Desahucio por impago de un solo alquiler

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda se presenta demanda de desahucio por impago de los alquileres correspondientes a los meses octubre de 2022 y abril de 2024, por importe de 2.193 euros.

El inquilino se opone al desahucio alegando que la renta de abril 2024 ya está pagada y la de octubre 2022 está compensada por la adquisición de una nevera.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de 04 de febrero del 2025, desestima el recurso de apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la renta de abril de 2024 se abonó, el 2 de junio de 2024, fuera de la fecha prevista de abono (en los 5 primeros días de cada mes según el contrato), y con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, 27 de mayo de 2024.

El Tribunal Supremo tiene declarado que el pago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. (STS 23/07/2024)

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. (STS 18/03/2014)

Así mismo, pese a las alegaciones de la parte demandada y a la factura aportada de fecha 22 de octubre de 2022, no se ha practicado prueba suficiente que permita sostener la existencia de un acuerdo de compensación, que ambas partes se pusieran de acuerdo en que la adquisición de esa lavadora sustituía a la renta del mes de octubre de 2022.

EL retraso del inquilino en el pago de los alquileres.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato, por falta de pago y condenando al inquilino a desalojar el inmueble.

El inquilino apela la sentencia invocando el hecho acreditado que, desde el año 2017, desde hace más de 4 años, la propiedad viene consintiendo los pagos de las rentas con posterioridad al mes devengado del alquiler, incluso uno o dos meses después del mes, por lo que la casera no puede ir contra sus propios actos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de enero de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el pago de la renta constituye una de las obligaciones fundamentales del arrendatario, como establece el artículo 1555.1 del Código Civil y el incumplimiento de tal obligación permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento conforme al artículo 27.2a) de la LAU.

En el presente caso, el pacto 5 del contrato de arrendamiento de 26 de mayo de 2014, dispone que el pago deberá hacerse por mensualidades anticipadas mediante orden de pago que el administrador presentará el primero de cada mes en la cuenta designada por la parte arrendataria.

No puede entenderse que la tolerancia de la arrendadora, consintiendo el pago con retraso por parte del arrendatario, pueda ser considerada como un acto propio oponible en su perjuicio, pues no se aprecia que su actuación sea clara e inequívoca en la variación del plazo de abono de la renta, según los criterios que fija el Tribunal Supremo para la interpretación de un acto como propio. El acto propio debe ser inequívoco para producir efectos. Ninguna modificación consta que se haya producido respecto del plazo de pago, expresamente aceptada por las partes como acto de novación del contrato. Al contrario, la existencia de un desahucio anterior, en el año 2019, que fue enervado, evidencia que la arrendadora no aceptaba el retraso sistemático en el pago de la renta.

Y, finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. (STS 18/03/2014).

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario no podía enervar la acción de desahucio al haber sido enervada en una ocasión anterior, en autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta como se acredita con el documento 5 de la demanda.

 

LAU 1994: El retraso en el pago del alquiler

 

La arrendadora de una vivienda insta demanda de resolución de contrato por falta de pago y reclamación de rentas debidas (abril de 2019: 100 €).

El juzgado de primera instancia estima la demanda puesto que el retraso en el pago del alquiler, aunque sea leve, por un mes, o días después, puede ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia por considerar que no se puede acceder a un desahucio a causa de un atraso de un solo mes en el pago de la renta que deriva de un error bancario y que, en cualquier caso, fue subsanado posteriormente, estando la recurrente al corriente del pago de la renta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

Se alcanza esa conclusión al considerar probado que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

Es cierto, que la transferencia de la renta del mes de abril se realizó el día 8 y que, por lo tanto, en principio, estaría fuera de los siete primeros días del mes a los que se refiere el art. 17.2 LAU que es el precepto que tendría que operar de forma subsidiaria a falta de una clara disposición en el contrato sobre el plazo de pago de la renta.

Pero también es cierto, que la Audiencia, refiriéndose a la orden que el arrendatario dio al banco de que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, dice que dicha orden "[n]o establecía hacerlo en ese plazo [...]", que se trata de "[u]n atraso pequeño inimputable al arrendatario [...]" y que "[e]s clara la voluntad que, en todo momento, el arrendatario ha tenido de pagar la renta debida [...]".

Añádase a todo lo anterior, por último, que el argumento esgrimido por la recurrida en el escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto un dato en el que no repara la Audiencia: la acción de desahucio carecería de fundamento, aunque se asumiera que el pago de la renta del mes de abril se produjo fuera de plazo al realizarse mediante transferencia el día 8, pues al haberse presentado la demanda, que está fechada el día 9, con posterioridad, cuando se ejercitó la acción la "falta de pago" ya no existía.

Los requisitos del retraso del alquiler como causa de desahucio

En distintas ocasiones hemos puesto de manifiesto que el demora del inquilino a la hora de pagar el alquiler puede ser un motivo suficiente para que el casero solicite judicialmente el desahucio.

Sin embargo conviene subrayar que un simple retraso en el pago de la renta no es motivo suficiente para dar por terminado el alquiler.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de treinta de septiembre de dos mil quince así lo confirma.

En un contrato de arrendamiento firmado el 2 de noviembre de 1991, en el que se pactaba que la renta había de ser pagada en los cinco primeros días de cada mes, el casero interpone demanda de desahucio el 13 de octubre, porque a esa fecha no se había pagado el alquiler del mes de octubre de 2014.

Afirma en esa demanda que no procede admitir la enervación del desahucio  porque  el inquilino había sido requerido de pago de modo fehaciente con anterioridad a la presentación de la demanda, con fecha 9 de julio de 2009.

La  demandada satisfizo la mensualidad de octubre de 2014 el día 14; la de diciembre el día 9 y la enero de 2015 el día 14.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia Provincial confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia respecto a la enervación que la arrendadora negó a la arrendataria la posibilidad de enervar la acción, infringiéndose de esta forma una norma imperativa, ya que el requerimiento del pago efectuado en el año 2009, por el retraso en pago de una mensualidad de renta, julio de 2009, no se ajusta a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que el requerimiento de pago de las rentas debe ser por las que después se invoque en la demanda como impagadas.

Hay que indicar que la parte demandada ha incurrido en un simple retraso en el pago de la renta, no estando justificado, en el presente caso, declarar la resolución del contrato de arrendamiento, con un período de vigencia de dieciocho años, cuando ha sido la propia arrendadora la que ha consentido el retraso en el pago de la renta. Y así en las propias alegaciones del recurso de apelación se reconoce que durante la vigencia del contrato de arrendamiento se ha producido un retraso habitual por parte de la arrendataria en cuanto a su obligación de pago de las rentas, sin que por esta circunstancia se hubiera ejercitado con anterioridad acción resolutoria, por lo que se considera que la resolución pretendida en el procedimiento, en que se ha dictado la resolución recurrida, no se ajusta a las exigencias de la buena fe, ya que se presentó la demanda de desahucio unos días después de vencer el plazo para hacer efectiva la renta, sin haber efectuado un requerimiento previo.