HECHOS:
Se pacta un contrato de arrendamiento de vivienda con fecha 25
de febrero de 2000.
Con la misma fecha se suscriben dos anexos al contrato, en el
segundo se estipula literalmente:
Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la
vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de
este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el
contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición
obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar
por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses
de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula
cuarta del primer anexo del contrato.
El edificio, donde se ubica esta vivienda fue adquirido por
una sociedad que en su calidad de arrendador subrogado promovió una acción de
desahucio por expiración del plazo contractual, invocando que
El juzgado de primera instancia desestima la demanda
La Audiencia Provincial desestima la apelación
El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de octubre de 2025,
desestima el recurso de casación.
Considera el Supremo que, en primer lugar, es necesario
destacar que la LAU de 1994 no establece una prórroga legal forzosa de los
contratos de arrendamiento sometidos a dicha disposición especial, y que
resulta excepcional que se pacten cláusulas de prórroga convencional como la que
constituye el objeto de este proceso.
Es necesario tener también en cuenta que no ofrece duda la
voluntad concorde, y no viciada de las partes, de someterse a un régimen de
prórroga convencional obligatoria para el arrendador y potestativa para el
arrendatario.
Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga
convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron
las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita
reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en
defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art.
4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío
legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario (art.
6 LAU).
No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de
prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo
de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto
imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al
respecto libremente suscrito por las partes.
En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte
arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la
libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna
de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada
e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad
contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación
de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la
confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio
objeto del proceso.
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