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viernes, 20 de enero de 2023

El desahucio del inquilino, condueño de la vivienda arrendada

 

HECHOS:
Arrendamiento de vivienda, copropiedad de cinco personas, al esposo de una de ellas que posee el 20% del condominio.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a abandonar la vivienda por término del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del art. 398 del Código Civil sobre el acuerdo de los partícipes para el ejercicio de la acción y, en segundo lugar, infracción del art. 9 de la LAU de 1994 y la voluntad de las partes de someter el contrato a prórroga forzosa.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 22 de noviembre de 2022, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

En cuanto al primer motivo de recurso, considera la Audiencia que debe ser rechazado en tanto que habiéndose ejercitado por las actoras una acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento que las une con el demandado, tratándose de un acto de administración y siendo las cuatro demandantes y la esposa del demandado copropietarias de la vivienda objeto del arrendamiento, el hecho de que sean cuatro propietarias que representan un 80% del dominio las que ejercitan la acción de desahucio revela, sin duda, el acuerdo mayoritario necesario para la administración y disfrute de la cosa común que exige el art. 398 del Código civil. La forma de adopción del acuerdo es intrascendente, lo relevante es que las cuatro han decidido poner fin al arrendamiento y han formulado la demanda origen de este pleito.

En este caso, la legitimación de las propietarias que actúan es incuestionable pues representan el 80% de la propiedad de la vivienda arrendada y pueden por ello adoptar la decisión sobre un acto de administración.

En cuanto al segundo motivo la apelación parte de la voluntad de las partes de someter el arriendo a prórroga forzosa, al expresar, en los sucesivos contratos que han firmado, suscritos en 1/09/2006 y 1/06/2017, en los que se pacta que la duración del contrato será de carácter indefinido.

La Audiencia invoca la doctrina del Tribunal Supremo, sobre este particular, destacando la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento"

La sentencia de 25 de noviembre de 2008 declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

Encontrándose el contrato de arrendamiento suscrito en 2010 en período de tácita reconducción, las partes suscriben un nuevo contrato el día 1/06/2017 que por disposición legal, tras la reforma operada en dicho art.9 de la LAU por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanza una duración mínima de tres años, produciéndose una nueva prórroga de un año al amparo del art. 10, tras lo cual las demandantes mediante escrito de fecha 27/04/2021 evitan la tácita reconducción comunicando al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato y poner fin al arrendamiento al vencimiento de la anualidad en curso, el 31/05/2021, procediendo en consecuencia declarar resuelto el contrato por expiración del plazo

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