicada vivienda en el plazo estipulado en el apartado b) anterior, éste se obliga a devolver la totalidad de las cantidades recibidas y la totalidad de las mejoras realizadas en la vivienda (aportando justificante de las mismas a LOS INQUILINOS en un plazo máximo de 2 meses mediante ingreso en la cuenta bancaria ..."

La estipulación Decimotercera e), establece, para el caso de finalización del contrato o de resolución del mismo, antes del término fijado para la opción de compra, " ... En este caso a la finalización del contrato o si la resolución del contrato de arrendamiento es motivada por incumplimiento o desistimiento anticipado por LOS INQUILINOS éstos perderán la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda. Por el contrario, si la resolución del contrato de arrendamiento fuese motivada por incumplimiento de LOS PROPIETARIOS, éstos estarán obligados a devolver a los INQUILINOS la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda (aportando los inquilinos, justificante de las mismas.)"

La arrendataria solicitó licencia de obras en fecha 9 de noviembre de 2018, se especificaba en la solicitud que se trataba del cerramiento de una terraza, si bien en el croquis adjunto, se señalaba que se tenían que hacer 3 paredes con 3 ventanas, se pondrían 8 pilares repartidos y el tejado. La concesión de la licencia fue informada desfavorablemente, hasta tanto no se presentara el correspondiente proyecto suscrito por técnico competente dado que el tipo de obra a efectuar afectaba a la estructura y planta de la vivienda. La demandada no presentó el proyecto, según dijo, porque recibió la demanda que ha dado origen a este procedimiento.

Hemos de decir, que la sustitución de la barandilla, como se observa en las fotografías aportadas, que lo ha sido por un muro de obra, observándose de igual modo el pilar del mismo tipo que el muro, que ahora cierra y sirve de baranda, va mucho más allá de los que supone una simple medida preventiva, por razones de seguridad, por la amplitud de los huecos entre el enrejado existente, pues como afirma la apelante, podía haberse salvado esta situación mediante la colocación de una malla de protección. Se trata por el contrario de una obra que modifica completamente la configuración exterior de la vivienda, sin que en relación al pilar, exista prueba alguna acerca de la necesidad de su reforma, por razón de su estado.

Por ello es necesario concluir que la arrendataria ha incurrido en la causa de resolución, prevista en el art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé como causa de resolución del contrato la realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, sin que se haya probado que la demandada hubiese contado con el consentimiento del propietario para la realización de las obras ya que tanto el artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como la cláusula 9 del contrato exigían que el consentimiento del arrendador se prestase por escrito.

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