La repercusión de gastos de comunidad en el alquiler de una VPO propiedad de la EMVS

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de protección oficial (VPO) entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid y un particular.

En dicho contrato se pacta: “1) Serán de cuenta de arrendatario el coste de los servicios de que esté dotada la vivienda y el inmueble donde se ubica y el importe de los tributos que graven el mismo. 2) Los gastos por servicios citados comprenderán los siguientes conceptos a satisfacer por el arrendatario: a) Los servicios individuales de agua, luz, gas y otros análogos. B) Los servicios comunes de luz, elevadores, antena colectiva, portero automático y otros análogos. C) Los servicios y gastos que se produzcan por guardería, limpieza y conservación de viales, parques, jardines y demás superficies vinculadas al inmueble"

El inquilino ha abonado a la entidad arrendadora, durante 44 meses, la cantidad de 1.993,64 euros, a razón de 45,31 euros cada mes, en concepto de cuota de comunidad.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de dicha cantidad por considerar que el art. 20 de la LAU exige para poder repercutir esos gastos al inquilino que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato, requisito éste que aquí no se cumple.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda.

La Audiencia Provincial dictó sentencia que confirmó la pronunciada por el juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de mayo de 2025, estimó el recurso de casación de la EMVS y desestimó la demanda de la inquilina.

Considera el Supremo que, en el caso presente, en el contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el coste de los servicios, que pagó durante un dilatado periodo de tiempo que, hasta la presentación de la demanda, abarcaba 44 cuotas mensuales. Tampoco, se cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (45,31 euros) correspondía al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.

La cuestión controvertida radica entonces en determinar si la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en la normativa autonómica de aplicación preferente, cuál es la cuantificación de los servicios en la primera anualidad de celebración del contrato.

Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente la LAU, «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».

Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.

En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.

No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional (art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS. 2

 

Hace algún tiempo comentábamos aquí mismo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2024, que reconocía a cuatro inquilinos el derecho de retracto sobre sus viviendas, vendidas por la EMVS, ahora nuevamente decide el Supremo, pero en sentido contrario.

 

HECHOS:

 

Un conjunto de arrendatarios de la EMVS formula demanda contra FIDERE, adquirente de sus viviendas, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los inquilinos, por considerar que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de abril de 2025, estima el recurso de casación de FIDERE, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, en este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.

Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (STS 26/05/1988 y 15/03/2010)

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS

 

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) vende un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.

Los inquilinos de cuatro de estas viviendas formulan demanda contra la sociedad compradora en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial considera que era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de noviembre de 2024 desestima el recurso de casación de la sociedad compradora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que aunque el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).   

En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la vivienda objeto del retracto, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las STS 26/05/1988 y 15/03/2010 cuando declaran: “la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento”.

La cesión y subarriendo de una vivienda alquilada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la EMVS y un matrimonio en fecha 9 de mayo de 2014.

La Dirección de Servicios Sociales de EMVS el 28 -02-2020 realizó visita domiciliaria, encontrando en la vivienda a una persona que decía ser familiar de la adjudicataria, y que manifestó que los inquilinos estaban de viaje.

Nuevamente, el 15-09-2020 se realiza otra visita domiciliaria por los Servicios Sociales, en la que no se encuentra nadie en la vivienda, depositándose una carta en el buzón requiriendo una visita presencial por los inquilinos en la EMVS el 16-09- 2020 a las 10,30 h sin que nadie acudiera a dicha cita.

También por el Servicio de Inspectores de la EMVS se realizaron reiteradas visitas a la vivienda, sin que en ningún caso se encuentren a los inquilinos en ella y sí a personas que no quisieron identificarse y que no acreditan su título de ocupación, ni su parentesco con los inquilinos.

En fecha 1 de marzo de 2021, se recibe en EMVS una denuncia de una persona residente en el edificio en la que refiere que la vivienda está siendo subarrendada desde hace años.

La EMVS remitió un Burofax a la parte demandada el 15-04-2021 comunicándole la rescisión del contrato de arrendamiento y requiriéndoles el desalojo voluntario de la vivienda en un plazo que finalizaba el 10-05-2021.

En esa misma fecha el Servicio de Inspección de EMVS acudió a la vivienda, comprobando que la inquilina había hecho caso omiso a dicho requerimiento. Y que la vivienda seguía ocupada ilegalmente por personas que no se identificaron y que alegaron que no se irían de la vivienda.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento por cesión inconsentida de la vivienda arrendada.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de hechos probados.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aun cuando sea suficiente el indicio de la introducción fraudulenta para presumir la existencia del subarriendo o cesión, no es menos cierto que esos indicios deben ser a la vez rigurosos y constatados a través de datos objetivos fiables, por medio de los cuales se acredite el hecho base de la pretensión del actor, pues de no acreditarse tales circunstancias la demanda debe ser rechazada.

En el presente caso los arrendatarios participaron a la arrendadora que se ausentarían de la vivienda arrendada por un periodo de unos meses y la presencia de una persona, en la vivienda arrendada, para evitar la ocupación ilegal de la misma, que acudiría una vez por semana para abrir las ventanas, pero la presencia de esta señora no puede considerarse un indicio de la introducción de un tercero en la relación arrendaticia dada la finalidad de la presencia de aquella.

Se desconoce la identidad de la persona presuntamente cesionaria, sin que a tales efectos sirva la existencia de una denuncia anónima a la que alude la actora en su demanda.

Respecto de las visitas realizadas por los servicios sociales y el Servicio de inspección referido, sin que encontraran a los inquilinos en la vivienda alquilada, hay que decir:

1º Los arrendatarios ya comunicaron su ausencia de la vivienda, como queda expuesto.

2º El hecho de que los referidos servicios encontraran en la vivienda arrendada a los demandados, personas que no se identificaron, ni acreditaran título alguno para su ocupación, no significa, necesariamente, fueran cesionarios de la vivienda, cuya presencia podría obedecer, ante la ausencia de los arrendatarios, a evitar la ocupación ilegal de la misma por terceros, y abrir semanalmente las ventanas.

3º Las personas de los servicios sociales y los inspectores de la EMVS, que levantaron las correspondientes actas no fueron propuestos por la actora como testigos.

Tampoco se ha aportado por la actora recibos de luz, u otros, que acrediten que a pesar de estar ausentes los arrendatarios, se realizaban consumos indicativos de que vivían terceras personas.

LAU 1994: Los gastos de comunidad en viviendas de protección pública

 

Un grupo de inquilinos demanda a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), como arrendadora reclamando la devolución de 64.306,77 euros, pagados en concepto de cuotas de comunidad.

En el contrato de arrendamiento figura que serán de cuenta del arrendatario: A) Los servicios individuales de agua, luz, gas y otros análogos. B) Los servicios comunes de luz, elevadores, antena colectiva, portero automático y otros análogos. C) Los servicios y gastos que se produzcan por guardería, limpieza y conservación de viales, parques, jardines y demás superficies vinculadas al inmueble.

Los arrendatarios invocan el artículo 20 de la LAU que, aunque admite la posibilidad de establecer un pacto de esa naturaleza, exige para su validez, que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato, requisito éste que aquí no se cumple.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al entender que la legislación especial de vivienda de protección pública prevalece sobre el citado artículo 20 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 11 de noviembre de 2021, estima el recurso de apelación de los inquilinos y condena a la EMVS a devolver a los demandantes la cantidad de 64.305,77 euros percibidos indebidamente por gastos de comunidad.

Considera la Audiencia que el Reglamento de Viviendas con protección Pública de la Comunidad de Madrid no es contradictorio ni incompatible con la Ley de Arrendamientos Urbanos, que también establece que el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino, si bien con una doble exigencia, que se pacte en el contrato, y que se cuantifique su importe para la primera anualidad, condición esta que no se cumple en el presente caso. No puede acogerse la pretensión del apelante de la no aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando la primera remisión que hace el contrato al régimen jurídico aplicable es a esta Ley "con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda". Ni siquiera contiene esta estipulación remisión al Reglamento de Viviendas con Protección Pública de Madrid, que como decimos no contradice el artículo 20 de la Ley deArrendamientos Urbanos, ni establece un régimen distinto. Y en modo alguno nos encontramos ante una especificación derivada del propio régimen de protección pública de la vivienda, siendo imperativa la aplicación de las exigencias del artículo 20 en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU y en el propio contrato de arrendamiento.