HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de
enero de 2012, posteriormente novado el 1 de abril de 2013, por una duración de
23 años.
En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "si
el arrendatario quisiera rescindir el contrato durante su vigencia y la de sus
prórrogas, cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria que
suscriben el presente contrato deberán abonar al arrendador la cantidad de cincuenta
mil euros (50.000 euros) salvo causas de fuerza mayor"
Con fecha 1 de abril de 2018, alegando, como causa, la
concurrencia de fuerza mayor, las inquilinas desisten del arriendo. El 27 de
marzo de 2018 la arrendataria depositó las llaves en la notaría, poniéndolas a
disposición de la arrendadora, que no las recibió.
El Juzgado de primera instancia condena a las inquilinas a
abonar a la arrendadora 50.000 euros cada una de ellas.
La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis
de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de las
inquilinas y reduce la cifra a pagar a 36.232
euros cada una de ellas.
Considera la Audiencia que, conforme a la doctrina del Tribunal
Supremo, fuerza mayor requiere para su apreciación de la concurrencia de
los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad mediante una prueba
cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la
existencia del caso fortuito o la fuerza mayor, debiendo haber una total
ausencia de culpa. La fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a
todo control y previsión, y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la
normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada
supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico
En el presente caso, no puede estimarse la alegación de
fuerza mayor invocada por las arrendatarias ya que no es un hecho imprevisible
la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en
concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de
bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de
arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta.
Por otra parte, no es suficiente invocar la existencia de una disminución de la
facturación sin probar las concretas circunstancias que lo determinaron y que
le haría injustificadamente gravoso el cumplimiento del contrato. No consta
acreditado que hubiera una alteración sobrevenida de la situación existente o
circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato en
relación con las existentes con posterioridad. La falta de justificación de
dichos extremos no permite acoger las pretensiones de las recurrentes. A mayor
abundamiento, cabe decir que el desistimiento del arrendamiento se produce no
por imposibilidad de seguir ejerciendo el negocio sino por traslado a otro
local con unas condiciones más económicas, como la propia parte acredita.
Sin embargo no se puede descartar la moderación de la
cláusula penal, como hace la sentencia de instancia, puesto que en el presente caso
la misma contempla el incumplimiento total de la obligación de permanecer el
tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la
cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es
posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del
importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.
Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de
50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento
total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de
duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de
arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de
abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las
arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula
duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es
desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional
al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de
36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera
equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.
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