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jueves, 15 de septiembre de 2022

La finalización del arriendo por cumplimiento de la duración pactada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 13 de abril de 2015, incorporando el contrato una opción de compra a favor de los arrendatarios, que podrían ejercitar hasta el día 1 de mayo de 2019. El plazo del contrato era de cuatro años, y se preveía su continuación por tácita reconducción mes a mes hasta que cualquiera de las partes se manifestara en contra.

Llegada esta fecha, el 7 de mayo de 2019 la parte arrendadora comunicó mediante burofax que daba por caducada la posibilidad de ejercitar el derecho de opción, y que no deseaba continuar con el contrato de arrendamiento.

En forma simultánea, también el 7 de mayo, el letrado de los actores remite un burofax a la arrendadora imputándole la responsabilidad de no haber facilitado documentación necesaria para obtener financiación hipotecaria para el ejercicio de la opción.

La parte arrendadora inicia procedimiento judicial solicitando el desahucio de los demandados por expiración del plazo contractual y la resolución del contrato de opción por incumplimiento de los demandados.

La parte demandada interpone, a su vez, demanda reconvencional interesando la declaración de validez de la opción de compra ejercitada en marzo de 2019, condenando a la demandada reconvencional a otorgar la escritura correspondiente.

La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando la demanda y desestimando la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de julio de 2022, desestima la apelación de los inquilinos.

Considera la Audiencia que, aunque efectos puramente dialécticos, admitamos que el día 24 de abril se manifestó a la arrendadora la voluntad de optar, y admitamos que ésta le dijera a la arrendataria que bien, que no había problemas. 

Pues esa manifestación, por sí sola, resultaría insuficiente para considerar ejercitado el derecho de opción, de acuerdo con la configuración que le dieron las partes en el contrato. En efecto, en el pacto 15 del contrato se dice que, del precio total de la compraventa, 'El 15 por ciento del precio, se habrá de pagar en el mismo día en que se comunique a la propiedad por parte de la parte optante su voluntad de hacer efectiva dicha opción...'. Es decir, la manifestación de optar debía acompañarse del ingreso del 15% de la cantidad de 220.000€, precio pactado.

Decir, como dice la apelante, que la propiedad no le facilitó número de cuenta en el que ingresar ese 15% es una excusa, ciertamente, pueril. El Ordenamiento jurídico provee de variados medios para hacer efectivo el pago en caso de que el acreedor se niegue a recibirlo.

En cuanto a la acción de desahucio, en el contrato se establece una duración de cuatro años, el contrato entró en vigor el 1º de mayo de 2015. La acción se ejercita el 13 de mayo de 2019. En el burofax que la arrendadora remite a la arrendataria el 7 de mayo previo, se comunica la voluntad de no renovar el contrato. Estos hechos son lo suficientemente objetivos y claros como para conformar la estimación de esta pretensión extintiva del arrendamiento. El contrato finalizó el 1º de mayo de 2019, y la parte arrendadora no quiere renovarlo.

Podría plantearse, aunque no lo hacen las partes, la duda acerca de si se había desencadenado la prórroga legal del artículo 10 Ley de arrendamientos urbanos al no haber avisado con antelación de 30 días la voluntad de no prorrogar.

Pero parece claro que en este caso no cabía tal prórroga, pues el plazo contractual previsto de cuatro años comprendía ya los tres años de duración obligatoria para el arrendador y el año de eventual prórroga. Por lo tanto, los plazos de orden público resultaban salvaguardados y desde esa perspectiva las partes podían pactar lo que tuvieran por conveniente, como efectivamente hicieron.

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