I
Todos los acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. “Las palabras se las lleva el viento”
II
No pongas en el contrato cláusulas abusivas, oscuras o ilegales. Perjudican a quien las pone.
III
Entrega la vivienda y su equipamiento en el mejor estado posible. La actuación de buena fe beneficia a quien la practica.
IV
Asegúrate previamente de la solvencia económica de tu inquilino. El juicio de desahucio por falta de pago es lento y gravoso.
V
Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda cinco años. Si tienes previsto necesitarla antes, hazlo constar en el contrato.
VI
No cojas señal/arras/fianza previa si no estás decidido a ese alquiler. Deberás devolverla duplicada si decides no alquilar.
VII
Una vez entregada la vivienda no puedes entrar en ella sin permiso del inquilino. Es su morada y goza de protección constitucional y penal.
VIII
Procura atender las reparaciones que te correspondan a la mayor urgencia. Redundará en beneficio de la relación con el inquilino.
IX
Formaliza por escrito el fin de contrato haciendo constar el estado en que se encuentra la vivienda. Te permitirá reclamar por los daños y desperfectos a cargo del inquilino.
X
Acude a un Abogado para la redacción de clausulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance que el sentir popular puede ignorar.
65 comentarios:
Sr. Hernández, como inquilina a la cual no le devuelven la fianza habiendo hecho la entrega de llaves y constancia de que el piso estaba en perfectas condiciones me encuentro en el dilema de si denunciar a la agencia inmobiliaria o a los dueños del piso.
Gracias, un saludo
A Elena Real: Su reclamación debe dirigirse contra quien l ahay firmado el recibí de la fianza.
Muchas gracias Sr. Hernández, voy a comenzar un proceso monitorio contra mis antiguos arredandores y les pediré los intereses de demora.
Señor Hernandez, el inquilino de mi bar me dice que sanidad le exige un nuevo contrato porque sino no puede abrir.
¿Es eso cierto? Gracias anticipadas.
Hola sr. Hernández, soy propietario de una vivienda, tengo un inquilino que me mando una burofax especificando que abandonaria a los 2 meses, a llegado esa fecha y quiere que le devuelva la fianza y yo me niego porque no a pagado la mensualidad de estos 2 meses. Mi pregunta es; si el decide no entregarme las llaves ¿yo podria cambiar la cerradura sin que el me firme una renuncia del contrato?? ¿Me serviria el burofax como renuncia del contrato?? Segun él, me a contado que en estos 2 meses no a estado viviendo en el piso. Muchas gracias.
Buenos dias,los linderos de mi escritura no coinciden al 100% con lo que esta en el registro de la propiedad... y en el lugar fisico que me corresponderia aparece otro señor y me consta que no lo tiene registrado, solo posee documento de compra-venta particular. ¿Quien subsanaria este error? ¿el registrador? ¿quien tendria la potestad sobre esa finca? ¿el titulo mas antiguo aunque no este registrado? ¿cual seria las acciones legales oportunas? gacias, un saludo.
A Marrero: Las cuestiones que plantea son mas complejas de lo que puede resolverse en este reducido espacio.
Sr. Hernández:
Soy propietaria de una vivienda que en breve alquilaré a unos inquilinos. Quiero pedirles 2 meses de fianza y no sé hasta qué punto puedo, porque después quiero proceder al depósito de la misma. Podría recurrir a la fórmula de una fianza de un mes, y así depositarla, y una garantía adicional de otro mes? Muchas gracias.
A María: Solamente tiene obligación de depositar la fianza obigatoria -un mes-
Buenos dias sr. Hernandez, tal y como esta la situacion economicahemos decidido alquilar un habitacion de nuestra vivienda la pregunta seria ¿ puedo alquilarle la habitacion a un familiar ? ¿ y al ser un chico de 26 años tengo que declarar? tengo entendido que si el inquilino es menor de 35 años estas exento de impuestos.
Gracias
Rosario: Si está alquilada para subarrendar debe contar con el permiso escrito de su casero. El tema fiscal que plantea necesita mas datos y parece dificil resolverlo en este reducido espacio.
Como usted dice en el decalogo del inquilini y del propietario...las palabras se las lleva el viento...Sin embargo me siento estafada en mi buena fe por qué...Le avisé en forma oral al propietario mi intención de dejar la propiedad anticipadamente. (contrato por dos años)ya que el 1º año pagué 1.400 y el 2º estaba pautado en 1.600, se lo dije en forma oral para luego poner el telegrama. Él me dijo que no me vaya que seguiría cobrandome 1.400$. No sólo no lo hizo sino que ahora me cobra 4.800$ por dejar la propiedad o sea 2 meses de indemnización, más un mes por retirarme antes (este último pautado en el contrato), puedo de alguna forma ampararme ante el argumento de que él actuó de mala fe???
A subohn: La mala fe en el Derecho Civil español hay que probarla y las palabras solas no prueban nada. ¿Tiene testigos?
Sr Hernandez, soy propietaria de una casa que puse en alquiler hace unos meses, pero jamás habia oído que debiera ingresar la fianza en ningun organismo gubernamental, como la junta de Andalucía, en mi caso. Es esto obligatorio si no hay ninguna subvención implicada?
hola, mis padres me han cedido su propiedad, una vivienda, para yo alquilarla y quedarme con el alquiler. ¿Que documento necesito para luego ser yo la que declare en hacienda ese ingreso y no mis padres? ¿EL contrato seria a mi nombre o a nombre de mi madre como propietaria? un saludo y gracias
Hola sr Hernández,soy propietaria de una vivienda desde hace 3 años y desgravo la hipoteca como primera vivienda. Tengo intención de alquilarla porque me voy a vivir con mi pareja, lógicamente cuando la alquile dejaré de desgravar y declarararé el alquiler,supongo que no tendré ningún problema con hacienda puesto que ha sido mi vivienda habitual durante 3 años (aunque me empadroné 5 meses después de comprarla).Gracias, un saludo
Hola sr Hernandez, tengo alquilada una habitacion a un inquilino que siempre tengo problemas de cobro.hace mas de un año que lo tengo alquilado y le he hecho varios contratos por varios meses, lo hice mal? por lo visto no se pueden hacer contratos por menos de un año, el contrato que tengo ahora con el de 4 meses no es valido?
Hola Sr Hernández, soy propietaria de un piso de VPO en Valencia, El piso es del 2004 por lo que me quedan unos 3 años para poder venderlo o alquilarlo sin devolver las ayudas. Hace un año realice unas oposiciones en la isla de Ibiza y he estado trabajando como interina en el Consell de Ibiza, acualmente no trabajo porque nos van llamando para acumulación de tareas.
Me encuantro en una situcación difícil economicamente, pues mientras que he de seguir pagando el piso en valencia he de mantenerme en Ibiza.
Me gustaria poder alquilarlo ya que esta situación ecomómica es insostenible para mi pero cuando fui al Prop me dijeron que no podia y que si lo hacia debia devolver las ayudas. Como voy a devolverlas si no puedo pagar las cuotas??? Hay alguna forma de hacerlo legalmente, porque de otra forma tengo temor de podr meterme en un lio peor. Muchas gracias y espero su respuesta
Sr. Hernández: mi consulta va dirigida a un tema de plazos y tiempo. No es la primera vez que me pasa que un inquilino espera a que sea el mes de agosto para ponerme contra la pared con un asunto que para él es de vida o muerte.
Mi caso es el del arrendamiento de una nave que sospecho que se está demorando hasta el mes de agosto para que yo no pueda ir con un técnico a verificar el estado en que se encuentra la nave y tampoco pueda ir con un abogado (todo el mundo está de vacaciones). ¿Cómo puedo defenderme de este abuso? Yo estoy dispuesto a solucionar problemas antes y después pero no verme cogido en el mes de agosto. ¿Qué derecho me ampara? Muchísimas gracias.
Anónimo, no entiendo bien qué problema me describe
Estimado Sr. Hernández: soy el anónimo que no se ha explicado bien. Intentaré poner un caso:
Un inquilino sé que ha cerrado la nave que tenía alquilada. Ya no la explota. Él sabe que ha hecho obras inconsentidas, por lo que puede perder la fianza. ¿Qué hace? Espera a que sea agosto para ejecutar la entrega del local (puede hacerlo). ¿Por qué hace esto y espera hasta Agosto? Porque sabe que en Agosto todo el mundo está de vacaciones (abogados y contratistas) y yo necesito ir a la inspección del local acompañado de ambos para que me asesoren sobre el estado en que se encuentra el local y el documento que podemos (y no podemos) firmar. ¿Cómo puedo defenderme de este abuso de que en vacaciones yo me hallo indefenso? ¿Puedo obligarle a esperar a septiembre sin que eso lo utilice en un posible pleito contra mí?
Gracias y perdone las molestias.
Sigo sin ver el problema, su arrendatario no está facultado para desistir y dar por terminado el arriendo a su capricho, deberá hacerlo ateniéndose a la duración pactada en contrato y preavisando fehacientemente con treinta días. Si así lo hace vd siempre tendrá la posibilidas de acudir a la entrega con un Notario para que levante acta de la situación del inmueble.
Situación de un arrendamiento urbano de dos extranjeros que no pagan el alquiler desde el primer mes del contrato.Y en ese mismo mes realizan un subarrendamiento de la vivienda sin estar permitido.
1º¿ Esto agrava de alguna manera la demanda de desahucio?
2º¿Se peude tomar alguna medida cautelar en la demanda de desahucio si se observa el riesgo de abandono del país?
3ºPuedo dirigirme directamente a las personas subarrendadas para que abandonen la vivienda por la inexistencia del contrato pudiendo recurrir a informar a la policia al considerarlo como un allanamiento.Y siguiendo con este apartado puedo recurrir a llamar a la policia aludiendo este argumento por un posible delito de hurto o robo(personas extrañas que no son los inquilinos se llebaran mis electrodomesticos o riesgo de ello)? Gracias por su tiempo.
Situación de un arrendamiento urbano de dos extranjeros que no pagan el alquiler desde el primer mes del contrato.Y en ese mismo mes realizan un subarrendamiento de la vivienda sin estar permitido.
1º¿ Esto agrava de alguna manera la demanda de desahucio?
2º¿Se peude tomar alguna medida cautelar en la demanda de desahucio si se observa el riesgo de abandono del país?
3ºPuedo dirigirme directamente a las personas subarrendadas para que abandonen la vivienda por la inexistencia del contrato pudiendo recurrir a informar a la policia al considerarlo como un allanamiento.Y siguiendo con este apartado puedo recurrir a llamar a la policia aludiendo este argumento por un posible delito de hurto o robo(personas extrañas que no son los inquilinos se llebaran mis electrodomesticos o riesgo de ello)? Gracias por su tiempo.
Hola. Enhorabuena por el blog, es muy útil. Queremos alquilar una vivienda durante un año para ver si las perspectivas de venta mejoran y no tener la vivienda cerrada. El futuro inquilino acepta las condiciones. Es muy posible que al término de ese año el mismo adquiera la vivienda. Nosotros sólo queremos alquilar un año. ¿Es posible? ¿Cuál sería la fórmula correcta?
Gracias
Hola, tengo una vivienda y quiero ponerla en alquiler, he consultado a varios profesionales, que tipo de contrato he de hacer y he comprobado que cada uno me dice cláusulas distintas y la verdad estoy un poco confuso, mí pregunta: hay algún tipo de contrato único para alquiler o de lo contrario se pueden utilizar varios.
! Necesito un buen contrato ¡
Un buen contrato es como un traje a medida, cada uno tiene el suyo, es lo opuesto a un 'pret a porter'
Hola, muchas gracias por el blog. Tengo una vivienda que quiero alguilar, una vez firmado el contrato de arrendamiento, ¿a donde debo dirigirme para formalizarlo ante la administración?, ¿en que lugar de la declaración de la renta debo declarar los ingresos de este alquiler?. Estoy pagando una hipoteca de esta vivienda, puedo desgravar?. Vivo en la comunidad catalana.
Gracias
Hola, muchas gracias por el blog. Tengo una vivienda que quiero alguilar, una vez firmado el contrato de arrendamiento, ¿a donde debo dirigirme para formalizarlo ante la administración?, ¿en que lugar de la declaración de la renta debo declarar los ingresos de este alquiler?. Estoy pagando una hipoteca de esta vivienda, puedo desgravar?. Vivo en la comunidad catalana.
Gracias
anónimo:
1.- Debe depositar la fianza en la oficina correspndiente de su Comunidad Autónoma.
2.- Debe declarar el alquiler con las reducciones y deducciones que procedan como rendimiento de inmuebles.
3.- Los intereses de la hipoteca son gasto deducible
Sr. Hernández, en 2005 compré la subconcesión de 75 años de una plaza de aparcamiento. Desde entonces nunca el Consorcio Zona Franca de Cádiz(concesionario) me paso al cobro recibo de I.B.I, a pesar de tener domiciliado el pago de los gastos comunes. Sin embargo ahora me reclaman los recibos del I.B.I. de los años 2008-2012. Según el Sr. Delegado del CZFC, el Excmo. Ayto. se lo han presentado a ellos éste mes ¿Pueden reclamarme con carácter retroactivo el pago? ¿Debo abonar solo el año 2012?
Muchas gracias, un afectuoso saludo
Sr. Hernández, en 2005 compré la subconcesión de 75 años de una plaza de aparcamiento. Desde entonces nunca el Consorcio Zona Franca de Cádiz(concesionario) me paso al cobro recibo de I.B.I, a pesar de tener domiciliado el pago de los gastos comunes. Sin embargo ahora me reclaman los recibos del I.B.I. de los años 2008-2012. Según el Sr. Delegado del CZFC, el Excmo. Ayto. se lo han presentado a ellos éste mes ¿Pueden reclamarme con carácter retroactivo el pago? ¿Debo abonar solo el año 2012?
Muchas gracias, un afectuoso saludo
Vila, para contestar a esas preguntas habría que conocer en detalle las condiciones de esa concesión administrativa.
Sr. Hernandez, ¿el propietario puede, despues de mas de 1 mes, decirme que no va a devolverme la fianza cuando tengo firmado y sellado la entrega de llaves sin constancia de desperfectos en el piso y poniendo que han de devolvermela íntegra?
Rebeca, puede decirle eso y vd puede reclamarle judicialmente esa fianza con sus intereses y costas y bastantes posibilidades de que prospere su reclamación.a
Sr. hernandez,
Si no me devuelven la fianza de un piso que estaba alquilado a través de una inmobiliaria, y ni esta, ni el propietario quieren saber nada de la devolución, (la inmobiliaria dice que es cosa del propietario, y este dice que no nos la va a devolver), la agencia esta en la misma localidad, pero el propietario vive en otra ciudad.
¿A quien debo denunciar, a la inmobiliaria o al propietario? el decanato de mi ciudad, me ha dicho que ponga un juicio verbal
Rebeca,debe dirigir la demanda contra quien le haya firmado el recibo de esa fianza
sr, hernadez
En el papel de entrega de llaves me pone: renuncia al contrato firmado por (el propietario) como arrendador del mismo. Y mas abajo pone:
(La inmobiliaria)actua en nombre y representacion del arrendador
Y esta firmado por la inmobiliaria, ya que el propietario vive en otra ciudad y no vino.
Entonces he de denunciar a la inmobiliaria o al propietario, porque es el quien tiene el dinero.
Estoy con esa duda, ya que aparecen los dos en el contrato
Rebeca conforme a esos datos debe demandar al arrendador ya que la inmobiliaria firma en su nombre
Gracias por la aclaración.
Me ha dicho el decanato de mi ciudad que vaya al juzgado y ponga un juicio verbal, que para temas de fianza es mejor que el juicio monitorio, que no necesito abogado, ya que no excede la cantidad indicada por la ley.
¿Es correcto el juicio verbal o es mejor el juicio monitorio?
El propietario se niega a devolver la fianza por supuestos desperfectos del piso, que en el contrato de entrega de llaves no aparecen. Es mas, no aparece ninguno
Rebeca: La decisión es suya. Un juicio monitorio suele devenir en verbal, por lo tanto puede ser conveniente para evitar demoras empezar directamente con el verbal, la pregunta es ¿Sabe interponerlo?
Me han dado el papel que tengo que rellenar, con mis datos y los de la persona a la que denuncio, y el motivo.
Que vaya al juzgado con ese papel, y los documentos que tenga (contrato de entrega de llaves, extracto libreta y burofax)y que ya ellos se encargan, que no necesito abogado.
hola queria consultar porque recibi una demanda de mi locador, por daños en la propiedad, primero que nada nosotros no firmamos el contrato por rentas, ademas mi locador se quedo con el mes de deposito, y cuando le entregue las llaves reviso la vivienda y no manifesto queja alguna, ahora recibo la carta documento. que puedo hacer?
Buenos dias Sr.Hernandez,
mi consulta es por el alquiler de mi vivienda.Donde deberia dirigirme,a una inmobiliaria?,valdría un a asesoria Fiscal-Contable?.Tambien me gustaria preguntarle siendo en la Comunidad Catalana como se mide el varemo de precios para pedirle al Sr.inquilino un alquiler.
Esperando su respuesta muchas gracias y buenos dias.
Buenos dias Sr.Hernandez,
ahora la pregunta sería al revés ya que tambien mi mujer y yo junto con mi hija queremos alquilar.Nos gustaria saber los pasos a seguir para no haber problemas ya que somos una familia muy normal,joven y no problemática,como observo a través de amigos,conocidos,etc... que han alquilado piso y tienen problemas con los inquilinos.
Sé que seria extenso de explicar,pero le ruego por favor lo haga si le es posible.
Esperando respuesta,reciba un cordial saludo.
Charlie Leñador:
1.- Para poner en alquiler su vivienda mi sugerencia es que acuda a alguno de los portales que a ello se dedican, p. ej.: En Alquiler y ponga alli el anuncio, tiene una aplicación para determinar el valor comparativo de los alquileres en la zona.
2.- Para entrar de inquilino le sugiero en este mismo blog la lectura del Decalogo del inquilino.
Señor Hernández:
Desde 2005 soy propietario de la subconcesión de 75 años de una plaza de aparcamiento, segun figura en el Registro de la P. y en las escrituras. En ellas viene que tengo que pagar el I.B.I.. Desde entonces nunca el Consorcio Zona Franca de Cádiz(concesionario) me paso al cobro recibo de I.B.I, a pesar de tener domiciliado el pago de los gastos comunes. Sin embargo ahora CZFC me reclaman los recibos del I.B.I. de los años 2008-2012 y además con 21% del I.V.A. Según el Sr. Delegado del CZFC, el Excmo. Ayto. se lo han presentado a ellos en noviembre de 2012 ¿Debo abonar desde 2008 o solo el 2012? y ¿Debo pagar el I.V.A. del I.B.I. siendo propietario y no arrendatario?
Muchas gracias, un afectuoso saludo
Vila: Comprenderá que para contestar a su pregunta tendría que examinar el título en virtud del cual vd es propietario de la subconcesión de 75 años de una plaza de aparcamiento, utilizando sus palabras. De todas formas se me hace dificil de entender ese cargo que le pasa el Consorcio en concepto de IBI con atrasos e IVA. Entiendo que como propietario debería vd ser sujeto pasivo directo de ese IBI, a lo mejor el consorcio está repercutiendo algo que no puede y que por lo tanto debe asumir.
Supongo que no lo habrá pagado.
Hola Señor Pedro,
mi pregunta es la siguiente:
¿Si mi casero no pudiese depositar en Incasol la fianza del piso que le alquilo, ya que está de viaje en el extarnjero, puedo ingresar yo como inquilina la fianza? Necesito de algúna declaración escrita de mi casero que legalmente me encarga de hacer yo, inqulina del piso, el ingreso de la fianza? Gracias por su respuesta.
Un cordial saludo, y feliz año nuevo.
Eleonora
moralista: Entiendo que bastará con un autorización firmada.
porfavor señor Hernández, estamos de alquiler en una casa hoy hace el año y hace dos semanas se nos estropeo la bomba del agua, la que sin ella no tenemos agua, debe pagarlo el arrendador?la inmobiliaria me dice que no que al año esos gastos los pagamos nosotros, necesito respuesta muchas gracias
Anonimo: En estos casos hay que acudir a la regla de oro: Reparación pequeña o sustitución por mal uso corresponde al inquilino, lo demás al casero
muchas gracias señor hernández, y para ''enfrentarme'' a ellos de alguna manera de que manera los podria atacar por asi decirlo?siguen en sus 13 y dicen que no y que tampoco me ponen en contacto directo con el arrendador.,
Le sugiero utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)
hola sr hernandez . el dueñ de el piso me a echado y nos ems ido del piso. pero ahra no quiere recoger las llaves si no le firmo un papel de deuda echo por el en su ordenador;(no se asta que punto es legal... el firmar papeles sin acerl en gestoria o declararlo en alguna parte ) otra consulta aparte. los recibos de mes del alquiler estan con el nombre del dueñ . y sus datos pero la firma no es de el... es de su mujer que no aparese en ningun momento como dueñ del piso es legal o se puede hacer?? muchas gracias.. le agradesco las moletias. un saludo
Eva su relato describe una situación bastante anómala:
1) Solamente un Juez puede ordenar el desalojo de un inquilino.
2) El documento que cita será legal si su contenido es correcto.
3) Si no ha entregado las llaves y firmado el fin de contrato el alquiler sigue vigente y vd puede entrar en esa casa, en cambio su casero, no.
hola... muxas gracias sr hernandez. una cosa lo de las facturas del piso firmadas por una persona que noes el dueño tiene legalidad o puedo alegar algo sobre eso ??? y otra cosa e denunciado como que no me a querido firmar qu me ido y que no me a querido coger la llave... tiene alguna solucion??? muxisimas gracias . es muy amable .
hola... muxas gracias sr hernandez. una cosa lo de las facturas del piso firmadas por una persona que noes el dueño tiene legalidad o puedo alegar algo sobre eso ??? y otra cosa e denunciado como que no me a querido firmar qu me ido y que no me a querido coger la llave... tiene alguna solucion??? muxisimas gracias . es muy amable .
Hola sr Hernández , yo quería hacerle una pregunta en question a un problema con un inquilino que no paga desde hace 6 meses.
He perdido el contrato de alquiler y la agencia donde lo tramite no lo tienen, no tengo recibos ni nada ya que me pagaba en mano que se puede hacer?
PD:Lleva meses sin pagar la luz, y las tengo que pagar yo por que me a venido carta jurídica .
Gracias espero respuesta
Anónimo tal como describe la situación no le queda otro camino que acudir a un Abogado, si le parece oportuno puede leer en este mismo blog "Cómo elegir abogado"
Hola sr Hernandez .¿Puede un propietario de una vivienda reclamar enseres a un inquilino sin existir un listado de estos en el contrato de arrendamiento? .Me explico; la propietaria,actuando con mala fe y a pesar de que ya se ha terminado el contrato y ha devuelto la fianza al inquilino decide presentar una denuncia por robo de cosas que no existian en la vivienda y alega que otras son de inferior valor a las que ella dejo en la vivienda.
Anónimo, tal como describe los hechos no parece que pueda prosperar esa denuncia ya que quien denuncia hechos como delito debe probarlos, so pena de incurrir en denuncia falsa
¿Tendria algun coste para mi desestirmar de un juicio verbal que no se ha celebrado?
Denuncie a mi casero por no devolverme la fianza, me citaron a un juicio verbal en su ciudad, y a 3 dias de celebrarse el juicio me llaman para aplazarlo porque no han encontrado al demandado. Que si no puedo pagar mas billetes de avion, que desestime el juicio. La fianza son menos de 2000€.
Gracias
Hola, denuncie a mi casero por no devolverme la fianza. Como esta era inferior a 2000€, envie los papeles al juzgado de la ciudad del casero, ya que en mi ciudad no me dejaban denunciarle, a pesar de estar aqui el piso.
Me citaron a un juicio verbal, y a 3 dias de celebrarse el juicio y con todos los billetes comprados, me llaman para aplazarlo porque no encuentran al casero. Y que si no puedo costearme mas viajes, que puedo desestimar el juicio. No me sale a cuenta pagar tanto por lo que reclamo.
Mi pregunta es, ¿si desestimo tendria algun coste para mi? si es asi, de cuanto si alguien lo sabe.
Rebeca, si acude vd al Juzgado desistiendo de un procedimiento antes de que se haya emplazado al demandado entiendo que no hay coste alguno, salvo la pérdida de las tasas si las pagó en su momento
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