HECHOS:
En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la
siguiente cláusula:
No procederá la prórroga obligatoria del contrato, ya que
los ARRENDADORES han comunicado a los ARRENDATARIOS, antes de la firma del
mismo y los cuales aceptan, que transcurrido dicho año la vivienda se pondrá en
venta por necesidad de los ARRENDADORES. Ambas partes acuerdan que los
ARRENDATARIOS deberán abandonar la vivienda en el momento en el que se proceda
a la venta, sin derecho a indemnización alguna y renunciando expresamente a la
prórroga legal establecida por la LAU.
Con base en este pacto el arrendador interpone demanda de
desahucio.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de julio
de dos mil veintiséis, desestima la apelación del arrendador.
Considera la AP que de conformidad con lo establecido en los
arts. 4.1 y 2 LAU , las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen
carácter imperativo y que el artículo 6 ("Naturaleza de las normas")
establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones
que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del
presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo
autorice"
El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus
prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su
aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario ha de considerarse un
pacto nulo y tenerse por no puesto.
Así, a diferencia de lo manifestado en el recurso
interpuesto por el arrendador, la autonomía de la voluntad en los
arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la
Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos, siendo el art.
10 LAU de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye. La
prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las
sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el
arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga
legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para
ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el
correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como
facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y
plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de
la aplicación de una norma legal de carácter imperativo, y ello como recoge en
su Exposición de Motivos la LAU 29/1994 al mantener el carácter tuitivo de la
regulación de los arrendamientos de vivienda.
