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miércoles, 24 de abril de 2013

Negativa a devolver la fianza invocando daños en la vivienda alquilada.



El arrendador se niega a devolver la fianza al término de un contrato de arrendamiento invocando, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de los daños en la vivienda arrendada. Es lo cierto que, para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En el documento de finiquito del arriendo se hizo constar que: "Ante la inexistencia de deuda alguna a cargo del arrendatario o desperfectos en la vivienda, la parte arrendadora procederá a devolver la fianza entregada en el momento de la formalización del contrato".

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. 21/02/2013) condena al arrendador a la devolución de la fianza, 1.103,56 euros con intereses, y las costas de la apelación, en atención a los siguientes fundamentos, que considera doctrina jurisprudencial comúnmente admitida:

1.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza al final del arriendo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves

2.- Siendo el documento antes citado un auténtico reconocimiento de deuda del arrendador frente al arrendatario para la devolución de la fianza, produce, por un lado, el efecto material de quedar obligado su autor al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida; y, por otro lado, el efecto procesal de la dispensa al acreedor de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente, ya que al reconocimiento de deuda se le aplica la presunción de existencia de la causa del artículo 1277 del Código Civil, y no es preciso expresarla en el documento

3.- La exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo

4.- La regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra o en otras personas, de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes, por lo que no es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe
 

En este caso, en el documento citado anteriormente manifiesta expresamente el demandado que la vivienda no presenta más desperfectos que los derivados del uso ordinario de la misma, y conviene con el arrendatario la devolución de la fianza, por lo que va contra sus propios actos el demandado cuando, al contestar a la demanda, alega la existencia de daños distintos de los derivados del uso ordinario, y deniega la devolución de la fianza.