La nulidad de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando la nulidad de sendos contratos de arrendamiento firmados entre padre e hijas, a instancias del primero, por considerar que eran contratos simulados que encubrían una donación de inmuebles. Donación nula, carente de validez por no estar formalizadas en escritura pública.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de 5 de mayo de 2.022, revoca la del juzgado y desestima la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, aunque las inquilinas apelantes no alegan que la sentencia acoja una causa de nulidad no debatida en el procedimiento, se limitan a mantener la validez de los contratos de arrendamiento suscritos con su padre y alegan que la sentencia de instancia ha valorado erróneamente la prueba practicada, el recurso ha de ser estimado, al no constar que concurra ninguna causa determinante de la nulidad de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes.

Así en primer lugar hemos de indicar que, aunque el demandante pone en duda la fecha de los contratos, realmente no prueba que dicha fecha no se corresponda con la realidad, ni impugna tampoco su firma como arrendador obrante en los mismos. No discute en definitiva que suscribió con sus hijas los contratos de arrendamiento que acompaña a su demanda.

En segundo lugar, no está acreditado, ni existe indicio alguno de que el contrato de arrendamiento sea simulado.

En tercer lugar, el recurso ha de estimarse porque los contratos obligan a las partes contratantes, siendo para ellas ley, que deben cumplirlos en tanto no se resuelvan por concurrir causa legal para ello o por la mutua voluntad de las partes, sin que una de ellas por sí sola pueda alterarlos o dejarlos sin efecto.

En el cuarto y último lugar porque no se ha acreditado concurra causa ninguna de nulidad de los contratos, no pudiendo fundar la misma ninguno de los argumentos o de las alegaciones contenidas en su demanda, en las que el demandante funda la nulidad del contrato.

En este sentido ninguno de los errores que existen en el contrato son causa bastante para declarar su nulidad del contrato, bien por carecer de entidad para ello, bien por no estar acreditada la alegación en la que se funda.

El que la duración estipulada fuera indefinida, en contra del carácter temporal del contrato de arrendamiento, tampoco determina su nulidad, sino que tan solo determina la ineficacia de dicha cláusula y su sustitución por las previsiones legales al respecto, tal y como resulta de la jurisprudencia que invoca en su demanda la parte demandante. Así serían de aplicación al caso las previsiones del art. 9 y 10 de la LAU.

El pacto de una renta de 90 euros, por debajo del precio de mercado, y de otras condiciones antieconómicas, como la asunción por el arrendador del pago del IBI y de la comunidad de propietarios no determina la nulidad del contrato mientras no se prueba que existió error u otro vicio del consentimiento, máxime cuando en el presente caso existen circunstancias que explican dichos pactos como que las arrendatarias sean hijas del arrendador y que hayan venido disfrutando de sus respectivas viviendas sin pagar renta o merced alguna durante muchos años antes de concertarse el contrato de arrendamiento.

Lo mismo ha de decirse de otras cláusulas que aunque infrecuentes no afectan a la validez del contrato, como la autorización para realizar obras sin el consentimiento del dueño que le serán indemnizadas al finalizar el contrato, que encuentra su reverso en la asunción por la arrendataria de cuantas obras de reparación y conservación de la vivienda sean necesarias, o la facultad concedida a las arrendatarias para subarrendar o ceder la vivienda en arrendamiento sin consentimiento del arrendador.

Finalmente la avanzada edad del arrendador, 79 años, por sí sola no puede afectar a la validez del contrato pues lo que consta es que el arrendador se encuentra y se encontraba en plenas facultades mentales al firmar el contrato.