La responsabilidad del promotor por vicios en la construcción

En virtud de del art. 1591 del código Civil, son condenados solidariamente a realizar las obras necesarias o pagar el coste de las mismas por los defectos constructivos observados, tanto el constructor, como el aparejador y el promotor.

La constructora tras realizar el pago interpuso demanda contra la promotora y el aparejador ejercitando la  acción de regreso o reintegro por el pago realizado. En la contestación a la misma, el aparejador se allanó parcialmente, mientras que la promotora interesó su desestimación y formuló demanda reconvencional solicitando que se declarase su falta de responsabilidad en las deficiencias observadas en el proceso constructivo.

El Juzgado de 1ª instancia estimó la demanda y condenó a los codemandados a reintegrar a la constructora sus cuotas de responsabilidad.

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso, absolviendo a la promotora  por entender que   una cosa es que el promotor responda por mor del contrato celebrado con los adquirentes de las viviendas, locales o plazas de garaje del edificio, y otra muy distinta que deba asumir responsabilidades ajenas.

Formulado recurso de casación contra esta sentencia el Tribunal Supremo(s. 28/11/2016) lo desestima y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.  

Considera el Supremo que no puede confundirse la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación frente a los adquirentes de la misma, en donde el promotor, por su condición, tiene una específica responsabilidad solidaria que le hace responder, en todo caso, de los daños ocasionados, aunque no hubiera participado en el proceso constructivo, con el funcionamiento del régimen de la solidaridad en las relaciones internas de los agentes que dan lugar a la acción de regreso del deudor que realizó el pago de la reparación de los daños ocasionados. Ambos planos de responsabilidad no son susceptibles de una asimilación automática, sin distinción o diferenciación alguna.

En el presente caso, como señala la sentencia recurrida, esta matización o diferenciación cabe establecerla con arreglo a las siguientes consideraciones.

En primer lugar, el pago que realiza la constructora no comporta una subrogación en los derechos del acreedor cuya deuda ha sido satisfecha, sino un nuevo derecho de repetición o de regreso para reclamar al resto de los codeudores, o agentes intervinientes, la parte que le corresponda con arreglo a su cuota de participación en la producción del daño causado

En segundo lugar, y al hilo de lo anterior, el deudor solidario que pagó la reparación de los daños, conforme con la sentencia que declaró su responsabilidad, sin fijar cuotas de responsabilidad entre los agentes intervinientes en el proceso constructivo, tiene el derecho de repetición para que en un ulterior proceso se fijen las respectivas responsabilidades y pueda recuperar lo pagado en exceso por vía de regreso. Sin que este nuevo proceso venga condicionado por la sentencia que fijó, con carácter general, la responsabilidad solidaria. Esto es, que dicha solidaridad ni entraña litisconsorcio pasivo necesario ni restringe las acciones de repetición posteriores en que las partes, con distinta postura procesal, puedan de nuevo plantear litigio en torno a delimitar sus respectivas responsabilidades con relación al artículo 1591 del Código Civil .

La vigencia imperecedera de la Ley 57/1968: Responsabilidad de administradores sociales.

Ahora que estamos inmersos en un continuo tejer y destejer legislativo causa admiración que una Ley promulgada hace casi cincuenta años, la  Ley 57/1968,  siga teniendo eficacia tuitiva de los intereses de los compradores de viviendas.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintitrés de Mayo de dos mil catorce, nuevamente la aplica parar casar y dejar sin efecto una sentencia de la Audiencia Provincial que si bien confirmaba la resolución de una compraventa y condenaba a la sociedad promotora a devolver las cantidades percibidas exoneraba a los administradores de la misma por entender que su responsabilidad era subsidiaria, no solidaria, y, por tanto, hasta que no se declare la insolvencia de la sociedad, no existe legitimación para dirigirse contra ellos.

Por el contrario el Supremo considera:

La cuestión nuclear que se plantea en el presente recurso es resolver si el incumplimiento por la sociedad demandada promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, exigida legalmente por la Ley 57/1968 y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1999 , constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual y si tal responsabilidad es solidaria con la sociedad.

La percepción por la promotora de cantidades anticipadas de los compradores durante la construcción de viviendas cuenta con una regulación antigua, pero vigente. La Ley 57/1968, de 27 de julio vino a poner coto a ciertos abusos que propició un desarrollo inmobiliario sin escrúpulos, (siguiendo la Exposición de Motivos: "la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos"). La referida norma, es sectorial, de ius cogens , imperativa, de obligado cumplimiento por parte de las promotoras (art. 7 de la Ley) que, necesitadas de financiación, acudían a los anticipos a cuenta del precio de los compradores, sin esperar a la finalización de la construcción. La Ley trataba de establecer con carácter general normas preventivas que garantizasen "tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto" (Exposición de motivos). El ámbito subjetivo de la ley se extiende a toda persona física o jurídica que "promueva la construcción de viviendas que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma" que "deberán" cumplir, entre otras las siguientes condiciones: " Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Del daño en principio, responde la sociedad, sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra sus administradores una vez reparado mediante el ejercicio de la acción social de responsabilidad (art. 133 LSA y arts. 236 - 240 LCS ). Pero llevados al extremo que contempla la sentencia recurrida que considera la acción individual, como subsidiaria y sólo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad, supondría un blindaje y, en la práctica, una exoneración de responsabilidad de los administradores. El art. 241 LCS permite una acción individual contra los administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones, incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y tienden a proteger al más débil, en este caso, al comprador de una vivienda que anticipa su precio antes de serle entregada, y sufre directamente el daño como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.

En el presente supuesto se dan todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, de acuerdo con la doctrina sentada por esta Sala:

A.-  incumplimiento de una norma, en el presente caso, Ley 57/1986, debido al comportamiento omisivo de los administradores.

B.-  imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, como órgano social

C.- que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño

D.- el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad.

E.- relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero

El incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño al comprador que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley, entre la prórroga del contrato o el de la resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas.

Por último, de acuerdo con lo expuesto y con la doctrina sentada por esta Sala, la acción individual de responsabilidad es una acción directa y principal, no subsidiaria, que se otorga a los accionistas, socios y terceros, para recomponer su patrimonio particular (STS 11 de marzo de 2005), que resultó afectado directamente por los actos de administración.

Defectos constructivos ¿Cómo responden la Constructora, los profesionales técnicos y la Promotora?

La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia ocho de Abril de dos mil catorce delimita el contenido de la responsabilidad decenal en la construcción de edificios y determina la cuota de esa responsabilidad que corresponde a los agentes intervinientes:

Respecto del concepto de ruina, debe indicarse que según reiterada doctrina del Tribunal Supremo el concepto de ruina funcional gravita en torno a la idoneidad de la cosa para su normal destino y al valor práctico de la utilidad y seguridad de una adecuada construcción. Los desperfectos y deficiencias existentes trascienden de meras imperfecciones corrientes, y hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble, convirtiendo su uso en irritante o molesto, y en tal sentido han de ser reputadas deficiencias graves, constitutivas de vicios ruinógenos a los efectos de la responsabilidad decenal el artículo 1.591 del Código Civil, en los  que cabe apreciar un grado de afectación al normal uso y habitabilidad del edificio y un grado de incomodidad y molestias en su utilización similar al que naturalmente se deriva de las deficiencias de que adolece el inmueble en el caso aquí contemplado, tanto en sus elementos comunes como en los privativos.

En cuanto a la responsabilidad de los participantes en el proceso contractivo, la Ley de Ordenación de la Edificación ( Artº. 17,2), establece con carácter general que la responsabilidad civil será exigible en forma personal o individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta ley se deba responder, sólo cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños la responsabilidad podrá exigirse solidariamente.

A.- La responsabilidad de la constructora nace del incumplimiento de las obligaciones que le impone el Artº. 11 L.O.E ., no siendo un mero ejecutor del director de obra y el de ejecución, sino que ha de realizar su función de acuerdo con los conocimientos que ha de tener como profesional de la construcción.

B.- El Director de la ejecución, responde en sintonía con su preparación profesional y su trabajo de ordenar y dirigir la construcción en relación con los vicios o defectos constructivos derivados de una mala ejecución o de una defectuosa dirección, obligación de vigilancia para que la realidad constructiva se adapte a la " lex artis" que, en modo alguno le es ajena.

C.- El Arquitecto superior es el director del "desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y las demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el fin de asegurar la adecuación al fin propuesto".

D.- La promotora es responsable conforme lo dispuesto en el Artº. 17.3 de la L.O.E , que establece que, en todo caso, responden solidariamente el promotor con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. Como dice la Exposición de Motivos de la indicada norma, al promotor se le obliga a garantizar los daños internos que el edificio pueda sufrir, cualquiera que sea el agente interviniente en la edificación a quien sea imputables los daños y la entidad de éstos. No se trata de una responsabilidad individualizada, derivada el incumplimiento de unas específicas obligaciones establecidas en la Ley, sino de una responsabilidad solidaria que surge desde el momento en que cualquiera de los intervinientes en la edificación sea declarado responsable, produciéndose esta responsabilidad solidaria aunque el promotor una a esa condición la de constructora.