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lunes, 31 de mayo de 2010

EL IBI Y LOS ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA

La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 reitera una interesante doctrina, la posibilidad de reclamar al inquilino de arrendamiento anterior a 1985 el pago del IBI desde 1995, aunque hasta la fecha no lo haya venido pagando.

El supuesto contemplado es el siguiente:

El arrendador presenta demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de cantidad contra el arrendatario , por impago del impuesto de bienes inmuebles de la referida vivienda. El contrato de arrendamiento fue firmado en 1970.En fecha 21 de junio de 2004, el actor dirigió a la demandada burofax por el que se le reclamaba el pago del impuesto de bienes inmuebles correspondiente a los ejercicios que van desde el año 1995 hasta el 2003, por importe de 1.012,57 euros. Ante la falta de pago por parte del arrendatario, el actor presentaba demanda de desahucio y reclamación de 1.012,57 euros.

El Tribunal Supremo reitera la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia de 12 de enero de 2007 en el sentido de que:

La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

En definitiva se resuelve haber lugar al desahucio de la vivienda objeto de litigio, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, y acordando sea desalojada y devuelta la posesión al actor, y se mantiene el pronunciamiento de la sentencia apelada relativo a la condena al pago de los recibos de impuesto de bienes inmuebles reclamados, cuyo importe ascendía a la cantidad de 1.
012,57 euros

jueves, 27 de mayo de 2010

PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE CALDERA DE CARBÓN A GAS

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo determina una interesante doctrina sobre el tema que titula este trabajo, que en los próximos años va a estar de actualidad por la obligación de las Comunidades de vecinos de modificar el sistema de calefacción cuando tengan caldera de carbón.

La Comunidad demandada en este caso decidió, tras aprobar la sustitución de la caldera de carbón por una de gas, que la derrama de participación en el coste de la obra a realizar se determinase por partes iguales entre todos los copropietarios, y no de acuerdo con la cuota de participación fijada en los Estatutos de la Comunidad.

La copropietaria demandante estimó por el contrario que la modificación de la cuota de participación en los gastos comunes exigía la unanimidad de todos los propietarios, unanimidad que no había sido alcanzada.

Sobre estas bases el Tribunal Supremo decide que:

En el caso que se examina, por una mayoría de 3/5 de los propietarios se aprobó la realización de unas obras, de interés general, consistentes en la sustitución de un antiguo sistema de calefacción alimentado de carbón por otro más moderno. Este acuerdo resulta válido, sin que su eficacia haya sido puesta en entredicho por la parte ahora recurrente.

Pero la Audiencia considera que, como la mayoría cualificada citada es suficiente para la aprobación del gasto, la misma es igualmente capaz para establecer el modo en el que se distribuirá el importe entre los propietarios, dado que, según se indica en el Fundamento de Derecho Segundo, la distribución de los gastos que implique el nuevo servicio no puede requerir una mayoría superior a la que exija su establecimiento.

Sin embargo tal argumento debe ser rechazado. La Audiencia confunde la mayoría exigible para el establecimiento de un servicio de interés general con la necesaria unanimidad que se requiere para modificar el modo de participación en los gastos, que en el presente caso aparece fijado en los Estatutos de la Comunidad, y que atiende al coeficiente de participación. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal ), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título.

Procede manifestar que para variar el modo de contribución a los gastos comunes establecida en el título constitutivo debe existir acuerdo unánime de los copropietarios, no siendo suficiente la mayoría de 3/5, por lo que debe declararse la nulidad del acuerdo contenido en el punto segundo del orden del día, adoptado, respecto de la distribución de los gastos a acometer para el cambio del sistema de calefacción.

viernes, 21 de mayo de 2010

PROPIEDAD HORIZONTAL: CERRAMIENTO DE TERRAZAS

¿Puede un condueño efectuar el cerramiento de la terraza de su piso, sin autorización de la Comunidad, basándose en que otros vecinos lo han hecho anteriormente?

El Tribunal Supremo en sentencia de tres de Marzo de dos mil diez expone la doctrina general sobre el concepto en cuanto que se llaman "terrazas a nivel" aquellas que son continuación de los pisos y locales, especialmente de los primeros, y que forman parte de la vivienda y tales terrazas son consideradas como de propiedad privada y su superficie consta en las escrituras individuales, pero ello no supone que sus titulares tengan capacidad de disposición sobre las mismas en cuanto a su configuración exterior, y, en este sentido, no caben obras que modifiquen su aspecto, ni su cierre con entera libertad.

Otra cosa es la normalidad de observar las terrazas cerradas, con la ampliación de su espacio para la vivienda, pero su realización siempre ha de ser con el consentimiento expreso o tácito de la Comunidad.

En resumidas cuentas considera el TS que la respuesta a la pregunta que encabeza este trabajo es NO y no procede autorizar el cerramiento, atendiendo a los siguientes razonamientos:

La demandada no puede ampararse en una supuesta autorización de la comunidad ni siquiera tácita, por consentimiento de cerramientos anteriores. En estos casos es criterio de la Sala que es exigible al propietario afectado perpetrar la autorización de la junta de propietarios invocando si cabe la existencia de obras iguales a las pretendidas por él, y en caso de no aceptación de la obra, podrá impugnar el acuerdo en la vía judicial para que se reconozca su derecho de igualdad frente a otros propietarios a los que se le han consentido las obras. Pero lo que en modo alguno puede ampararse es en la ley de la selva en el ámbito de la comunidad de vecinos, de tal forma que la obra realizada sin consentimiento unánime de la comunidad de propietarios ni en su defecto aprobación judicial ha de reputarse ilícita, criterio que vale tanto para la totalidad de las obras ilícitas de la comunidad que no se hayan sometido a la aprobación de la junta. Además, el que con anterioridad por otros condueños se hubiera hecho obras ilegales en nada afecta a la acción ejercitada por no ser el thema decidendi, desconociéndose así si fueron las mismas precedidas de un acuerdo comunitario conforme a las exigencias legales.

Tampoco parece adecuado invocar un supuesto abuso del derecho de la parte demandante porque en el proceso no se está discutiendo la legalidad de las obras que haya podido acometer en su vivienda, sin perjuicio del derecho de accionar contra las mismas por quien se crea perjudicado, sino en si existe perjuicio directo para el comunero accionante. Y lo cierto es que con independencia de que se viera o no el mar, la posición de la ventana de la parte actora respecto de la vivienda demandada, trae como consecuencia que la obra acometida por la parte actora le suponga una evidente limitación de las vistas de las que gozaba conforme al título constitutivo

jueves, 20 de mayo de 2010

EL PRECIO DEL RETRACTO DE INQUILINOS.

En relación con este importante tema el Tribunal Supremo en sentencia de treinta de Abril de dos mil diez ha reiterado la doctrina jurisprudencial que se transcribe a continuación:

Reiterar como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos "secundum legem" , y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53.

Esta larga exposición de conceptos jurídicos puede traducirse en el sentido de que los caseros con arrendatarios de renta antigua están obligados a vender sus inmuebles, si deciden hacerlo, por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.

En el supuesto que contempla esta sentencia al tratarse de un contrato de arrendamiento celebrado el 18 de enero de 1967, resulta que el importe de la renta anual asciende a la cantidad de 2.041,08 euros que, capitalizada al 4,5%, supone la suma de 45.624 euros. Como el precio declarado en la compraventa celebrada el 10 de diciembre de 2003 es de 132.222,66 euros, obviamente excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino.

Como consecuencia de ello se declara a instancias del inquilino la impugnación de la compraventa realizada
.

lunes, 10 de mayo de 2010

EL DERECHO DE ABOLORIO O DE LA SACA

El derecho de abolorio o de la saca es un derecho de preferente adquisición que la legislación aragonesa reconoce a los parientes colaterales del vendedor o disponente hasta el cuarto grado en toda venta o dación en pago a un extraño o pariente mas allá del cuarto grado, sobre inmuebles –bienes de abolorio- que hayan permanecido en la familia durante las dos generaciones anteriores. A falta de ofrecimiento en venta, será retracto.

Bienes de abolorio: Teniendo sus antecedentes históricos en los Fueros 4° y 5° de Huesca De comuni dividundo, Fuero único de 1678 y en las observancias 2ª y 8ª De consortibus ejusdem rei como bienes de abolorio –los procedentes de abuelo, o derecho de la saca, sacándolos del patrimonio del adquirente para recuperarlos-, se definen como los inmuebles que proceden, mediata o inmediatamente y por cualquier título, de un ascendiente común y que no han salido, desde su común origen, del tronco familiar.

La normativa define los bienes troncales de abolorio como aquéllos que hayan permanecido en la casa o familia del causante durante las dos generaciones inmediatamente anteriores a la suya

Los elementos subjetivos de la casa aragonesa vienen normalmente constituidos por personas ligadas por estrechos lazos de parentesco, por lo general ascendientes -progenitores- y descendientes hijos -entre si hermanos, y posteriormente tíos respecto de los hijos de los hermanos-, si bien nada se opone a que también figuren en ella personas mas alejadas en su relación parental.

El fundamento de este derecho, según dijera la sentencia de la Audiencia Territorial de Zaragoza 13-2-1975, no es otro que el de mantener la integridad del patrimonio de la casa, evitando que los bienes salgan de las familias por el cariño del retrayente a los bienes familiares enajenados y el sentimiento -afección sentimental hacia dichos bienes- a que pasen a manos extrañas, aun cuando justo es reconocer -pero el artículo 149 está ahí- que el ejercicio de derecho puede dar lugar a muchos abusos y no está quizá justificada su existencia por la organización familiar actual.

Este derecho aragonés de abolorio o de la saca, que se encuentra regulado por los artículos 149 y siguientes de su Compilación, es sin duda un derecho de retracto -Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de enero de 1976 --, o un derecho familiar de adquisición preferente - Artículo 152 de la Compilación-- que trata de impedir que cierto bien perteneciente durante años a determinada familia, dos generaciones anteriores en concreto, pueda salir de la misma al ser comprado por tercero ajeno a su ámbito, conservando así la integridad del patrimonio familiar como se expresa en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón de 14 de noviembre de 2005.

Caracteres del derecho son el de estar basado en el interés familiar, afección sentimental e interés económico, la conservación o engrandecimiento del patrimonio familiar. (Sentencia del Tribunal Supremo de 2-4-1985)

La palabra generación debe entenderse en sentido natural como conjunto de parientes pertenecientes a un determinado grado de parentesco con respecto al titular de los bienes. Dicha palabra -generación- no tiene otro sentido que la sucesión de descendientes en línea recta, de modo que puede afirmarse que unos bienes han permanecido en la familia durante dos generaciones anteriores a la del disponente, tanto si han pertenecido a sus abuelos, como si han sido propiedad de sus tíos-abuelos y de ellos proceden. En síntesis, la generación se entiende en un sentido de verticalidad, pero nunca de horizontalidad. Permanencia en la familia implica que los bienes no hayan salido de ella durante esas dos generaciones.

El derecho de abolorio se ejercitará entregando o consignando el precio en el término de treinta días a contar de la notificación fehaciente, bien del propósito de enajenar y ofrecimiento en venta, bien de la enajenación realizada sin previo ofrecimiento a los parientes, con expresión, en todo caso, del precio y demás condiciones esenciales del contrato.

A falta de dicha notificación fehaciente, el término será de noventa días a partir de la fecha de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, del día en que el retrayente conoció la enajenación y sus condiciones esenciales.

La falta de notificación fehaciente del propósito de enajenar o de la enajenación realizada sin previo ofrecimiento a los parientes, no puede ser considerada como acto de mala fe civil o constitutivo de fraude de ley por la sencilla razón que ninguna obligación se impone al titular que enajena el inmueble o a los adquirentes del mismo por venta o dación en pago, adquirentes extraños a la familia de procedencia del mismo o parientes más allá del cuarto grado, de realizar tal acto de comunicación, no teniendo otra consecuencia legal que la de la ampliación del plazo de que dispone el retrayente del bien para ejercitar su derecho de abolorio o de la saca de preferente adquisición



En todo caso, el derecho de abolorio caduca a los dos años de la enajenación.

Insistiendo sobre el requisito del cumplimiento del tiempo de caducidad para el ejercicio del retracto, reiterada Jurisprudencia ha venido señalando de igual modo que deberá empezar a contarse desde el momento en que los retrayentes hubieran tenido conocimiento real, efectivo, pleno, cabal, circunstanciado y perfecto, no sólo de la venta sino también de sus esenciales cualidades, que son los adjetivos que suelen utilizarse para calificar aquel sobre la transmisión efectuada, según abundante y conocida Jurisprudencia.



El inmueble adquirido por derecho de abolorio es inalienable por acto inter vivos aun a favor de parientes durante cinco años, a no ser que el adquirente venga a peor fortuna.



El derecho de abolorio tiene prioridad sobre cualesquiera otros derechos legales de adquisición preferente



Los Tribunales, concurriendo las condiciones señaladas, podrán moderar equitativamente el ejercicio de este derecho

Al ser un derecho personalísimo y renunciable, y una limitación a la libre disposición de los bienes, debe ser ejercido bajo el principio de la restricción (Sentencia del Tribunal Supremo de 2-4-1985).