La reparación de los daños al terminar el arriendo de una vivienda

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de una vivienda reclama la indemnización de los daños causados por la arrendataria en dicha vivienda.

La inquilina se opone a la demanda y formula reconvención por el importe de las rentas que considera no viene obligada a abonar debido al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora, que no solucionó los problemas de humedades y filtraciones que sufría la vivienda, debido a las cuales se vio obligada a abandonar la misma

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, desestima la reconvención y condena a la inquilina a abonar la cantidad de 11.983,55 €.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 19 de marzo del 2026, estima en parte el recurso de la inquilina y la condena a abonar a la actora la suma de 9.647,80 €.

Considera la Audiencia que procede una nueva valoración de la prueba que solo permite compartir, en parte, las conclusiones alcanzadas por la juez de instancia en cuanto a la imputación a un mal uso de la vivienda por parte de la inquilina los daños que se reclaman y en modo alguno pueden imputarse a la arrendataria los siguientes daños:

1. Colocación de suelo laminado de madera con rodapié sobre el solado de gres existente en buen estado en cocina y baño de la planta cuarta.

2.- Sustitución de la lavadora instalada en la vivienda al tiempo del arrendamiento por otra de distinta marca.

3.- Desmontaje de focos empotrados en habitación cocina y habitación pequeña.

4.- Pintura de techos de cocina, baño y habitación principal y habitación de la buhardilla y de tabique del vestíbulo de acceso.

5.- Cambio de ubicación del radiador en la buhardilla

6. Lavabos de los baños.

En cuanto al contenido de la reconvención, el edificio, todo él propiedad de la arrendadora que, por tanto, es la única obligada a su mantenimiento, presenta un deficiente estado de mantenimiento, con humedades imputables a esa falta de mantenimiento.

Sentado lo anterior, la existencia de humedades es, indudablemente, una de las causas más habituales de inhabitabilidad de una vivienda, no ya por las evidentes molestias, sino por los efectos que puede provocar en la salud de los ocupantes. Lo único que puede considerarse probado es que, hasta la entrega de las llaves la inquilina ocupó la vivienda en condiciones nada aceptables, pero no que abandonase la vivienda, sino que siguió ocupándola.

La ocupación de la vivienda por parte de la inquilina comporta que, hasta la entrega de las llaves al arrendador, mantiene la posesión de la vivienda viniendo por ello obligada al pago de la renta pactada. Ciertamente estamos ante un supuesto de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le impone el art. 1.554 CC, de hacer en la vivienda durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, pero el incumplimiento de tales obligaciones por parte del arrendador no faculta al inquilino para interrumpir, sin más, de modo unilateral el pago de la renta pactada.

Las humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda ejercita acciones frente a la arrendadora y frente a la comunidad de propietarios del inmueble solicitando su condena a la reparación de daños por humedad cuyo origen sitúa en el deficiente estado de un elemento común de la edificación.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la reclamación.

Apela el inquilino insistiendo, en primer término, en la responsabilidad contractual de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veinticuatro de febrero de dos mil veintiséis desestima la apelación

Considera la Audiencia que no cabe imputar a la arrendadora de la vivienda los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

De acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial, el artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del inmueble arrendado". (SSTS de 7/12/1984 y 18/05/ 2006 y de 29 /02/ 2.012).

En cuanto a la responsabilidad legal o extracontractual que se pretende hacer efectiva frente a la comunidad demandada, ha de quedar igualmente excluida a la vista del resultado de las periciales practicadas.

Aunque uno de los peritos se ha referido a la posibilidad- no comprobada- de que no exista aislamiento en la fachada del inmueble, atendiendo exclusivamente a la antigüedad de la construcción, los tres expertos que han depuesto coinciden finalmente en señalar que no existen filtraciones de agua sino manchas de condensación cuyo origen se encuentra en un mal uso de la vivienda en términos de ventilación, gestión de temperatura y deficiente limpieza del moho, por lo que no cabe achacar a la comunidad la inadecuada conservación de un elemento propio, que es el presupuesto fáctico que determina la viabilidad de la pretensión frente a ella deducida.

 

La liquidación económica de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Con motivo del desistimiento anticipado del inquilino, el arrendador formula demanda de juicio ordinario en la que reclama la cantidad de 9.488,76.-euros desglosada en los siguientes conceptos:

-Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

-Daños y desperfectos: 5.156,14.-euros, incluyendo: compra de un calentador nuevo (termo) y su instalación y la retirada de los restos al vertedero (349€+27,49€ +193,60€+96,80€); el arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo (726€); la compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina, así como los gastos de traslado al vertedero ya computados antes junto a los del calentador (150€+121€); compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación (3.180€); reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño (163,35€); cambio no consentido de lampara y bombilla (64€) y reposición de microondas (84,90€).

-Limpieza, 250.-euros

-Desmontaje del armario, 150-euros

-Penalización por desistimiento anticipado conforme a lo previsto en el pacto 22 del contrato, 856,80. euros (equivalente a una mensualidad).

-Lucro cesante por no haber dado aviso el inquilino, conforme a lo previsto en el pacto 15 c) del contrato el inquilino, de la existencia de humedades, se reclaman 1.713,80.-euros, correspondientes a dos mensualidades de renta.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a pagar la suma de 2.278,82.-euros correspondientes al concepto de rentas y suministros por importe de 1362,82.-euros, así como otros 916.-euros en concepto de daños o desperfectos, por considerar improcedentes el resto de los pedimentos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de noviembre de 2024, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena al inquilino a pagar: 6.708,87.-euros

Considera la Audiencia que, aunque discrepa del criterio de valoración de la primera instancia, no puede repercutirse en el arrendatario la reposición del calentador (termo) de la vivienda conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU.

Sin embargo, si debe hacer frente a daños que consideramos repercutibles en el arrendatario y  ascienden (s.e.u o.) a la suma de 4489,25.-euros correspondientes a:

-Arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo en su integridad y no solo parcialmente.

-Compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina.

-Compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación

-Reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño.

-Cambio no consentido de lampara y bombilla

-Reposición de microondas

-Penalización prevista en el contrato de una mensualidad renta, por falta de preaviso por importe de 856,80€.

Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

Considera que no pueden repercutirse al inquilino los gastos de limpieza ni los de desmontaje del armario.

Tampoco considera que procede indemnización alguna por lucro cesante porque en absoluto ha quedado acreditada ni la falta de comunicación de las humedades, que por otra parte, la actora conocía como resulta de la correspondencia que ella misma aporta, ni tampoco la existencia de un nexo causal entre la realización de obras, pues las humedades exigirían meros trabajos de repicado y pintura especial, como resulta de la factura, con una demora de dos meses, como se pretende, en volver a alquilar la vivienda de autos.

El incumplimiento de las obligaciones del arrendador

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda formula demanda contra su arrendador solicitando la resolución del contrato, por incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones, con reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquél, que concreta en daños morales y que cuantifica en 16.800€ (importe de dos años de renta).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de octubre de 2024, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que  en relación a las humedades, es lo cierto que, a tenor de la prueba aportada, no queda acreditado que las humedades que se evidencian en la prueba documental aportada a los autos hayan provocado la situación de insalubridad e inhabitabilidad que se denuncia, ni que se derivaran de ellas los perjuicios que se alegan, pero, en cualquier caso, estas humedades no son imputables al arrendador por cuanto derivan de un elemento comunitario (el bajante), por lo que el arrendador no puede asumir per se la reparación de éste, de modo que no cabe atribuirle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales que pueda comportar su responsabilidad, y así lo ha declarado una reiterada jurisprudencia. A este respecto, baste citar la STS 596/2011, que, tras razonar que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador, fija como doctrina jurisprudencial que reitera que: "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

En lo que respecta a necesidad de sustitución de la caldera hemos de tener en cuenta que la primera comunicación de que la caldera no funcionaba data de 8.11.2019 (existían problemas con anterioridad, según resulta de las comunicaciones, pero se trataba de incidencias que se resolvían con reparaciones de mantenimiento, siendo en cualquier caso la más antigua de septiembre de ese mismo año, en que la caldera quedó arreglada), es decir, pocos días antes de que el contrato se extinguiera por llegar a la fecha de vencimiento (la fecha de vencimiento se fijó como hecho incontrovertido), estando datados los documentos 18/19 y 20 a 30.1.2020, esto es, superado el plazo de finalización del arriendo, lo que no permite atribuir al arrendador un incumplimiento de sus obligaciones esenciales del que deba responder, tanto más si tenemos en cuenta que el arrendatario había incurrido en incumplimientos en su obligación esencial de pago de la renta, y es doctrina reiterada que, en los contratos sinalagmáticos, no puede reclamar el cumplimiento o la resolución por incumplimiento el contratante que, previamente, ha incumplido sus obligaciones esenciales.

Excluida la responsabilidad del arrendador resulta innecesaria cualquier consideración acerca de la existencia de los alegados daños y de su cuantificación.

Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.

Responsabilidad del inquilino por filtraciones de agua.

 

El inquilino de una vivienda es condenado a pagar e la suma de DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (16.197,50 euros), correspondiente a obras de reparación de los daños ocasionados como consecuencia de la falta de mantenimiento de la bañera del cuarto de baño por parte del inquilino, que motivó la producción durante años de filtraciones de agua que provocaron "daños a la estructura portante del suelo ".

El Inquilino apela la sentencia alegando, como motivo único del recurso, error de la apreciación de la prueba.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de diciembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no concurre error valorativo verificable de forma inmediata en aplicación de las reglas de la carga de la prueba pues el perito confirma como causa la falta de mantenimiento mínimo prolongado en el tiempo y la evitabilidad del daño hacia la propiedad inferior mediante sellado, cuya falta en la unión entre alicatado y la pieza de bañera era apreciable a simple vista, descartando la causa alternativa que reitera en su recurso el apelante al situar el origen del daño en un defecto de la válvula de la bañera, basándose para ello el informante en los daños progresivamente sufridos en la estructura de madera que resultó afectada mediante continuos y periódicos aportes de pequeñas cantidades de agua que terminaron por dañar el forjado y la estructura de madera, al absorber el agua hasta un punto de saturación, siendo la necesidad de sustitución de estos elementos incompatible con un daño puntual y de mayor intensidad si se hubiera tratado de un fallo de la válvula, y por el hecho de situarse la humedad por encima del forjado e incluso por encima de la altura de la bañera, afirmando el perito que el agua no provenía de abajo -en alusión a la zona de válvula- sino del encuentro del alicatado y la pieza de bañera.

En su consecuencia, no se acredita una explicación alternativa justificativa de la entidad de los daños constructivos causados, siendo por el contrario el origen señalado pericialmente el único que permite explicar razonablemente el compromiso de la estabilidad del forjado y el hecho de afectar el daño la estructura de madera mucho antes de manifestarse las filtraciones en el techo de la vivienda inferior.

Concretada la causa de las filtraciones en el caso examinado en la omisión de una solución de mantenimiento de escasa entidad, como era el sellado periódico entre el alicatado y la pieza de bañera, la diligencia exigible al arrendatario consistía en el comportamiento proactivo adoptando aquellas medidas que fueran necesarias para poner fin a las filtraciones evitando así que los daños se agravaran (SAP Ourense 30/01/2023) hasta el punto de terminar por afectar a elementos del forjado del techo de la planta de abajo. El arrendatario responde pues del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1555, 1559 y 1563 Civil, incumbiendo igualmente al ocupante del inmueble probar la existencia de requerimientos o comunicaciones al arrendador sobre la existencia de filtraciones. La ausencia de actuación de conservación a partir de una situación apreciable únicamente por el demandado -al margen de la en la Sentencia señalada desocupación durante años de la vivienda inferior- y la falta de puesta en conocimiento de la actora de los daños ocasionados, permiten concluir que la situación finalmente verificada obedece a la negligencia del interpelado.

Humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El arriendo se inició a finales de julio, en pleno verano, sin aparentes problemas. Pero poco después empezaron a aparecer las diferentes patologías y deficiencias. Con arreglo a lo previsto en el artículo 21.3 de la LAU, el inquilino puso en conocimiento del arrendador que habían empezado a salir humedades, importantes goteras con la llegada de las lluvias de otoño, y problemas con el sistema de calefacción que pudo apreciar tras el verano.

Atendiendo a que las humedades, goteras, filtraciones, aparición de moho, problemas con la calefacción, etc. suponían ya un grave problema y el arrendador no era capaz de garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el arrendatario, en fecha 27 de noviembre de 2018, remitió un burofax al arrendador instando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual con efectos a 30 de noviembre de 2018.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda del inquilino.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de noviembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino y condena al casero a abonar al demandante la cantidad de 25.274,37 euros.

Considera la Audiencia que los problemas del aire acondicionado, de la calefacción, de la lavadora y de la secadora, pueden considerarse deficiencias que no impiden el uso de la vivienda ni determinan su inhabitabilidad

Sin embargo, ocurre lo contrario respecto a las humedades, la primera de las cuales apareció en fecha 5 de septiembre de 2018 y de forma generalizada en el mes de noviembre de 2018, que, atendido su alcance y afectación, determinan la inhabitabilidad de la vivienda como se desprende del informe pericial.

Para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de resolución del contrato es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se acredite de forma cumplida, por un lado, que existe defecto o deficiencias en la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando a estos efectos que exista la necesidad de las reparaciones, si no impiden el uso de la vivienda.

 Por consiguiente, de la prueba practicada (documental y pericial), consideramos suficientemente acreditado el lamentable estado de la vivienda, dado el grado de humedad generalizado, de lo que se desprende la realidad de que la vivienda arrendada no presentaba condiciones mínimas de salubridad, al acreditarse la inhabitabilidad de la vivienda, por lo que estimamos justificada la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la indemnización por incumplimiento de contrato la cifra a pagar por el arrendador, 25.274,37 euros, está constituida por los siguientes conceptos: Instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, daños y perjuicios por reserva, mudanza y transporte y restitución de la fianza y garantía adicional.

La liquidación de alquileres y desperfectos al final de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 19 de julio de 2016.

Al finalizar el plazo de duración los inquilinos no abandonaron la vivienda, se insta juicio de desahucio por expiración del plazo y entregaron las llaves el día 30 de abril de 2020, dejando de abonar las rentas de febrero, marzo y abril de 2020.

Se inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.886,46 euros, correspondientes a 2.437,17 euros (alquileres) más 2.949,29 euros (daños por mal uso), menos 1.500 euros (fianza entregada).

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 29 de septiembre de 2023, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos, dejando reducida la cantidad a pagar a 1.592,05 euros.

En cuanto a los alquileres considera la Audiencia que , no puede el inquilino negarse a pagarlos, invocando el hecho que la vivienda objeto de arriendo no disponía de las condiciones de habitabilidad necesarias pues, por un lado, los arrendatarios se mantuvieron voluntariamente en la vivienda nueve meses después de expirado el contrato de arrendamiento y no entregaron las llaves hasta que fue presentada demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo y, por otro, como es sabido no pueden ampararse en la vía de hecho.

En consecuencia, no apreciando el tribunal un incumplimiento de la arrendadora de la obligación de reparar que le viene legalmente impuesta y no habiendo instado los arrendatarios la suspensión del contrato de arrendamiento por existencia de humedades, procede confirmar la sentencia apelada en cuanto a esta partida.

Respecto a los daños en la vivienda a cargo del inquilino, se reclaman los siguientes conceptos:

Pintura plástica dos capas y retirada de adhesivos: 1.551,2 euros. Sustitución termo: 345 euros. Reparar encimera: 48 euros. Ajustar pica y grifería: 36 euros. Sustituir azulejos dañados: 115 euros. Sustituir puerta y marco ducha sí: 251,23 euros. Reparar cierres: 18 euros. Retirada de mobiliario: 73 euros.

A la vista de la prueba pericial se entiende que los mismos corresponden razonablemente al inadecuado uso de los diversos elementos afectados por parte de los arrendatarios.

Sin embargo, teniendo en cuenta que, con carácter general, corresponde al arrendador pintar la vivienda para volver a arrendarla, y por otro, que las manchas de humedades en las paredes en modo alguno son imputables a los arrendatarios, se considera que debe deducirse la partida de pintura de las reparaciones a cargo de los arrendatarios.

En cuanto a la sustitución del termo, teniendo en cuenta que los inquilinos avisaron que se había estropeado y estaba cayendo agua y solicitando el envío de un técnico con carácter de urgencia, pero es que, en todo caso, la caldera es necesaria para la habitabilidad de la vivienda, por lo que su reparación o sustitución corresponde a la parte arrendadora, por lo que se entiende que los arrendatarios no deben asumir la sustitución del termo eléctrico por uno nuevo.

La devolución del precio de la opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de opción de compra de fecha, 3 de marzo de 2018, se entrega una cantidad inicial de 15.000 euros y una duración de dos años.

Al cumplirse este plazo, el contrato fue resuelto, de tal manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.

La arrendataria optante presenta demanda solicitando la devolución de la cantidad anticipada, más el IBI y la fianza en total 17.571 €, invocando la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la finalidad para la que se adquirió.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la cantidad de 5.392,27 € como indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda y estima en parte la reconvención condenando a la arrendataria a pagar 2.255,32 euros-

La Audiencia Provincial de Huelva, sentencia de 19 de julio de 2023, estima en parte el recurso de apelación de la arrendataria revoca parcialmente la sentencia anterior y condena a la arrendadora a pagar 12.744,68 €.

Considera la Audiencia que existe dicha discrepancia entra las partes en cuanto a entender o concluir que la resolución contractual se hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada/arrendadora de las obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.

La cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como "prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las cantidades que se recogen en la demanda.

Del examen de las pruebas practicadas debe llegarse a la conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.

De este modo, debe estimarse el recurso en este particular, entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes (arts. 1254, 1255 y 1258 CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.

Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de "prima de la opción".

En cuanto al IBI y la fianza no procede la devolución porque ambas cantidades forman parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo.

En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada la sentencia debe ser confirmada, en cuanto a la cantidad correspondiente a pintura y reparaciones que debió realizar la arrendadora por importe de 2.255,32 €.

La reparación de humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 21 de septiembre de 2016.

La inquilina, al existir en la vivienda graves humedades y defectos por presencia de hongos, que hacían inhabitable el inmueble demanda al casero solicitando, al amparo del art. 21 de la LAU y 1101 del Código Civil, una indemnización por daños y perjuicios consistente en el 75 por ciento de las rentas pagadas desde noviembre de 2016 y la condena a reparar los daños existentes y a realizar las obras precisas para evitar las humedades.

La demandante abandonó la vivienda arrendada en 3 de julio de 2019 y renunció a la pretensión de condena a reparar y realizar obras en el acto de la audiencia previa.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de enero de 2023, desestima la apelación de la inquilina confirmando la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que lo primero que hay que señalar es lo relativo al tiempo: El contrato de arrendamiento se celebró en septiembre de 2016. En la demanda se afirma que en noviembre del mismo año comenzaron a salir manchas de humedad por toda la vivienda, hasta hacerla inhabitable. Sin embargo, la primera queja de la demandante de la que hay constancia es de 2 años y 4 meses después del arrendamiento, en 2019, que es el mismo año en que se extinguió el arrendamiento y se presentó la demanda.

El tiempo tiene una enorme importancia, porque el uso podía tener una influencia considerable, o decisiva, en la aparición de este tipo de patologías. O sea que es posible que un uso inadecuado durante ese período de tiempo, entre el arriendo y la presentación de las imágenes, fuese decisivo en la aparición de las patologías de que se está tratando.

Así pues, aunque el edificio no tiene buen aislamiento, los fenómenos descritos por la demandante podían producirse por el uso. En las imágenes aportadas se reflejan muchas humedades en los techos, en distintas estancias según el dictamen de la perito. No hay indicios de que en el piso superior existiese esta misma patología. Tampoco de que tenga aislamiento térmico interior. No hubo quejas durante más de 2 años desde que, según se alega, comenzaron los problemas. No puede existir en consecuencia el mínimo de seguridad respecto a la etiología de los problemas que sería necesario para imponer una indemnización al demandado. La vivienda tenía el aislamiento térmico propio de su época de construcción, tampoco existe ninguna seguridad respecto a que la patología datase de época anterior al inicio del arrendamiento.

LAU 1994: La reparación de humedades en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al arrendador de una vivienda a realizar las obras necesarias para erradicar los problemas de humedad que presenta la vivienda, con suspensión de la obligación de la parte arrendataria al pago de la renta mensual desde la suscripción del arriendo de vivienda de autos y hasta que la causa u origen de las humedades de la vivienda de autos hayan sido reparada.

La Audiencia provincial de Oviedo, sentencia de veintinueve de octubre de dos mil veintiuno, revoca la anterior resolución desestimando la demanda del inquilino.

Considera la Audiencia que es oportuno señalar que la obligación que el artículo 21 de la LAU impone al arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido ha sido matizada por la jurisprudencia cuando aquella constituye un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal; en ese caso la obligación del arrendador se constriñe a la conservación de los elementos privativos pues es obvio que, con arreglo al artículo 7 de la Ley dePropiedad Horizontal, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En cambio en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Es así que el TS ha fijado doctrina en su sentencia de 29 de febrero de 2012 indicando que no cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

Pues bien en el caso que nos ocupa es claro que, al margen de un problema de ventilación que únicamente sería imputable al arrendatario, el resto de las humedades de condensación y filtración que se mencionan en la demanda son consecuencia de un vicio estructural de la fachada del edificio.

Consta que la comunidad conoce el problema porque, a raíz de las quejas de varios vecinos, ha recabado un informe técnico sobre las causas de ese fenómeno y las soluciones constructivas correspondientes; es así que por el momento solo ha ordenado operaciones puntuales descartando una intervención de mayor envergadura por su elevado coste, pero es obvio que a este respecto el arrendador ha agotado los medios a su alcance y por consiguiente el arrendatario solo podía optar por el desistimiento del contrato sin indemnización de daños y perjuicios, razón por la cual procede estimar el recurso.

Las humedades en una vivienda alquilada

El Juzgado de 1ª instancia desestima la reclamación del inquilino por la falta de habitabilidad de su vivienda.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Badajoz (s. 6/02/2014) revoca la sentencia y condena a la casera a pagar al inquilino la suma de 1.000 euros más los intereses legales correspondientes.

Considera la AP que la arrendadora ha incumplido el contrato de arrendamiento urbano de fecha 1-1-2007 que ligaba a las partes. Conforme al Art. 21-1 de la LAU el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para el uso convenido...". Por su parte, el Art. 1101 del Código Civil , que ha de relacionarse con el anterior, dispone que "quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellas".

Se ha llegado a la conclusión de que el contrato ha sido incumplido porque la vivienda no estaba en condiciones de ser habitada en la medida que tal cosa es propia en situaciones de normalidad. La prueba pericial aportada junto con la demanda ha acreditado que la misma, a la fecha de emisión del informe pocos días antes de abandonar el arrendatario la vivienda, presentaba importantes deficiencias que hacían la vida muy difícil a las personas en su normal uso por parte de quienes la habitaban, y que, además, existían determinados riesgos.

Estas deficiencias y problemas afectaban a la estanqueidad e impermeabilidad de la carpintería metálica, con entrada de aire y formación de humedades. La instalación de gas carecía de rejillas de ventilación y medidas de C02.

La arrendadora ha realizado a lo largo de la vigencia del contrato determinados trabajos de mantenimiento. Pero los mismos no fueron los necesarios si se tiene en cuenta la importancia de los defectos que la vivienda presentaba. La arrendadora no adoptó una actitud de total pasividad, pero los medios puestos por la misma para paliar los problemas eran notoriamente insuficientes.

El tribunal ha sopesado la dimensión aritmética y normal del perjuicio padecido por el actor debido a la repercusión que en su vida ordinaria ha tenido un estado tan deplorable en la vivienda y, dentro de la dificultad de la materia relativa a la calificación de los daños morales, fija el importe de los mismos en la suma total de 1.000€, y ello con independencia de las cantidades que a su vez adeuda el actor a la demandada.

Las humedades en una vivienda alquilada

La existencia de humedades en los pisos y casas alquilados suele ser una fuente de conflictos entre caseros e inquilinos en cuanto a quien debe encargarse de hacerlas desaparecer y los resultados dañosos de las mismas.

En tal sentido una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 12 de julio de 2013 resuelve desestimar el recurso de apelación de una inquilina contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia que también había desestimado su reclamación por daños morales, producidos como consecuencia de humedades en su vivienda.

La susodicha inquilina había reclamado una indemnización de 3.000 euros por los daños morales ocasionados a consecuencia de que su casero no había realizado las obras de reparación necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que se destinaba, se había visto obligada a no convivir con sus hijas, ni mantener relaciones sociales, ni una vida digna.

La Audiencia Provincial desestima esta petición por considerar que no es posible concluir cual es la causa de las humedades existentes en la vivienda, el perito judicial entiende como causa principal de las humedades un defecto de aislamiento de la vivienda, defecto que sin duda tiene que ver con la forma de construcción de la misma, aunque también alude a la falta de ventilación de la casa y al uso de gas butano para su calentamiento, el perito de la inquilina sostiene que la causa de las humedades es la falta de ventilación, aunque también dice del uso de gas y que si el aislamiento de la vivienda fuese mejor las humedades o no se producirían o serían distintas; y de todo ello concluye en la imposibilidad de saber la causa cierta de las humedades.

Recuerda la AP la doctrina del Tribunal Supremo en materia de daño moral que puede resumirse en que éste tiene que estar suficientemente acreditado y que esta prueba corresponde a quien lo invoca.

En el presente caso considera que no ha quedado acreditado ese daño moral puesto que no está acreditado que antes de la aparición de las humedades la inquilina conviviese con sus hijas, y que fuese el estado de la vivienda la causa de la no convivencia generalizada, aunque esta la entiende suficientemente acreditada. Además dice que no ha quedado acreditado que las niñas hayan tenido problemas de salud, y que aunque la asistente social declaró en juicio que le dijo a la inquilina  que no podía vivir en esa vivienda con sus hijas, en ningún momento la advirtió de la posibilidad de perder la custodia por tal situación. Por lo que se refiere al deterioro de relaciones personales, la sentencia alude al hecho de que la propia actora reconoció que había tenido alojada a alguna persona en su domicilio; y en cuanto a sus problemas de salud y autoestima, afirma que ningún informe médico se ha presentado al respecto que lo verifique.