La venta de la vivienda arrendada

 HECHOS: 

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato, ya que los ARRENDADORES han comunicado a los ARRENDATARIOS, antes de la firma del mismo y los cuales aceptan, que transcurrido dicho año la vivienda se pondrá en venta por necesidad de los ARRENDADORES. Ambas partes acuerdan que los ARRENDATARIOS deberán abandonar la vivienda en el momento en el que se proceda a la venta, sin derecho a indemnización alguna y renunciando expresamente a la prórroga legal establecida por la LAU.

Con base en este pacto el arrendador interpone demanda de desahucio.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación del arrendador.

Considera la AP que de conformidad con lo establecido en los arts. 4.1 y 2 LAU , las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo y que el artículo 6 ("Naturaleza de las normas") establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"

El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto.

Así, a diferencia de lo manifestado en el recurso interpuesto por el arrendador, la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos, siendo el art. 10 LAU de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye. La prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo, y ello como recoge en su Exposición de Motivos la LAU 29/1994 al mantener el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda.

La prórroga de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 26 de septiembre de 2013, con una duración pactada de siete años.

En el contrato hay esta cláusula: “Tácita reconducción: Las partes acuerdan que, a la finalización del contrato, no será aplicable la tácita reconducción prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos”

Con fecha 11 de octubre de 2021 se comunica a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de marzo de dos mil veintiséis, desestima el recurso de apelación de los arrendadores.

 Considera la Audiencia que la notificación  que contiene una denuncia del contrato y exterioriza la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022, es de fecha 11 de octubre de 2021, posterior al nuevo vencimiento, y fue entregado a la arrendataria el mismo día. Por consiguiente, no pudo impedir la prórroga obligatoria del contrato por segunda vez, al no respetar la antelación de 30 días contemplada en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio.

La consecuencia no puede ser otra que el contrato se prorrogó nuevamente por disposición de la ley un año más, hasta el día 26 de septiembre de 2022, por lo que, al tiempo de presentarse la demanda rectora de los presentes autos, 6 de junio de 2022, no había trascurrido por completo la última prórroga legal, con la consecuencia de que el contrato de arrendamiento estaba vigente, y la arrendadora carecía, a la fecha de la intimación judicial, de acción para solicitar el desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento litigioso, por lo que la demanda rectora del presente procedimiento resulta prematura e inacogible.

En cuanto a la segunda de las alegaciones del recurso, tampoco puede ser acogida, ya que las partes no pueden pactar la exclusión de la aplicación de la prórroga obligatoria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente al tiempo de la celebración del arriendo litigioso, por lo que la consecuencia no puede ser otra de que se tendrá por no puesta la cláusula establecida en el párrafo cuarto del apartado 2 de la estipulación segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fecha 26 de septiembre de 2013

¿Se puede pactar prórroga ilimitada de un arrendamiento de vivienda?

 

HECHOS:

Se pacta un contrato de arrendamiento de vivienda con fecha 25 de febrero de 2000.

Con la misma fecha se suscriben dos anexos al contrato, en el segundo se estipula literalmente:

Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula cuarta del primer anexo del contrato.

El edificio, donde se ubica esta vivienda fue adquirido por una sociedad que en su calidad de arrendador subrogado promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, invocando que no cabe establecer una prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que, por ser contraria al espíritu de la norma y a la voluntad del legislador, vulnera lo dispuesto en el artículo 10 de la precitada disposición general, que es la única prórroga factible en virtud de lo dispuesto en el art. 4 de la referida ley especial,

El juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de octubre de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que, en primer lugar, es necesario destacar que la LAU de 1994 no establece una prórroga legal forzosa de los contratos de arrendamiento sometidos a dicha disposición especial, y que resulta excepcional que se pacten cláusulas de prórroga convencional como la que constituye el objeto de este proceso.

Es necesario tener también en cuenta que no ofrece duda la voluntad concorde, y no viciada de las partes, de someterse a un régimen de prórroga convencional obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario (art. 6 LAU).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso.

La realización de obras por el inquilino, en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a instalar en la vivienda arrendada cuatro ventanales de las características técnicas que se señalan en la sentencia o, subsidiariamente a abonar al arrendador la cantidad de 5.552 euros correspondientes al coste de sustitución de esos ventanales.

El Inquilino apela la sentencia invocando infracción de los artículos 6 y 21 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de dieciséis de mayo de dos mil veinticinco, revoca y deja sin efecto la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que, para resolver esta apelación deben tomarse en consideración los siguientes hechos:

El contrato de arrendamiento inicial entre las partes es de 2009, que fue prorrogado el 28 de octubre de 2014 con vencimiento el 1 de diciembre de 2018.

Con fecha 9 de octubre de 2018 suscribieron el denominado "II prórroga del contrato de arrendamiento, suscrito el 2 de diciembre de 2009" cuya duración (cuatro años) por "diversas razones" que no se explicitan en él.

En dicho documento se fijó una nueva renta y sus actualizaciones.

Se pactó expresamente en la estipulación tercera "la arrendataria se compromete sustituir, en el plazo máximo de 3 meses contados desde esta fecha, los actuales ventanales de la vivienda arrendada habiendo convenido las partes que la obra sea ejecutada de acuerdo con el criterio de rehabilitación"

Las obras no fueron ejecutadas por la demandada, por lo que cuando iba a finalizar el plazo pactado, en agosto de 2022, las partes mantuvieron conversaciones, indicándole la demandada que en el momento en el que colocaran las ventanas, le avisaría para que pudieran inspeccionar las mismas; no obstante, una vez entregadas las llaves, el demandante comprobó que las ventanas no habían sido instaladas.

Cabe la posibilidad de que las partes del contrato de arrendamiento pacten algunas cuestiones conforme al artículo 4 apartado 2 LAU, pero siempre dentro de las previsiones legales que el Título II de la propia LAU establece. Nunca se podrá sobrepasar estas disposiciones ya que incurrirían en nulidad. La cláusula del contrato que sirve de fundamento para la desestimación de la demanda es nula por modificar en perjuicio del arrendatario lo establecido en el artículo 21 de la LAU, que además en el presente caso han quedado indubitadamente acreditados con la prueba y así lo reconoce expresamente la sentencia de instancia, en virtud de lo establecido en el artículo 6 de la LAU. Se podrían incluir en un contrato de arrendamiento las cláusulas que las partes quieran, pero, si ello no está contemplado en la LAU o está en contra de lo establecido en el Titulo II, serán cláusulas nulas y se tendrán por no puestas.

No empece a lo anterior la circunstancia de que la demandada haya favorecido la inclusión de la cláusula nula en el contrato ofreciendo la sustitución de las ventanas a cambio de renovar el contrato, el que por cierto no nos consta que la renta a pagar en lo sucesivo fuese más baja que la del contrato inicial, sino todo lo contrario

La indemnización por desistimiento del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de septiembre de 2017, en el que se pacta una duración del arriendo de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

Al término del arrendamiento el casero reclama judicialmente, entre otras cuestiones, la indemnización por desistimiento anticipado del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, solicita la suma de 1.533,33 euros, equivalente a un año y once meses de contrato que restaba por cumplir.

El juzgado de primera instancia no se pronuncia sobre esa petición.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de mayo de 2024, desestima el recurso de apelación del arrendador en lo que se refiere a este punto.

La  Audiencia admite la denuncia de incongruencia omisiva puesto que en efecto la sentencia apelada no se pronuncia sobre dicha pretensión habiendo solicitado la parte apelante el complemento de sentencia que fue denegado por auto de 4 de mayo de 2022 por entender que la petición efectuada excedía del ámbito de la aclaración de sentencia y que se pretendía modificar los pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

Considera que conforme al art. 11 de la LAU, las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.

En el supuesto de autos, las partes pactaron una duración del contrato de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

La indemnización/penalización acordada, como dijimos en la sentencia de 9 de enero de 2018, excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la LAU, es una estipulación nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que hay que entender que no se pactó indemnización alguna a satisfacer por el arrendatario en el supuesto de desistimiento unilateral, por lo que no cabe la integración que se pretende conforme al artículo 11 de la LAU.

La pérdida de la fianza como cláusula penal en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

"El arrendatario no tendrá derecho a la devolución de la fianza depositada en caso de que decidiese restringir el contrato antes del primer año de estancia en la vivienda (doce meses)"

La sentencia de primera instancia condena al casero a devolver la fianza, más los intereses.

El casero apela la sentencia invocando incongruencia por no pronunciarse el juzgador sobre la validez o nulidad de la cláusula antes citada.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe de la devolución teniendo en cuenta que la cuantía entregada lo es en concepto de fianza, atendiendo a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que contraviene lo dispuesto en el artículo 36 inserto en el título IV de la Ley deArrendamientos Urbanos y en consecuencia se tiene por no puesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la citada Ley debe procederse a la devolución de la cuantía entregada en tal concepto.

No concurre infracción de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto la indemnización por desistimiento, pues como argumenta la juzgadora a quo "contempla en su art 11 la posibilidad de pactar una indemnización para el caso de desistimiento. Ahora bien, dicha indemnización requiere de un pacto claro y expreso de las partes y no enmascarado mediante la fianza", como acontece en este caso.

Con base a lo expuesto y dado que el arrendatario comunicó al arrendador su intención de desistir del contrato, no cabe la aplicación de la cláusula 7ª del contrato, contraria al contenido de la ley en claro perjuicio del arrendatario, por lo que debe reputarse nula y no cabe dar lugar a la indemnización por el desistimiento del arrendatario.

En la LAU vigente, el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato, por lo que procede su devolución, previo descuento de 137,86 euros cuantía pendiente a la última factura eléctrica.

El desahucio por precario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por precario al considerar que el título jurídico que vinculaba a los contendientes, si bien formalmente había recibido la denominación de "contrato de arrendamiento por precario", materialmente constituía un contrato de arrendamiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de los propietarios.

Subraya la Audiencia que de conformidad con los criterios de interpretación de los contratos (arts. 1281 y ss. CC) "Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son".

El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia.

En el presente caso existe un documento que lleva por título "contrato arrendamiento en precario", está fechado el 1 de julio de 2019 e identifica a los demandantes como "la propiedad" y a los demandados como "precaristas”, en el se establece que “será sin pago de precio ni merced de clase alguna y por mera concesión graciosa del propietario, excepto en la compensación por el no uso de la finca establecido a favor de los propietarios”. Dicha compensación se fija en una cantidad de 200 euros mensuales.

También es relevante destacar que la misma cláusula segunda otorga a la propiedad el derecho de poner fin a este contrato en cualquier momento, con un preaviso de quince días, sin que por ello se otorgue a los precaristas derecho al cobro de ningún tipo de indemnización.

Los demandados han acreditado ostentar un título que ampara legítimamente la posesión del inmueble. Dicho título deriva de una situación que estaba llamada a ser transitoria, pues su objeto era servir de puente entre la firma de las arras, previa a la firma del contrato objeto de esta litis, y la firma del contrato de compraventa, por la cual los apelados adquirirían la propiedad del inmueble al que se refiere este pleito. Ahora bien, esta situación jurídica provisional no se articuló mediante la constitución de una situación de precario, pues una característica definitoria y esencial de esta institución, según sostiene unánimemente la jurisprudencia, es la inexistencia de cualquier tipo de renta o merced "ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario".

Por mucho que se pretendiese calificar el contrato formalmente como de precario, materialmente revestía los rasgos propios de un arrendamiento. En tal caso, no puede privarse a la parte arrendataria de los derechos que imperativamente le corresponden (art. 4 LAU) por la terminología empleada en un contrato. De ello se desprende, en este caso particular, que no resulta válida la previsión contractual por la cual se podía desalojar a los demandados y apelados a la libre voluntad de los demandantes con un mero preaviso de quince días, pues ello, al margen de que se hubiese establecido como término la fecha de compraventa y sin perjuicio de lo que corresponda resolver en el procedimiento correspondiente (en su caso), conculca los más elementales derechos reconocidos en el art. 9 LAU.

El arrendamiento- distinto de vivienda- o de “temporada”.

 

HECHOS:

Ante una sentencia de desahucio por falta de pago y expiración del plazo, el inquilino interpone recurso de apelación, invocando que la condición impuesta en el contrato de arrendamiento de temporada suscrito entre las partes relativa a la estipulación de su duración mientras durase el alta laboral del arrendatario en la empresa es nula de pleno derecho y así debió ser declarada.

Subsidiariamente se opone a la condena dineraria por los devengos posteriores al tres de marzo del año 2021 fecha en la que el arrendatario abandonó la vivienda por hechos que pudieran ser constitutivos de ilícito penal sobre rotura de cerradura y cierre de suministros y daños que imputó al arrendador.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de veinte de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que el arrendamiento se pacta como arrendamiento de temporada o de uso distinto a la vivienda, pactándose una duración de seis meses, prorrogables en su cláusula tercera. No fue objeto de discusión en autos que tuviera como objeto la necesidad permanente de vivienda del demandado y en consecuencia dicha calificación y la estipulación de su duración supusiese un fraude de ley.

Si se trata de un arrendamiento de uso distinto a la vivienda, es decir no tiene como destino la vivienda permanente del arrendatario, la duración estipulada en el art. 9, -aplicable a arrendamiento con destino a vivienda- no tiene carácter imperativo, pudiendo establecer las partes la duración temporal que estimasen conveniente con libertad de pactos, tal y como dispone el art. 4 de la LAU, en cuanto se rigen por la voluntad de las partes y solo en su defecto por lo dispuesto en su título III y supletoriamente por el código civil. La relación de las causas de resolución del contrato señaladas en el art. 27 de la LAU, referida a arrendamientos de vivienda (no de uso distinto a la vivienda), no impiden que las partes, conforme a la libertad de pactos, estipulasen los plazos, términos o condiciones resolutorias que estimasen procedentes.

Por lo que la primera premisa para que pudiera valorarse la pretendida nulidad, aducida como excepción por el demandado, a la expiración del término contractual pactado fundamento de la demanda, habría de partir del análisis y prueba de que el arrendamiento fue suscrito para una necesidad permanente de vivienda, lo cual no consta alegado en la contestación a la demanda.

En lo que respecta a la improcedencia de la condena al abono de cantidades posteriores al 3 de marzo de 2021, es preciso señalar que no consta ni se ha probado en la instancia que el arrendatario entregase las llaves o pusiese el inmueble a disposición del arrendador, ni le comunicase el tal referido abandono acaecido el 3 de marzo de 2021.