lunes, 8 de septiembre de 2014

El comodato hoy día



El contrato de comodato puede parecer una figura jurídica que ha caído en desuso, sin embargo una sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de dieciocho de julio de dos mil catorce define certeramente el comodato y viene a sostener con ejemplos la máxima actualidad y vigencia de supuestos de comodato, de la forma que sigue:


Naturaleza:


El comodato es una modalidad del préstamo -artículo 1740 del Código Civil-, que recae sobre bienes no fungibles -aunque la característica real no es que sea fungible o no fungible, sino que no se consume por el «uso que se autoriza»-, por lo que también recibe la denominación de «préstamo de uso» -diferenciándolo así del «préstamo de consumo», o simple préstamo, de los bienes fungibles, y cuya obligación es devolver otro tanto de la misma especie y calidad, a tenor del artículo 1753 del mismo Código-. 

Características:



a) El comodatario no adquiere la propiedad  de la cosa recibida en comodato-artículo 1741CC-

b) Es inherente la gratuidad del uso -artículos 1740 y 1741-, pues si media contraprestación estaríamos ante un contrato de arrendamiento.

c) El comodatario adquiere un derecho a usar la cosa prestada durante un tiempo o un uso determinado, con la obligación de devolver esa misma cosa una vez transcurrido el tiempo o finalizado el uso.

d) Pueden constituir su objeto tanto los muebles como los inmuebles.


Ejemplos típicos de contratos de comodato, en nuestros días, son la cesión de objetos de colección para exhibiciones (cuadros, estatuas, joyas, etcétera), que se prestan a una institución para que los exponga conjuntamente; y que se facilitan por un tiempo predeterminado (la duración de la exposición). O incluso de objetos esencialmente consumibles (billetes, sellos, botellas de vino, municiones de distintas épocas y calibres, etcétera), es decir, cosas que tienen una naturaleza fungible, que se crearon para un uso ordinariamente extintivo, pero que es este caso no se prestan con esa finalidad, sino para un «préstamo de uso»: el fin no es el consumo (comprar cosas, franquear una carta, abrir la botella, o disparar la munición), sino la exhibición, y debe devolverse precisamente el mismo objeto prestado, no otro similar. Y obviamente también puede recaer sobre inmuebles: supuestos de cesión de una finca a un familiar o un amigo para celebrar un acontecimiento social concreto (boda, bautizo...); el préstamo de una casa de veraneo a las mismas personas para que pasen en él un determinado período más o menos largo; o el titular de un solar que autoriza a su vecino a almacenar en él materiales de obra mientras construye su casa. En la actualidad se están dando múltiples casos de comodato en lo que se ha denominado "servicio de atención al cliente", siendo ejemplos ya clásicos el préstamo sin contraprestación de "vehículos de cortesía" mientras se repara el del cliente; o el facilitar al usuario una máquina similar mientras se repara la suya.

miércoles, 3 de septiembre de 2014

La minusvalía como requisito para la subrogación en alquiler de "renta antigua"



El Tribunal Supremo en sentencia de 11 de julio de 2014 ha dictado una interesante doctrina jurisprudencial:  
En materia de subrogación mortis causa, es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentra afectado por la minusvalía, sin necesidad de que ésta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente.

Se trataba del siguiente caso:

Contrato de alquiler de vivienda del año 1971.

Fallece el inquilino el 7 de agosto de 2007. El hijo se subrogó en su posición pretendiendo acogerse al régimen especial de personas con minusvalía que consagra el régimen transitorio de la LAU. La propiedad aceptó la subrogación si bien limitada al plazo general de dos años (carta de 16 de julio de 2008) y el demandado envió escrito a la propiedad en fecha 11 de diciembre de 2007 reiterando su voluntad de subrogarse a la vez que acompañaba resumen del dictamen técnico facultativo de la valoración del grado de disminución efectuada el 8 de noviembre de 2007.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia acordaron el desahucio atendiendo al hecho de que no existía declaración de minusvalía igual o superior al 65% al tiempo de la subrogación, con independencia de la incapacidad permanente absoluta reconocida por el INSS a la efectiva existencia de la minusvalía posteriormente declarada.

El Tribunal Supremo casa y anula esas sentencias estableciendo la doctrina jurisprudencial arriba especificada.

martes, 2 de septiembre de 2014

El retracto de inquilino en un alquiler de "renta antigua"



HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1960

El 14 de marzo de 1980 el arrendador vendió, en documento privado, este piso y los demás de los que era titular en el mismo bloque. Dicha venta no fue notificada formalmente por el nuevo propietario al inquilino.

Los herederos del propietario , al elevar a público el documento privado de compraventa, notificaron formalmente la venta al Sr. Adriano el 17-12-2008.

El arrendatario el 4 de marzo de 1998 a través de su abogada se dirigió por carta  al propietario, oponiéndose a la actualización de la renta y reconociéndole expresamente su condición de arrendador.

La demanda de retracto que da origen a los presentes autos se interpuso el 5 de febrero de 2009.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la acción de retracto.

Por la Audiencia Provincial se estimó el recurso de apelación, desestimando la demanda al entender que hubo renuncia tácita por parte del arrendatario al ejercicio de la acción de retracto.

El Tribunal Supremo (s. 14/07/2014) casa la sentencia de la Audiencia asumiendo en todos sus términos la del Juzgado de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que ha existido infracción de los arts. 6.2 y 7 del Código Civil , por la indebida aplicación de los mismos, en relación con los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1964).

En la sentencia recurrida en casación se declara que cuando adquirió el nuevo dueño la propiedad no se le notificó nada al arrendatario, lo que reconoce la parte demandada, pero a la vista de que en el correo intercambiado se reconoce por el arrendatario la condición de arrendador al Sr. XX desde 1998, en carta redactada por la abogada del demandante (que declaró como testigo), se concluye en la sentencia recurrida que "el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad ".

Esta Sala debe declarar que pese al hecho declarado probado de que "el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad" desde 1998, convenientemente asesorado, también es evidente que hasta diciembre de 2008 el arrendatario no tuvo conocimiento del concreto negocio jurídico que podía dar lugar al nacimiento del derecho de retracto. Ello es trascendente, pues no habría procedido el retracto en caso de sucesión testamentaria o donación, y sí en caso de venta, por lo que al no concretarse hasta 2008 el negocio jurídico de adquisición, le estaba vedado al arrendatario el conocer si tenía oportunidad o no de ejercitar la acción de retracto con éxito, máxime cuando la venta no consta que tuviese acceso al Registro del Propiedad, hasta 2008 (arts. 47 y 48 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964).

El arrendatario no podía renunciar tácitamente a una acción que desconocía si podía ser ejercitada pues se le notificó el negocio jurídico, por el que adquiría el inmueble el Sr. XX, solo en el año 2008.

Por ello no cabe reconocer la existencia de una renuncia tácita, como viene declarando esta Sala en sentencias de 30 de septiembre de 1996 , 30 de octubre del 2001, 25 de noviembre del 2002 y 11 de junio del 2012.

Nulidad de la declaración de rebeldía en un juicio de desahucio



El Tribunal Supremo en sentencia de 22 de julio de 2014, estima un recurso de revisión y rescinde la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Coslada en proceso de desahucio.

La sentencia rescindida  condenó en rebeldía a la inquilina, declarando la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de septiembre de 2007 respecto de la vivienda sita en San Fernando de Henares,  condenándola a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora con apercibimiento de que, en caso de no hacerlo de forma voluntaria, se procedería a su lanzamiento, con imposición de costas a la demandada.

La petición de revisión viene fundamentada en el n° 4 del artículo 510 de la Ley de Enjuiciamiento Civil («si la sentencia firme se hubiere ganado injustamente en virtud de maquinación fraudulenta») y en ella se alega que la situación de rebeldía de la demandada, que se mantuvo durante todo el proceso, estuvo determinada por la actuación de la parte demandante que no instó en forma adecuada su emplazamiento pese a constarle su verdadero domicilio, habiendo sido llamada dicha demandada por edictos.

Considera el Supremo que de los hechos probador cabe extraer la presencia de una actuación fraudulenta en cuanto a la búsqueda de la parte demandada que impidió a ésta la oportunidad de actuar y defenderse en el proceso, causándole indefensión. La sentencia de esta Sala de 15 de octubre de 2005 afirma que «la maquinación fraudulenta está representada por una concreta actuación maliciosa, que supone aprovechamiento astuto y deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios directos e inmediatos que ocasionaron grave irregularidad procesal, instaurando situación de indefensión (Sentencias de 5-7-1994 , 22-5-1996 y 19-2-1998)». Por su parte , la de 13 de junio de 2005 señala que «se estima que hay maquinación fraudulenta en aquel demandante en el proceso, demandado de revisión, que evitó el emplazamiento personal de la demandada del proceso principal, no así de la demanda de ejecución y los actuales demandantes de revisión no conocieron el proceso ni su sentencia, que también se notificó por edictos» .

En igual sentido se ha pronunciado esta Sala en sentencia nº 430/2013 (Rev. 47/2009). Se dice en ella que la maquinación fraudulenta «consiste en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión (SSTS de 5 de julio de 1994, 22 de mayo de 1996 y 19 de febrero de 1998 )....». Se añade que «una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que estaba dirigida, alegando que lo desconoce para interesar que se le emplace por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía (STS de 14 mayo 2003, 9 de mayo de 2007, 6 de septiembre de 2007). Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber mudado de habitación.....».

Insiste la misma sentencia en que «no cabe prescindir de la llamada a juicio en forma personal cuando existe una posibilidad directa o indirecta de localizar al interesado y hacerle llegar el contenido del acto de comunicación (STS 19 de febrero de 1998). En consecuencia, el actor tiene la carga procesal de que se intente dicho acto en cuantos lugares existe base racional suficiente para estimar que pueda hallarse la persona contra la que se dirige la demanda y debe desplegar la diligencia adecuada en orden a adquirir el conocimiento correspondiente, aunque no cabe exigirle una diligencia extraordinaria (STS 3 de marzo de 2009).....». Concluye, en cuanto a ello, dicha sentencia afirmando que «la maquinación fraudulenta consistente en la ocultación maliciosa del domicilio del demandado concurre objetivamente no solo cuando se acredita una intención torticera en quien lo ocultó, sino también cuando consta que tal ocultación, y la consiguiente indefensión del demandado, se produjo por causa imputable al demandante y no a aquél (SSTS 9 de mayo de 1989 ; 10 de mayo de 2006 , 14 de junio 2006 , 15 de marzo de 2007)» (STS 14/04/2011)....»