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viernes, 24 de octubre de 2014

Las arras o señal en las operaciones inmobiliarias



Aunque este tema ya ha sido tratado en otro lugar de este blog desde el punto de vista teórico o doctrinal también es útil analizarlo desde el punto de vista práctico.  

Suele ser más habitual de lo que sería conveniente que después de visitar, acompañado de un intermediario, un inmueble para comprar o alquilar, al ver que parece habernos satisfecho, nuestro acompañante , que también puede ser el dueño, manifieste que debemos dejar una cantidad en concepto de señal, añadiendo con evidente falta de coherencia, que ese dinero será devuelto caso de no llevarse a cabo la venta o alquiler.

A continuación se lleva a cabo esa  entrega contra un simple recibo. Si la operación señalizada se realiza, pues muy bien, pero si por un motivo u otro no llega a feliz término, el que recibió la señal suele "olvidar" su promesa de que sería devuelta y empiezan los problemas para el que la entregó.

Vamos a analizar los tres supuestos más comunes.

I.- Alquiler cuya firma se pospone porque el intermediario debe obtener la aprobación del arrendador para ese contrato.  
Es el supuesto que más problemas suele originar, examinándolo objetivamente no es lógico que entregue arras el aspirante a inquilino que no necesita ese aplazamiento del contrato y por lo tanto si las entrega con un simple recibo es fácil que tenga problemas, en razón a lo siguiente:

a)El dueño puede no haber autorizado la percepción de esas arras a un tercero, que las pide para asegurarse su comisión.

b) El dueño puede cambiar de opinión exigiendo condiciones no previstas o haber alquilado ese inmueble por su cuenta.

c) El dueño puede no considerar suficientemente solvente a la persona que ha entregado arras al intermediario.

Es por lo tanto absolutamente desaconsejable entregar arras en esas condiciones, máxime tratándose en la mayoría de los casos de cantidades que por su cuantía hacen inviable un procedimiento judicial.

II.- Compra en la que el otorgamiento de la escritura se pospone porque el vendedor no puede llevarlo a cabo en ese momento por la razón que sea, por ejemplo tener pendiente una testamentaría.

 En este caso, como en el anterior a quién beneficia  el aplazamiento no es la persona a la que se piden arras, que puede firmar la compraventa inmediatamente, luego lo lógico sería lo contrario que entregara arras el vendedor para obligar a comprar una vez terminada la testamentaría.

Lo aconsejable es, si el vendedor o su intermediario persisten en la exigencia de arras y el inmueble interesa al comprador, pedir a cambio la puesta en posesión, entrega de llaves en el momento de constituirse las arras.

III.- Compra en la que se aplaza el otorgamiento de la escritura porque el comprador debe obtener la financiación del precio de compra.
En este caso es lógica la exigencia de arras a esa persona puesto que el aplazamiento se hace a su instancia y beneficio. En tal caso será más que conveniente que en el contrato de arras se haga constar si en el caso de no obtener esa financiación por causas ajenas a la voluntad del comprador las arras se devuelven o no.