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miércoles, 7 de enero de 2015

Propiedad Horizontal: Quórum necesario para aprobar obras en los elementos comunes.



Se recurre en casación contra el acuerdo de la Comunidad de Propietarios en virtud del cual se autorizaba dar permiso a los vecinos del lado derecho de la casa para sustituir la bajante de pluviales de dicho lado y más cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y residuales, solicitando su declaración de nulidad por no haber sido adoptado con el voto unánime de la Junta.

El Tribunal Supremo (s. 16/12/2014) desestima el recurso atendiendo a lo siguiente:

Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios, de tal forma que la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12), sino también al principio básico de la copropiedad(STS 17 de febrero 2010).

Ocurre que no todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de los artículos 12 y 17 de la LPH . Es doctrina jurisprudencial - STS 28 de marzo 2012 - que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

Y lo cierto es que no estamos ante una afectación la estructura de la finca (STS 17 de febrero 2010), ni ante la división material o jurídica de un local en dos y constitución de una servidumbre sobre elementos comunes (STS 28 de marzo 2012), o de obras de adaptación de un local del edificio para servir de garaje con finalidad de pública explotación (STS 6 de marzo 1998), ni en el supuesto de cierre de una puerta de acceso abierta en una fachada (STS 10 de diciembre de 1990) o de la apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio, que tenía como finalidad la unión de los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, propiedad de la demandada, y que no formaba parte de la misma Comunidad de Propietarios (STS 15 de noviembre de 2010).

En el presente supuesto las obras se realizan en razón a un acuerdo de la comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de "beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas", las cuales no requieren unanimidad sino mayoría; obras que no conllevan, según valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida, ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros.