EL DERECHO DE ABOLORIO O DE LA SACA

El derecho de abolorio o de la saca es un derecho de preferente adquisición que la legislación aragonesa reconoce a los parientes colaterales del vendedor o disponente hasta el cuarto grado en toda venta o dación en pago a un extraño o pariente mas allá del cuarto grado, sobre inmuebles –bienes de abolorio- que hayan permanecido en la familia durante las dos generaciones anteriores. A falta de ofrecimiento en venta, será retracto.

Bienes de abolorio: Teniendo sus antecedentes históricos en los Fueros 4° y 5° de Huesca De comuni dividundo, Fuero único de 1678 y en las observancias 2ª y 8ª De consortibus ejusdem rei como bienes de abolorio –los procedentes de abuelo, o derecho de la saca, sacándolos del patrimonio del adquirente para recuperarlos-, se definen como los inmuebles que proceden, mediata o inmediatamente y por cualquier título, de un ascendiente común y que no han salido, desde su común origen, del tronco familiar.

La normativa define los bienes troncales de abolorio como aquéllos que hayan permanecido en la casa o familia del causante durante las dos generaciones inmediatamente anteriores a la suya

Los elementos subjetivos de la casa aragonesa vienen normalmente constituidos por personas ligadas por estrechos lazos de parentesco, por lo general ascendientes -progenitores- y descendientes hijos -entre si hermanos, y posteriormente tíos respecto de los hijos de los hermanos-, si bien nada se opone a que también figuren en ella personas mas alejadas en su relación parental.

El fundamento de este derecho, según dijera la sentencia de la Audiencia Territorial de Zaragoza 13-2-1975, no es otro que el de mantener la integridad del patrimonio de la casa, evitando que los bienes salgan de las familias por el cariño del retrayente a los bienes familiares enajenados y el sentimiento -afección sentimental hacia dichos bienes- a que pasen a manos extrañas, aun cuando justo es reconocer -pero el artículo 149 está ahí- que el ejercicio de derecho puede dar lugar a muchos abusos y no está quizá justificada su existencia por la organización familiar actual.

Este derecho aragonés de abolorio o de la saca, que se encuentra regulado por los artículos 149 y siguientes de su Compilación, es sin duda un derecho de retracto -Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de enero de 1976 --, o un derecho familiar de adquisición preferente - Artículo 152 de la Compilación-- que trata de impedir que cierto bien perteneciente durante años a determinada familia, dos generaciones anteriores en concreto, pueda salir de la misma al ser comprado por tercero ajeno a su ámbito, conservando así la integridad del patrimonio familiar como se expresa en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón de 14 de noviembre de 2005.

Caracteres del derecho son el de estar basado en el interés familiar, afección sentimental e interés económico, la conservación o engrandecimiento del patrimonio familiar. (Sentencia del Tribunal Supremo de 2-4-1985)

La palabra generación debe entenderse en sentido natural como conjunto de parientes pertenecientes a un determinado grado de parentesco con respecto al titular de los bienes. Dicha palabra -generación- no tiene otro sentido que la sucesión de descendientes en línea recta, de modo que puede afirmarse que unos bienes han permanecido en la familia durante dos generaciones anteriores a la del disponente, tanto si han pertenecido a sus abuelos, como si han sido propiedad de sus tíos-abuelos y de ellos proceden. En síntesis, la generación se entiende en un sentido de verticalidad, pero nunca de horizontalidad. Permanencia en la familia implica que los bienes no hayan salido de ella durante esas dos generaciones.

El derecho de abolorio se ejercitará entregando o consignando el precio en el término de treinta días a contar de la notificación fehaciente, bien del propósito de enajenar y ofrecimiento en venta, bien de la enajenación realizada sin previo ofrecimiento a los parientes, con expresión, en todo caso, del precio y demás condiciones esenciales del contrato.

A falta de dicha notificación fehaciente, el término será de noventa días a partir de la fecha de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, del día en que el retrayente conoció la enajenación y sus condiciones esenciales.

La falta de notificación fehaciente del propósito de enajenar o de la enajenación realizada sin previo ofrecimiento a los parientes, no puede ser considerada como acto de mala fe civil o constitutivo de fraude de ley por la sencilla razón que ninguna obligación se impone al titular que enajena el inmueble o a los adquirentes del mismo por venta o dación en pago, adquirentes extraños a la familia de procedencia del mismo o parientes más allá del cuarto grado, de realizar tal acto de comunicación, no teniendo otra consecuencia legal que la de la ampliación del plazo de que dispone el retrayente del bien para ejercitar su derecho de abolorio o de la saca de preferente adquisición

En todo caso, el derecho de abolorio caduca a los dos años de la enajenación.

Insistiendo sobre el requisito del cumplimiento del tiempo de caducidad para el ejercicio del retracto, reiterada Jurisprudencia ha venido señalando de igual modo que deberá empezar a contarse desde el momento en que los retrayentes hubieran tenido conocimiento real, efectivo, pleno, cabal, circunstanciado y perfecto, no sólo de la venta sino también de sus esenciales cualidades, que son los adjetivos que suelen utilizarse para calificar aquel sobre la transmisión efectuada, según abundante y conocida Jurisprudencia.

El inmueble adquirido por derecho de abolorio es inalienable por acto inter vivos aun a favor de parientes durante cinco años, a no ser que el adquirente venga a peor fortuna.

El derecho de abolorio tiene prioridad sobre cualesquiera otros derechos legales de adquisición preferente

Los Tribunales, concurriendo las condiciones señaladas, podrán moderar equitativamente el ejercicio de este derecho

Al ser un derecho personalísimo y renunciable, y una limitación a la libre disposición de los bienes, debe ser ejercido bajo el principio de la restricción (Sentencia del Tribunal Supremo de 2-4-1985).

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ( y 3)

En esta tercera parte vamos a examinar distintas cuestiones, no tratadas anteriormente, que deben aparecer en el clausulado de los contratos o pueden ser objeto de pacto expreso en los mismos

LA FIANZA

Es obligatoria la entrega de una fianza en metálico de una mensualidad de alquiler en los arrendamientos de vivienda y de dos en los demás casos.

La fianza legal debe depositarse en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma.

Puede pactarse el modo de actualizar esa fianza cumplido el quinto año de vigencia del arriendo. Si no existe ese pacto se actualizará del mismo modo que el alquiler.

Pueden acordarse garantías complementarias en dinero, aval personal , aval bancario o cualquiera otra forma.

ENAJENACION DE LA VIVIENDA ARRENDADA

Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de tanteo y retracto , en cuyo caso el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa

NECESIDAD DE LA PARTE ARRENDADORA

Solo se podrá exigir la entrega de la vivienda arrendada denegando la prorroga forzosa  al arrendatario. La vivienda deberá ser ocupada por quien invoque la necesidad en el plazo de tres meses, desde la extinción del contrato, de no ser así deberá reintegrar al inquilino en la vivienda e indemnizarlo.

GASTOS GENERALES

Es válido el pacto de que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

ADQUISICION PREFERENTE DEL INQUILINO

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, siguiendo en la misma línea que las anteriores concede a los inquilinos y arrendatarios un derecho preferente de adquisición en el caso de que el dueño decida vender la vivienda o local arrendados. (arts. 25 y 31)

Esa facultad de adquisición preferente se articula fundamentalmente a través de los derechos de tanteo y retracto.

Ambas son facultades distintas que deben ejercitarse en momentos distintos y son excluyentes entre si, es decir si el inquilino o arrendatario no ejerce el derecho de tanteo en tiempo y forma luego no podrá ejercer el derecho de retracto.

En virtud del derecho de tanteo arrendaticio se concede al arrendatario la facultad de adquirir un bien que se halla en una determinada situación objetiva o subjetiva con preferencia a cualquier otro hipotético adquirente, cuando se proyecte su enajenación y por las condiciones económicas planeadas.

La facultad de retraer –derecho de retracto- se produce sin embargo cuando ya se ha llevado a cabo la enajenación y no se había ofrecido debidamente a quien tenía derecho de tanteo.

Es de destacar que vez notificada por el arrendador al arrendatario su decisión de vender, conforme a los requisitos del Artículo.25.2 LAU , los efectos de la notificación para el tanteo caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Lo cual implica, que si el arrendador deja transcurrir el citado plazo sin consumar la venta con un tercero, y posteriormente pretende llevar a cabo la enajenación, deberá proceder nuevamente a notificar al arrendatario su decisión de vender, en los términos y con el mismo contenido previstos en el Artículo.25 LAU.

El plazo para ejercer el derecho de tanteo por parte del inquilino o arrendatario es de treinta días naturales a partir del siguiente en que se le notifique la decisión de vender, que deberá incluir el precio y las demás condiciones esenciales de la enajenación.

El derecho de retracto nacerá para el arrendatario cuando no se hubiere nitificado debidamente la enajenación proyectada, o se hubiesen omitido los reqausitos antedichos o se llevase a cabo por un precio menor o unas condiciones menos gravosas a las notificadas, para el tanteo.

No se podrá inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad sin justificar que se han llevado a cabo las notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos, si la vivienda no estuviere arrendada deberá declararlo así el vendedor con apercibimiento de cometer falsedad en documento público si resulta que estaba arrendada.

Para ejercer el derecho de retracto el arrendatario retrayente deberá reembolsar al comprador el precio de la compra, los gastos del contrato y pagos legítimos realizados y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda o local.

Los derechos de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia en el contrato de arrendamiento en el caso de que está tenga una duración pactada superior a cinco años.

Es importante tener en cuenta que en el supuesto de donaciones simuladas bajo compraventa ficticia, por razones fiscales ya que la tributación de la compraventa es menos que la donación en la mayor parte de los supuestos, que la calificación e interpretación del contrato es función propia de los Tribunales, pues únicamente a ellos corresponde el fijar las manifestaciones de voluntad contenidas en un contrato litigioso, determinando su sentido y alcance de acuerdo con las normas establecidas en el Artículo.1218 Código Civil y siguientes y no por la denominación que le hayan atribuido las partes. Por tanto si bajo la apariencia de una compraventa, se encubría una verdadera donación, éste es el negocio que ha de surtir sus efectos, y bajo el cual no cabría reconocer derecho preferente alguno al arrendatario. STS Sala 1ª de 6 febrero 1991.

Así mismo se consideró que se trataba de una compraventa encubierta bajo la forma de la donación en el caso en el que no procedía la aplicación del derecho de retracto de conformidad con el Artículo.48 D 4104/1964 de 24 diciembre 1964 y el Artículo.1521 CC , cuando se apoya en hechos como las relaciones familiares y afectivas, el bajo precio, la no constancia de su efectivo pago, y la donación inmediata de la adquirente a los hijos extramatrimoniales habidos con el transmitente. STS Sala 1ª de 22 noviembre 1994