Desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria, por herencia, de una vivienda presenta demanda de desahucio por precario contra su abuela ocupante de la misma.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que si bien inicialmente los únicos gastos asumidos por la demandada eran de agua, durante 17 años, posteriormente los hijos comienzan a abonar los 250€ mensuales para cubrir conceptos que incumben a la propiedad como son los gastos comunitarios, además de una cantidad adicional sobre los mismos a cambio de que su madre pueda permanecer en la casa con la aceptación de la demandante, cesa la situación de precario de la demandada y que esa cantidad tiene la consideración de merced o contraprestación pasando la situación a convertirse en un arrendamiento, con una contraprestación baja en función precisamente de las circunstancias y lazos familiares.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la propietaria, revoca la anterior sentencia y estima la demanda de desahucio.

Considera la Audiencia como hechos probados, claros y específicos, los siguientes:

(i) la ocupación inicial fue en precario;

(ii) el pago efectuado a la demandante por los hijos de la demandada se consideró una ayuda económica y no una renta;

(iii) no existió acuerdo sobre la duración ni sobre la constitución de un arrendamiento;

(iv) la voluntad acreditada de las partes nunca fue constituir un contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación de la precarista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el motivo de recurso invocado altera la base fáctica sobre la que se construye la razón decisoria de la resolución recurrida, lo que resulta improcedente y determina la desestimación del recurso.

El recurso, se basa en hechos distintos y contradictorios, a los declarados probados por la Audiencia, al sostener que ha quedado acreditado un contrato de arrendamiento porque existirían un precio y una duración determinada, cuando la sentencia ha declarado probado precisamente lo contrario: que el pago fue una ayuda y no una renta, y que no hubo acuerdo sobre la duración.

Además, el argumento de que el precio excede los gastos y genera un beneficio económico es irrelevante si el pago no fue aceptado como renta ni hubo consentimiento contractual para un arrendamiento. Del mismo modo, la afirmación sobre la duración basada en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo sería aplicable si previamente se hubiera reconocido la existencia de un contrato de arrendamiento, lo que ha sido descartado en los hechos probados.

Todo lo anterior pone de manifiesto que el recurso se desentiende completamente de los hechos que la sentencia ha considerado probados y pretende construir un relato alternativo sobre hechos que ya han sido valorados y descartados. Esto, en casación, no es admisible, ya que no puede modificarse la base fáctica fijada por la instancia previa, salvo en casos excepcionales mediante la vía del error de hecho patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones, circunstancia que no ha sido planteada por la recurrente.

LPH: Instalación de una valla de brezo o cañizo en la pared divisoria

 

HECHOS:

Se demanda al colindante para que proceda a desmontar la valla que ha colocado en la pared divisoria de ambas propiedades, alegando que se ha producido una alteración en un elemento común sin el preceptivo consentimiento de la Junta de Propietarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se aprecia la colocación de la valla de cañizo en el límite interior correspondiente a la parcela de la entidad demandada, no se aprecia que dicho elemento suponga una alteración del elemento común referido en el escrito de demanda, puesto que la valla se halla colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y no excede de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación por considerar que la instalación objeto del proceso afecta a un elemento común y que, por tanto, su modificación requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios, el cual no ha sido recabado por la parte demandada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación y condena al demandado a retirar en el plazo que se determine en ejecución de sentencia la valla colocada en el patio elemento común y apoyada en la pared divisoria, reponiendo el elemento común a su estado anterior, dejándolo con la misma configuración, estado, aspecto y materiales que el resto de paredes que conforman el cierre de la comunidad.

Considera el Supremo que la instalación de la valla contraviene la normativa aplicable y su observancia no puede dispensarse bajo el argumento de que se trata de una obra mínima.

Además, no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera «como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior» (STS 30/09/2010, 10/10/2007), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar.

Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías.

Desahucio por impago de un solo alquiler

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda se presenta demanda de desahucio por impago de los alquileres correspondientes a los meses octubre de 2022 y abril de 2024, por importe de 2.193 euros.

El inquilino se opone al desahucio alegando que la renta de abril 2024 ya está pagada y la de octubre 2022 está compensada por la adquisición de una nevera.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de 04 de febrero del 2025, desestima el recurso de apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la renta de abril de 2024 se abonó, el 2 de junio de 2024, fuera de la fecha prevista de abono (en los 5 primeros días de cada mes según el contrato), y con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, 27 de mayo de 2024.

El Tribunal Supremo tiene declarado que el pago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. (STS 23/07/2024)

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. (STS 18/03/2014)

Así mismo, pese a las alegaciones de la parte demandada y a la factura aportada de fecha 22 de octubre de 2022, no se ha practicado prueba suficiente que permita sostener la existencia de un acuerdo de compensación, que ambas partes se pusieran de acuerdo en que la adquisición de esa lavadora sustituía a la renta del mes de octubre de 2022.

Efectos del COVID19 en un arrendamiento suntuario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar de fecha 11 de noviembre de 2019, con efectos desde el 20 de septiembre, por plazo de 7 años y renta de 12.500 euros al mes, destinado a residencia de la inquilina con su marido e hijos.

Se pactó que la arrendataria podría desistir del contrato una vez transcurridos doce meses de duración, siempre que lo comunicase a la propietaria con una antelación de 30 días.

El 13 de marzo de 2020 la inquilina, su esposo y sus hijos marcharon de Barcelona, en avión, con destino a Chipre. La demanda fue formulada porque, según sus alegaciones, no les fue posible regresar a Barcelona, a consecuencia de la situación de pandemia, que motivó la declaración del estado de alarma en España el siguiente día 14. Dada esa imposibilidad y dada la situación creada por la pandemia, con falta de familiares y amigos aquí, la demandante y su esposo decidieron resolver el contrato de arrendamiento, antes de finalizar el plazo de un año de duración que, como mínimo, se había establecido.

La demanda de la inquilina solicita se declarase resuelto el contrato por causa de fuerza mayor y por aplicación de la doctrina de la rebus sic stantibus desde el 14 de marzo de 2020 o, subsidiariamente, desde el 22 de mayo del mismo año, dejando sin efecto la cláusula de obligado cumplimiento hasta el 20 de septiembre. Así mismo se solicita la devolución de las cantidades entregadas en concepto de fianza 25.000 euros, más 37.500 como fianza adicional

La propiedad se opuso a la demanda y formuló reconvención reclamando 75.000 euros por los meses dejados de cumplir y 17.064,98 euros por defectos ocasionados a la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda y estimó íntegramente la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de dos mil veinticinco, desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte el criterio acerca de la inexistencia de fuerza mayor que justificase la terminación anticipada del arrendamiento, ya que no se ha acreditado que se cerrase el espacio aéreo para regresar a España. El Real Decreto que declaró el estado de alarma acordó la disminución del tráfico aéreo (en un cincuenta por ciento), pero no su supresión. La situación sanitaria, en cuanto que obligó a restringir la circulación de personas, comportó una disminución drástica del tráfico aéreo. Pero no hay constancia de prohibición de entrada a personas residentes en España. Por otra parte, las circunstancias personales de la familia, carecer de familiares y de vínculos personales en Barcelona, no constituyen tampoco fuerza mayor que impidiese residir en la vivienda arrendada en la situación de pandemia desencadenada. Nada les impedía esa residencia, aunque debiesen atender a las restricciones de movilidad que se establecieron, que no impedían hacer los desplazamientos necesarios para una residencia normal. Como ocurría con cualquier ciudadano.

La situación creada no permitía tampoco una modificación del contenido del contrato, al amparo de la doctrina "rebus sic stantibus”. Esta doctrina se ha aplicado a los arrendamientos de locales de negocio en los que, como consecuencia de la crisis, se suprimió o redujo la posibilidad de su explotación económica. La disminución o supresión de los ingresos del negocio instalado en un local arrendado permiten disminuir la renta a pagar por ese arrendamiento. Pero esa situación no es comparable al arrendamiento de una vivienda. En una vivienda no se ejerce una actividad profesional que se dejase de realizar y de generar ingresos cuando se desencadenó la crisis sanitaria.

Contra lo pretendido por la arrendataria, no era obligada la aplicación en este caso de las normas sobre arrendamiento de vivienda establecidas en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Era una vivienda de más de 300 metros cuadrados y, además, la renta era obviamente superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En esas condiciones, conforme a lo establecido en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos, el contrato debía regirse, en primer lugar, por lo pactado por las partes y solo supletoriamente por lo establecido en el título II citado.

Por lo que se refiere a la previsión de indemnización para caso de desistir la arrendataria del contrato antes de transcurrir el plazo mínimo obligatorio, es cierto que el contrato no se refiere a la indemnización por incumplimiento. Pero sí regula la obligación de la arrendataria de mantenerse en el arrendamiento y, por tanto, de pagar la renta durante el período mínimo establecido. Es de eso de lo que se está tratando en este caso. De que la inquilina se obligó a mantenerse en el arrendamiento, pagando por tanto la renta, durante al menos un año, por lo que el pago de la renta durante ese período mínimo ha de considerarse obligado. Puede pensarse que es algo riguroso, pero es que la demandada era libre de no arrendar sin ese pacto de duración mínima. Fue un contrato negociado entre las partes, en el que la arrendataria obviamente contó con asesoramiento, y que también preveía condiciones severas para la propietaria, como el interés del 20 por ciento mensual para caso de retraso en la devolución de la fianza y de la garantía prestadas.