Arrendamiento de vivienda. La exigencia de aval bancario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establece la siguiente cláusula: "El pago de los recibos de alquiler correspondientes a todo el periodo de vigencia del contrato será AVALADO por una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo formulada por el arrendador al considerar que "la obligación de prestar aval que garantice las rentas sólo puede calificarse como no esencial en cuanto accesoria en un grado secundario y no determinante de la satisfacción de la principal finalidad que tiene para el arrendador dicho contrato, cual es el cobro de la renta"

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de enero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el pacto que impone al arrendatario la prestación de un aval para garantizar el pago de la renta debe considerarse plenamente válido conforme al art. 36.5 LAU, precepto que permite a las partes en un contrato de alquiler "pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Igualmente se debe reputar válido un pacto que, como ocurre en nuestro caso, faculta al arrendador a resolver el contrato por la no renovación del aval con fundamento en el art. 1124 CC.

Por lo que se refiere a la relevancia del incumplimiento del arrendatario de no renovación del aval, discrepamos de que se considere incumplimiento de una obligación no esencial del contrato al estar estrechamente ligada a una obligación principal del arrendatario, cual es el pago del alquiler o renta (art. 1555.1º CC). El aval garantiza el pago de la correspondiente renta mensual y, como se ha dicho, es un pacto plenamente válido. No calificar de esencial la obligación de no prestar o de no renovar el aval supone tanto como hacer ilusorio el pacto que analizamos por carecer su incumpliendo de cualquier trascendencia porque resultaría irrelevante que el arrendatario cumpliese o no con su obligación de prestar o de no renovar el aval. La arrendadora nunca estaría facultada para resolver el contrato dado que se trataría de una obligación no esencial, algo que resulta incoherente si partimos de que estamos ante un pacto válido y eficaz.

Lo pactado sobre el aval fue lo pactado y no es una cuestión caprichosa o baladí. Los arrendadores, antes de celebrar el contrato, querían contar con seguridades fácilmente realizables para hacer frente a eventuales incumplimientos de los arrendatarios. No vale decir que como los arrendatarios pagaron puntualmente la renta durante el primer año de vigencia del contrato la exigencia contratada del aval ha quedado privada de razón de ser. Los arrendatarios no pueden imponer a la otra parte una modificación de las garantías concertadas (artículo 1.256 del Código Civil). El aval garantizaba seis meses de renta (el tiempo mínimo entre el impago y el lanzamiento en un desahucio por falta de pago). La cláusula exigida de mantenimiento del aval -vinculada al obligado pago de la renta y a la conservación del inmueble- era consustancial al contrato, en los términos en que el mismo se celebró. Procede, en consecuencia, la resolución contractual al amparo de los artículos 27,apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1.124 del Código Civi