HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de protección oficial (VPO) entre
la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid y un particular.
En dicho contrato se pacta: “1) Serán de cuenta de
arrendatario el coste de los servicios de que esté dotada la vivienda y el
inmueble donde se ubica y el importe de los tributos que graven el mismo. 2)
Los gastos por servicios citados comprenderán los siguientes conceptos a
satisfacer por el arrendatario: a) Los servicios individuales de agua, luz, gas
y otros análogos. B) Los servicios comunes de luz, elevadores, antena
colectiva, portero automático y otros análogos. C) Los servicios y gastos que
se produzcan por guardería, limpieza y conservación de viales, parques,
jardines y demás superficies vinculadas al inmueble"
El inquilino ha abonado a la entidad arrendadora, durante 44
meses, la cantidad de 1.993,64 euros, a razón de 45,31 euros cada mes, en
concepto de cuota de comunidad.
El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de
dicha cantidad por considerar que el art. 20 de la LAU exige para poder repercutir
esos gastos al inquilino que conste por escrito y que se determine el importe
anual de los gastos a la fecha del contrato, requisito éste que aquí no se
cumple.
El juzgado de primera instancia estimó la demanda.
La Audiencia Provincial dictó sentencia que confirmó la
pronunciada por el juzgado.
El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de mayo de 2025, estimó
el recurso de casación de la EMVS y desestimó la demanda de la inquilina.
Considera el Supremo que, en el caso presente, en el
contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el
coste de los servicios, que pagó durante un dilatado periodo de tiempo que,
hasta la presentación de la demanda, abarcaba 44 cuotas mensuales. Tampoco, se
cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (45,31 euros) correspondía
al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.
La cuestión controvertida radica entonces en determinar si
la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a
los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo
de un requisito adicional, no contemplado específicamente en la normativa autonómica
de aplicación preferente, cuál es la cuantificación de los servicios en la
primera anualidad de celebración del contrato.
Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección
oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas,
que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose
la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente
la LAU, «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones
particulares».
Pues bien, las normas autonómicas permiten que la
arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que
corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se
satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula
contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo
de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los
arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos
en cómputo anual.
En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente
que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de
derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito
de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.
No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que
tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un
contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través
de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los
servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional (art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha
reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.
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