HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de 6 de febrero de
2013.
Con fecha 1 de febrero de 2017 se comunica a los inquilinos el
cambio de arrendadora, por subrogación en la posición de la arrendadora
inicial.
Los inquilinos presentan demanda de retracto de
arrendatarios frente a la actual arrendadora.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda porque la
consignación del precio de venta se produce pasados más de 30 días del
conocimiento por los inquilinos de todos
los extremos de la subasta, y en todo caso, en tiempo posterior a la
interposición de la demanda.
La Audiencia Provincial estima la apelación de los
inquilinos por considerar que la consignación del precio ha dejado de ser un
presupuesto procesal o un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la
acción de retracto, equiparándose el tratamiento de la consignación del precio
al que hasta ahora la ley y la jurisprudencia había seguido respecto de la
consignación de los gastos legítimos contemplados en los apartados 1.º y 2.º
del art. 1518 CC.
En consecuencia, presentada la demanda en tiempo y forma,
dentro del plazo de 30 días, la demanda se interpuso el 10 de abril y el 23 de
marzo se les había notificado el decreto de adjudicación, ejercitando con ello
la acción de retracto, no puede considerarse en modo alguno ésta caducada, por
lo que procede, estimando el recurso, revocar la sentencia dictada y en su
lugar dictar otra estimando la demanda y declarando, en favor de los actores la
existencia y el ejercicio de la acción de retracto de arrendatarios sobre la
finca.
El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de mayo de 2026,
desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de
la Audiencia.
Considera el Supremo "el reembolso al comprador del
precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC"
no constituye "un requisito para la admisión a trámite de la demanda»,
sino «un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto
es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo" (STC: 27/10/2008)
El Tribunal constitucional ha declarado (i) la inexistencia
de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda,
salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del
reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho
reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera una
vez obtenida sentencia estimatoria.
En el caso que ahora juzgamos, al igual que sucedía en el
resuelto por la mencionada sentencia 1834/2025, de 12 de diciembre, la tesis de
la recurrente presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal
Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de
obtener sentencia estimatoria.
Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo
el fundamento del motivo del recurso de casación, que por esta razón se
desestima.
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