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jueves, 28 de febrero de 2013

¿Hay copropiedad entre los titulares de una cuenta bancaria indistinta?



La sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2013 recuerda la doctrina reiterada de la Sala de lo Civil sobre el particular:

Una cuenta corriente bancaria expresa una disponibilidad de fondos a favor de los titulares de la misma contra el Banco que las retiene, no pudiendo aceptarse el criterio de que el dinero depositado en tales cuentas indistintas pase a ser propiedad de uno de ellos, por el solo hecho de figurar como titular indistinta, porque en el contrato de depósito, la relación jurídica se establece entre el depositante, dueño de la cosa depositada, y el depositario que la recibe, no modificándose la situación legal de aquel, en cuanto a lo depositado, por la designación de persona o personas que la puedan retirar.

Los depósitos indistintos no suponen por ello comunidad de dominio sobre los objetos depositados, debiendo estarse a cuanto dispongan los tribunales sobre su propiedad.

El mero hecho de apertura de una cuenta corriente bancaria, en forma indistinta, a nombre de dos o más personas, lo único que significa prima facie, es que cualquiera de los titulares tendrá frente al Banco depositario, facultades dispositivas del saldo que arroje la cuenta, pero no determina por sí sólo la existencia de un condominio que vendrá determinado únicamente por las relaciones internas y, más concretamente, por la propiedad originaria de los fondos o numerario de que se nutre dicha cuenta.

viernes, 22 de febrero de 2013

Los derechos de los ciclistas



El Tribunal Supremo en sentencia de veintidós de Enero de dos mil trece casa y anula sentencia dictada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla y declara conforme a derecho el acuerdo adoptado por el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla  por el que se aprobó la Ordenanza de Circulación de Peatones y Ciclistas.

Considera el Tribunal Supremo que:

A) En atención a los cambios que se han producido en la ciudad en materia de movilidad con la ejecución de las vías ciclistas, tuvo por finalidad evitar las posibles fricciones que pudieran producirse entre usuarios de los carriles bici y peatones, delimitando así, los derechos y obligaciones de ambos (...) acotar un espacio lateral o parte de las aceras que antes era del exclusivo uso de los peatones para que puedan circular por un nuevo pasillo las bicicletas, no se conculcó con esta delimitación la zona peatonal, pues, aunque pueda quedar un poco reducida, en modo alguno significa que se deba compartir el paso de los peatones y el de los ciclistas, ya que para ello, se establece en los artículos anulados una zona específica para el carril-bici, que por ello, necesariamente deja de ser peatonal.

B) Asegurar o amarrar bicicletas a árboles o elementos del mobiliario urbano cuando no existan estacionamientos para el aparcamiento de bicicletas en las vías urbanas en un radio de cincuenta metros o se encontraran todas las plazas ocupadas, no vulneran los artículos invocados en este motivo casacional, pues la Corporación municipal como titular de los bienes de dominio público - artículo 79 de la Ley de Bases de Régimen Local -excepcionalmente puede autorizar que se puedan estacionar las bicicletas en estos lugares públicos siempre y cuando no se perjudique la salud del árbol, ni impidan su perfecta visibilidad y siempre que no entorpezcan el paso de peatones.

jueves, 14 de febrero de 2013

El contrato de exclusiva con APIs y/o Agencias inmobiliarias.



Cuando se encomienda la gestión de venta o alquiler de un inmueble a un API o Agencia Inmobiliaria, suelen exigir que dicho encargo tenga carácter de exclusividad, en ocasiones conceder esa exclusiva sin percatarse de su alcance puede dar lugar a problemas y controversias con el comisionista, que incluso terminan con una reclamación judicial.

El Tribunal Supremo tiene señalada  la atipicidad del contrato de agencia inmobiliaria, al tiempo que le reconoce una sustantividad propia derivada de la libertad de contratación que reconocen los arts. 1.091 y 1.255 del Código Civil. Señala también el TS que aunque tiene analogías con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente de intermediación, para  hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio

En cuanto a los honorarios por esa actividad se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, por otra parte esos honorarios deben ser abonados tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente.

El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato (STS 19 /10/93; 30/11/ 93; 4/7/94; 4/11/94).

Planteado a la inversa cabe decir que le agente o corredor no tiene derecho a su remuneración:
a) Si el contrato encargado no llega a celebrarse -no se produce la perfección del mismo-.
b) Si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador -falta el nexo causal-.
c) Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado -es causa de extinción del contrato- a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador.

Por otra parte la jurisprudencia del Tribunal Supremo declara que una cláusula de exclusividad inserta en un contrato relativo a una actividad de intermediación inmobiliaria a lo único que obliga al propietario del inmueble es a no vender por medio de otro agente, pero no le impide vender directamente el inmueble, sin devengo de comisión por parte del intermediario.

miércoles, 13 de febrero de 2013

La necesidad del arrendador en un alquiler de ´renta antigua’



Como es sabido los arrendamientos de vivienda anteriores a 9 de mayo de 1985 gozan de prórroga de duración ilimitada a favor del inquilino.

Uno de los motivos de denegación de esa prórroga es el contenido en el artículo 114.11ª de la LAU1964 en relación con el art. 62 de la misma ley, en el caso de que el arrendador necesite la vivienda arrendada para él o para sus descendientes.

El procedimiento conforme a la normativa citada debe iniciarse, con un año de antelación, mediante requerimiento fehaciente al inquilino que indique la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad y las circunstancias por las que se ha pospuesto a los demás inquilinos, si existen.

La sentencia de la AP de Madrid (23-1-2007) ejemplifica con gran precisión los supuestos que pueden presentarse a partir de ese momento:

El artículo 65 de la Ley de Arrendamientos Urbanos refiere las diversas posturas del arrendatario frente al requerimiento de denegación de prórroga, en función de las cuales resulta admitido anticipar o posponer el ejercicio de la acción, y que son las siguientes:

a) El inquilino contesta de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles (contados a partir de la recepción del requerimiento) aceptando la denegación de prórroga. En este caso el arrendador puede instar el lanzamiento ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia enjuicio de desahucio.

b) El inquilino contesta de igual forma y en el mismo plazo rechazando y oponiéndose a la denegación de prórroga. En este caso, a su vez, pueden darse dos circunstancias; una, que no alegue las causas en que funda su oposición, en cuyo caso puede el arrendador anticipar su acción y presentar la demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento; y dos, que sí exponga dentro del referido plazo las causas de oposición, lo que impide el ejercicio anticipado de la acción, que no podrá deducirse hasta que transcurra un año desde el requerimiento

c) Que el inquilino no conteste o que lo haga fuera del plazo de treinta días hábiles, lo que producirá los mismos efectos que la oposición sin alegación de causas, esto es, la anticipación del ejercicio de la acción y la reducción a la mitad de la indemnización que pudiera corresponderle.

Por lo tanto la actuación posterior del casero dependerá de lo anteriormente expuesto.

jueves, 7 de febrero de 2013

El listado de inquilinos morosos



Recibo con notable satisfacción la noticia de que el Gobierno (Fomento) tiene previsto introducir en el proyecto de reforma  de la Ley de Arrendamientos la creación de un Registro de Inquilinos morosos, aunque solo sea por la vanidad de haberlo señalado hace más de dos años, en este blog, como uno de los medios para fomentar el alquiler, dando mayor seguridad a los arrendadores del cobro de sus alquileres.

La idea, a falta de aparecer en el BOE y según los medios,  es que en ese Registro se incluirían los inquilinos que hubieran sido condenados por laudo arbitral o sentencia firme en juicio de desahucio por falta de pago, y que dicha inclusión tendría un carácter temporal, cancelándose de oficio al cumplir seis años, es de esperar que esa cancelación solamente se producirá si el interesado no reincide en el impago de alquileres.

No comparto el criterio de que dicho registro entre en colisión con la Ley de Protección de Datos Personales, todo dependerá del procedimiento que se arbitre para la utilización de los datos contenidos en el mismo. Es evidente que no pueden estar al alcance de cualquiera, ni ser objeto de difusión, debiendo gozar de especial protección,  hoy que se puede difundir a través de las redes sociales todo tipo de información sea verdadera o falaz.

Me permito establecer un paralelismo con un Registro de análogas características que lleva en funcionamiento muchos años me refiero al  Registro Central de Penados del Ministerio de Justicia.

En él se inscriben  las resoluciones firmes por la comisión de un delito o falta que impongan penas o medidas de seguridad, dictadas por los Juzgados o Tribunales del orden jurisdiccional penal.

Solamente tienen acceso a esos datos los órganos judiciales, el Ministerio Fiscal, policía judicial, y en determinados casos  las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.

Sin embargo los interesados acreditando su identidad, tendrán derecho a solicitar el acceso, mediante exhibición, únicamente a los datos relativos a su persona.
En este punto es donde sería útil a los arrendadores el Registro de Inquilinos Morosos, exigiendo a quien aspira a alquilar su vivienda un Certificado de ese Registro para acreditar su seriedad y solvencia económica.