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lunes, 12 de septiembre de 2022

La liquidación de la fianza, al término del arriendo

 

Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino reclama judicialmente al casero la suma de 3.709,62.- euros retenidos por el arrendador del total de la suma de 4.200.-euros abonada por la arrendataria en concepto de fianza arrendaticia.

El Juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona sentencia de 8 de julio de 2022, estima en parte la apelación del inquilino y condena al casero a devolver la cantidad de 1.490,15.-euros más los intereses legales desde el día 31 de diciembre de 2018 hasta el completo pago de dicha suma.

En su sentencia la Audiencia Provincial procede a examinar los distintos conceptos que el arrendador ha descontado de la fianza para determinar si ese descuento era o no procedente:

 1º.-REPARACION DE CALDERA: 447, 01€. Consideramos que este concepto no debe ser soportado por la arrendataria. Primero, porque el buen funcionamiento de la caldera, es indispensable para la habitabilidad del inmueble y, por lo tanto, su conservación y mantenimiento compete a la parte arrendadora. Segundo, porque la factura que se refiere a esta reparación se refiere al cambio de un "vaso de expansión", no habiendo dato alguno para achacar a la inquilina la necesidad de este cambio en tanto no consta que sea derivado de un mal uso; y, tercero, porque el perito designado por la actora, al analizar los desperfectos en la cocina, solo alude a que el regulador de la temperatura de la caldera de calefacción está roto, pero en ningún caso hace referencia al vaso de expansión.

2º.-SUSTITUCION LONA TOLDO:400.€. Tampoco este concepto puede repercutirse en la arrendataria habida cuenta que para justificar la necesidad de esta reposición de la lona del toldo el arrendador demandado aporta una factura emitida que data de 22 de octubre de 2014, es decir, incluso antes de que se iniciara el primer contrato de los dos consecutivos que concertaron los aquí litigantes.

3º.-REPARACION DE PERSIANAS: 193,60€. Consideramos que el mantenimiento de las persianas de la vivienda sí que corresponde a la arrendataria, de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 LAU.

4º.-REPARACION VENTANA BAÑO:58€. Consideramos que, el igual que el concepto anterior, el mantenimiento de las ventanas corresponde al arrendatario.

5º.-REPARACIONES Y MATERIALES VARIOS: 1.318 88€. Esta suma se corresponde con los conceptos relativos a reparaciones o reposiciones de elementos de electricidad y fontanería, cuyo mantenimiento correspondía a la arrendataria por razón de lo dispuesto en el art. 21 LAU. En esta factura también se recoge la reposición de un tablero para herramientas (60€) y un cabezal de cama que aparece recogida en el inventario unido al primer contrato suscrito por las partes. Consideramos que se debe imputar esta suma a la fianza prestada por la arrendataria.

6º.-REPARACIONES DE PINTURA: 646,14€.s, la pintura de las paredes y elementos  son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (artículo 21.4 de la LAU). Lo mismo ocurre con la carcoma cuya presencia no puede imputarse a un uso indebido de la arrendataria. Por ello esta partida, considerada en su totalidad, no debe descontarse de la fianza.

7º.-TASA VADO 2018: 122,52€ 8º.-TASA BASURAS 2018: 94,85€ 9º.-RECIBO DE AGUA (PROPORCIONAL): 33,48€ 10º.-RECIBO ALQUILER NOVIEMBRE 2018 PARCIALMENTE PENDIENTE: 400.-€

Estas cantidades se corresponden, por un lado, con la parte pendiente de pago de la renta de noviembre de 2018, que consideramos exigible al no haberse acreditado el pacto de compensación que invocó la actora en el acto de la vista. Y, por otro lado, con cantidades asimiladas y suministros, todas ellas acreditadas documentalmente cuyo pago corresponde a la arrendataria según la cláusula VII del contrato de arrendamiento, luego se deben descontar de la fianza.

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