EL PRECIO DEL RETRACTO DE INQUILINOS.

En relación con este importante tema el Tribunal Supremo en sentencia de treinta de Abril de dos mil diez ha reiterado la doctrina jurisprudencial que se transcribe a continuación:

Reiterar como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos "secundum legem" , y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53.

Esta larga exposición de conceptos jurídicos puede traducirse en el sentido de que los caseros con arrendatarios de renta antigua están obligados a vender sus inmuebles, si deciden hacerlo, por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.

En el supuesto que contempla esta sentencia al tratarse de un contrato de arrendamiento celebrado el 18 de enero de 1967, resulta que el importe de la renta anual asciende a la cantidad de 2.041,08 euros que, capitalizada al 4,5%, supone la suma de 45.624 euros. Como el precio declarado en la compraventa celebrada el 10 de diciembre de 2003 es de 132.222,66 euros, obviamente excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino.

Como consecuencia de ello se declara a instancias del inquilino la impugnación de la compraventa realizada.

ADQUISICION PREFERENTE DEL INQUILINO

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, siguiendo en la misma línea que las anteriores concede a los inquilinos y arrendatarios un derecho preferente de adquisición en el caso de que el dueño decida vender la vivienda o local arrendados. (arts. 25 y 31)

Esa facultad de adquisición preferente se articula fundamentalmente a través de los derechos de tanteo y retracto.

Ambas son facultades distintas que deben ejercitarse en momentos distintos y son excluyentes entre si, es decir si el inquilino o arrendatario no ejerce el derecho de tanteo en tiempo y forma luego no podrá ejercer el derecho de retracto.

En virtud del derecho de tanteo arrendaticio se concede al arrendatario la facultad de adquirir un bien que se halla en una determinada situación objetiva o subjetiva con preferencia a cualquier otro hipotético adquirente, cuando se proyecte su enajenación y por las condiciones económicas planeadas.

La facultad de retraer –derecho de retracto- se produce sin embargo cuando ya se ha llevado a cabo la enajenación y no se había ofrecido debidamente a quien tenía derecho de tanteo.

Es de destacar que vez notificada por el arrendador al arrendatario su decisión de vender, conforme a los requisitos del Artículo.25.2 LAU , los efectos de la notificación para el tanteo caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Lo cual implica, que si el arrendador deja transcurrir el citado plazo sin consumar la venta con un tercero, y posteriormente pretende llevar a cabo la enajenación, deberá proceder nuevamente a notificar al arrendatario su decisión de vender, en los términos y con el mismo contenido previstos en el Artículo.25 LAU.

El plazo para ejercer el derecho de tanteo por parte del inquilino o arrendatario es de treinta días naturales a partir del siguiente en que se le notifique la decisión de vender, que deberá incluir el precio y las demás condiciones esenciales de la enajenación.

El derecho de retracto nacerá para el arrendatario cuando no se hubiere nitificado debidamente la enajenación proyectada, o se hubiesen omitido los reqausitos antedichos o se llevase a cabo por un precio menor o unas condiciones menos gravosas a las notificadas, para el tanteo.

No se podrá inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad sin justificar que se han llevado a cabo las notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos, si la vivienda no estuviere arrendada deberá declararlo así el vendedor con apercibimiento de cometer falsedad en documento público si resulta que estaba arrendada.

Para ejercer el derecho de retracto el arrendatario retrayente deberá reembolsar al comprador el precio de la compra, los gastos del contrato y pagos legítimos realizados y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda o local.

Los derechos de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia en el contrato de arrendamiento en el caso de que está tenga una duración pactada superior a cinco años.

Es importante tener en cuenta que en el supuesto de donaciones simuladas bajo compraventa ficticia, por razones fiscales ya que la tributación de la compraventa es menos que la donación en la mayor parte de los supuestos, que la calificación e interpretación del contrato es función propia de los Tribunales, pues únicamente a ellos corresponde el fijar las manifestaciones de voluntad contenidas en un contrato litigioso, determinando su sentido y alcance de acuerdo con las normas establecidas en el Artículo.1218 Código Civil y siguientes y no por la denominación que le hayan atribuido las partes. Por tanto si bajo la apariencia de una compraventa, se encubría una verdadera donación, éste es el negocio que ha de surtir sus efectos, y bajo el cual no cabría reconocer derecho preferente alguno al arrendatario. STS Sala 1ª de 6 febrero 1991.

Así mismo se consideró que se trataba de una compraventa encubierta bajo la forma de la donación en el caso en el que no procedía la aplicación del derecho de retracto de conformidad con el Artículo.48 D 4104/1964 de 24 diciembre 1964 y el Artículo.1521 CC , cuando se apoya en hechos como las relaciones familiares y afectivas, el bajo precio, la no constancia de su efectivo pago, y la donación inmediata de la adquirente a los hijos extramatrimoniales habidos con el transmitente. STS Sala 1ª de 22 noviembre 1994