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lunes, 19 de septiembre de 2022

Arrendamiento con opción de compra y pago de precio de la opción

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 19-12-2015. Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.

Opción a compra a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato. El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017.

El arrendador presenta demanda por incumplimientos del arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.

El inquilino opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017.

Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional, reclamando la diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores, así como la devolución del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto, 21.600 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de 20 de junio del 2022, estimando sustancialmente la demanda y desestimando sustancialmente la reconvención, condena al inquilino a que pague a los arrendadores la cuantía de 5.793,25 euros de principal e intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, condena a éstos a que paguen al inquilino la cantidad de 170,72€ de principal e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que hay que tener en cuenta que el precio de la opción tiene como finalidad mantener el bien a disposición del optante, sin que el concedente pueda transmitirlo a terceros durante el plazo de la opción. Por eso la regla general es que el pago del precio de la opción sea anterior al transcurso del plazo. Sin ninguna duda se debería una vez transcurrido el mismo.

Por lo que en este caso únicamente podría discutirse el tercio correspondiente al tercer año de contrato (2018): 10.800 euros.

Si el contrato duraba 3 años, pactar un precio de 10.800 euros (total 32.400 euros) es razonable y, en principio, podría haberse exigido desde el principio, puesto que esos tres años eran obligatorios para los arrendadores y opcionales para el arrendatario (excepto los 6 primeros meses: art. 11 LAU). De hecho, el aval constituido a la fecha del contrato (aunque se materializara unos meses después) sigue la tesis expuesta: precio total inicial de la opción de compra.

En tal posicionamiento interpretativo del contrato (arts. 1281 y sigs. CC), los arrendadores tenían derecho al cobro de todo el precio, incluido el de la tercera anualidad que, por cierto, ya había empezado cuando recibieron las llaves.

Lo que no supondría "enriquecimiento injusto" al ser una contraprestación derivada de un contrato. Y tampoco procedería la moderación de la misma, puesto que no es propiamente una cláusula penal (art. 1152 CC).

En cuanto a los daños pueden ser fruto de un mal uso y otros, consecuencia de un desgaste natural o defecto intrínseco del objeto, que aparece con el tiempo y no por el mal uso. Así, por ejemplo, resulta difícil pensar que una puerta se desencaje sola, salvo que estuviera mal colocada desde el principio; lo mismo respecto a la puerta del horno. Sin embargo, es razonable pensar que el motor del microondas se ha estropeado por un mal uso, sugiere un uso vandálico o un defecto del motor. Más bien, por tanto, esto último. Mismo criterio respecto a la cafetera.

En definitiva, 4.500 + 2.729,01 + 364,24: 7.593,25 - 1.800 (fianza): 5.793,25 euros.

Respecto a la reconvención, parece razonable lo referente a la caldera al tratarse de una fuga, con cambio de válvula, latiguillo y otros elementos de seguridad. (170,72 euros).

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