La importancia de redactar correctamente un contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, distinto de vivienda, de local de negocio para taller de automoción, de fecha 30 de septiembre de 2006.

La duración de este se pacta de este modo: El presente contrato entrará en vigor a partir del día 1 de octubre de 2006 arrendamiento, y se considera un contrato por duración indeterminada regida por la tácita reconducción anual.

Con fecha 1 de mayo de 2013 se procede a la cesión del contrato de arrendamiento sobre el local por parte del arrendatario a favor de tercera persona quien pasó a ser el nuevo arrendatario del local.

Con fecha 2 de septiembre de 2024 el arrendador remitió burofax comunicando la denegación de nueva prórroga del citado contrato de arrendamiento, con el consiguiente abandono del inmueble de la parte arrendataria, la pertinente entrega de llaves y posesión del local arrendado a partir del 1 de octubre de dicho año.

El arrendador insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El arrendatario se opone invocando que no procede la resolución contractual por estar vigente el contrato de arriendo, al haber transcurrido únicamente 11 años, debiendo sustituir la cláusula segunda de duración indeterminada por un plazo de 30 años. Fundamentaba dicha alegación en la consideración de que al tratarse de un arrendamiento para un negocio de taller de reparación de vehículos se denota la existencia de una voluntad de las partes de que sea de larga duración, ya que lo contrario frustraría la finalidad y esencia del contrato, dejando por ello, vacío de contenido uno de los elementos esenciales del mismo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 09 de febrero del 2026, desestima el recurso de apelación del arrendatario y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC, bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

Además  y en relación con la posible aplicación analógica de la normativa recogida en torno al usufructo procede igualmente su desestimación.

No procede sin embargo su aplicación en este caso no solo por no darse los requisitos en ella recogidos entendiendo además que la posible aplicación analógica del plazo de 30 años podría generar un desequilibrio grave en perjuicio del arrendador, si se tiene en cuenta que el precio mensual pactado de 293,92€ y el sistema de actualización previsto en el propio contrato.

¿Se puede pactar prórroga ilimitada de un arrendamiento de vivienda?

 

HECHOS:

Se pacta un contrato de arrendamiento de vivienda con fecha 25 de febrero de 2000.

Con la misma fecha se suscriben dos anexos al contrato, en el segundo se estipula literalmente:

Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula cuarta del primer anexo del contrato.

El edificio, donde se ubica esta vivienda fue adquirido por una sociedad que en su calidad de arrendador subrogado promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, invocando que no cabe establecer una prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que, por ser contraria al espíritu de la norma y a la voluntad del legislador, vulnera lo dispuesto en el artículo 10 de la precitada disposición general, que es la única prórroga factible en virtud de lo dispuesto en el art. 4 de la referida ley especial,

El juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de octubre de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que, en primer lugar, es necesario destacar que la LAU de 1994 no establece una prórroga legal forzosa de los contratos de arrendamiento sometidos a dicha disposición especial, y que resulta excepcional que se pacten cláusulas de prórroga convencional como la que constituye el objeto de este proceso.

Es necesario tener también en cuenta que no ofrece duda la voluntad concorde, y no viciada de las partes, de someterse a un régimen de prórroga convencional obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario (art. 6 LAU).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso.

La duración vitalicia de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, pactado entre el banco que adquiere la vivienda, por dación en pago y los propietarios de ésta.

Se incluye le siguiente cláusula: "El plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS, a contar desde el otorgamiento del presente contrato. El contrato se prorrogará automáticamente por períodos de un (1) año mientras los arrendatarios están en vida, previa justificación del certificado de empadronamiento de que en la vivienda residen únicamente dichos arrendatarios”

El banco arrendador vende a terceras personas esa vivienda, haciendo constar que la vivienda se encontraba arrendada a los demandados arrendatarios en virtud de contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 20 de junio de 2016, " y prorrogado anualmente".

Los adquirentes demandan a los inquilinos, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula antes reseñada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de enero de 2024, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos permite a las partes pactar libremente la duración del arrendamiento, respetando en todo caso la duración mínima legal, y sus prórrogas legales, de modo que, aparte de esa limitación, sobre duración mínima, la fijación de la duración del arrendamiento se rige por la libertad de pacto que preconiza la norma general en materia de obligaciones y contratos del artículo 1255 del Código Civil.

En el presente caso, por lo tanto, el arrendamiento se convino por tiempo determinado, aunque por término incierto en cuanto al momento en que necesariamente hubiera de ocurrir, por producirse la terminación del arrendamiento por el fallecimiento de los arrendatarios, lo cual no depende de su exclusiva voluntad.

En cuanto a la nulidad invocada por los propietarios, conforme al artículo 6 de la LAU, aun partiendo de la idea fundamental del carácter generalmente imperativo de la legislación arrendaticia, recuerda que la referida naturaleza se impone por el legislador para dotar al arrendatario de una especial protección, de modo que solamente se establece la nulidad de las cláusulas que modifiquen la normativa legal y determinen un perjuicio para el arrendatario, por lo que ha de entenderse que será válida y eficaz, en cambio, cualquier estipulación que beneficie al mismo, circunstancia que evidentemente concurre en el hecho de que el contrato de litigio se haya concertado "por el tiempo de la vida de ambos arrendatarios".(STS 3/06/2002).

Este carácter vitalicio del arrendamiento, cláusula inusual que sin duda se halla en relación con el hecho de que la vivienda que constituye su objeto fuera anteriormente propiedad de quienes pasaban a ser arrendatarios de ésta, está evidenciando que no pueden ser aplicables al contrato normas legales menos beneficiosas para los arrendatarios que la mencionada duración vitalicia, cláusula contractual que, en definitiva, ha de ser considerada perfectamente válida y eficaz.

Cláusula de prórrogas ilimitadas a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio con una duración de ocho años, que finalizan en 1 de diciembre de 2019.  

Se establece una cláusula (4ª) según la cual una vez pasados los mencionados ocho años, el contrato se prorrogará de año en año, salvo que se avise con un mes de antelación por parte de la arrendataria su voluntad de no renovarlo.

Llegado el vencimiento del plazo pactado la arrendadora ejercita acción de resolución contractual por expiración del término contractual.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de 3 de febrero de 2023, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que no parece dudoso que en lo relativo a la duración del contrato prevalece la voluntad de la arrendataria para proseguir o desistir con el arrendamiento. De esta manera no consta que la voluntad de la demanda sea la de dar por finalizado el contrato, antes al contrario, consta claramente la voluntad contraria de la demandada.

La parte arrendadora argumenta con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que declara que no son posibles los contratos de arrendamiento pactados por tiempo indefinido.

Siendo dicha jurisprudencia totalmente cierta, lo que sucede es que en el presente caso no se pactó entre las partes que la duración del contrato lo fuera por tiempo indefinido sino que, al amparo del principio de libertad contractual, las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato que el mismo se prorrogaría anualmente a voluntad del arrendatario siempre que lo comunicara con un mes de antelación.

Aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en tal caso es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante, (STS 29/12/2009).

Finalmente, y respondiendo a otra de las alegaciones formuladas en el recurso, esta Sala entiende que la referida cláusula cuarta del contrato es totalmente clara, no conteniendo ningún tipo de oscuridad o problemas de comprensión, y por lo que carece de todo sentido reclamar su nulidad.

El desahucio del inquilino, condueño de la vivienda arrendada

 

HECHOS:
Arrendamiento de vivienda, copropiedad de cinco personas, al esposo de una de ellas que posee el 20% del condominio.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a abandonar la vivienda por término del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del art. 398 del Código Civil sobre el acuerdo de los partícipes para el ejercicio de la acción y, en segundo lugar, infracción del art. 9 de la LAU de 1994 y la voluntad de las partes de someter el contrato a prórroga forzosa.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 22 de noviembre de 2022, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

En cuanto al primer motivo de recurso, considera la Audiencia que debe ser rechazado en tanto que habiéndose ejercitado por las actoras una acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento que las une con el demandado, tratándose de un acto de administración y siendo las cuatro demandantes y la esposa del demandado copropietarias de la vivienda objeto del arrendamiento, el hecho de que sean cuatro propietarias que representan un 80% del dominio las que ejercitan la acción de desahucio revela, sin duda, el acuerdo mayoritario necesario para la administración y disfrute de la cosa común que exige el art. 398 del Código civil. La forma de adopción del acuerdo es intrascendente, lo relevante es que las cuatro han decidido poner fin al arrendamiento y han formulado la demanda origen de este pleito.

En este caso, la legitimación de las propietarias que actúan es incuestionable pues representan el 80% de la propiedad de la vivienda arrendada y pueden por ello adoptar la decisión sobre un acto de administración.

En cuanto al segundo motivo la apelación parte de la voluntad de las partes de someter el arriendo a prórroga forzosa, al expresar, en los sucesivos contratos que han firmado, suscritos en 1/09/2006 y 1/06/2017, en los que se pacta que la duración del contrato será de carácter indefinido.

La Audiencia invoca la doctrina del Tribunal Supremo, sobre este particular, destacando la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento"

La sentencia de 25 de noviembre de 2008 declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

Encontrándose el contrato de arrendamiento suscrito en 2010 en período de tácita reconducción, las partes suscriben un nuevo contrato el día 1/06/2017 que por disposición legal, tras la reforma operada en dicho art.9 de la LAU por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanza una duración mínima de tres años, produciéndose una nueva prórroga de un año al amparo del art. 10, tras lo cual las demandantes mediante escrito de fecha 27/04/2021 evitan la tácita reconducción comunicando al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato y poner fin al arrendamiento al vencimiento de la anualidad en curso, el 31/05/2021, procediendo en consecuencia declarar resuelto el contrato por expiración del plazo

La nulidad de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando la nulidad de sendos contratos de arrendamiento firmados entre padre e hijas, a instancias del primero, por considerar que eran contratos simulados que encubrían una donación de inmuebles. Donación nula, carente de validez por no estar formalizadas en escritura pública.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de 5 de mayo de 2.022, revoca la del juzgado y desestima la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, aunque las inquilinas apelantes no alegan que la sentencia acoja una causa de nulidad no debatida en el procedimiento, se limitan a mantener la validez de los contratos de arrendamiento suscritos con su padre y alegan que la sentencia de instancia ha valorado erróneamente la prueba practicada, el recurso ha de ser estimado, al no constar que concurra ninguna causa determinante de la nulidad de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes.

Así en primer lugar hemos de indicar que, aunque el demandante pone en duda la fecha de los contratos, realmente no prueba que dicha fecha no se corresponda con la realidad, ni impugna tampoco su firma como arrendador obrante en los mismos. No discute en definitiva que suscribió con sus hijas los contratos de arrendamiento que acompaña a su demanda.

En segundo lugar, no está acreditado, ni existe indicio alguno de que el contrato de arrendamiento sea simulado.

En tercer lugar, el recurso ha de estimarse porque los contratos obligan a las partes contratantes, siendo para ellas ley, que deben cumplirlos en tanto no se resuelvan por concurrir causa legal para ello o por la mutua voluntad de las partes, sin que una de ellas por sí sola pueda alterarlos o dejarlos sin efecto.

En el cuarto y último lugar porque no se ha acreditado concurra causa ninguna de nulidad de los contratos, no pudiendo fundar la misma ninguno de los argumentos o de las alegaciones contenidas en su demanda, en las que el demandante funda la nulidad del contrato.

En este sentido ninguno de los errores que existen en el contrato son causa bastante para declarar su nulidad del contrato, bien por carecer de entidad para ello, bien por no estar acreditada la alegación en la que se funda.

El que la duración estipulada fuera indefinida, en contra del carácter temporal del contrato de arrendamiento, tampoco determina su nulidad, sino que tan solo determina la ineficacia de dicha cláusula y su sustitución por las previsiones legales al respecto, tal y como resulta de la jurisprudencia que invoca en su demanda la parte demandante. Así serían de aplicación al caso las previsiones del art. 9 y 10 de la LAU.

El pacto de una renta de 90 euros, por debajo del precio de mercado, y de otras condiciones antieconómicas, como la asunción por el arrendador del pago del IBI y de la comunidad de propietarios no determina la nulidad del contrato mientras no se prueba que existió error u otro vicio del consentimiento, máxime cuando en el presente caso existen circunstancias que explican dichos pactos como que las arrendatarias sean hijas del arrendador y que hayan venido disfrutando de sus respectivas viviendas sin pagar renta o merced alguna durante muchos años antes de concertarse el contrato de arrendamiento.

Lo mismo ha de decirse de otras cláusulas que aunque infrecuentes no afectan a la validez del contrato, como la autorización para realizar obras sin el consentimiento del dueño que le serán indemnizadas al finalizar el contrato, que encuentra su reverso en la asunción por la arrendataria de cuantas obras de reparación y conservación de la vivienda sean necesarias, o la facultad concedida a las arrendatarias para subarrendar o ceder la vivienda en arrendamiento sin consentimiento del arrendador.

Finalmente la avanzada edad del arrendador, 79 años, por sí sola no puede afectar a la validez del contrato pues lo que consta es que el arrendador se encuentra y se encontraba en plenas facultades mentales al firmar el contrato.