Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El arrendador inicia juicio de desahucio por impago de alquileres, reclamando además esos alquileres impagados.

El inquilino se opone invocando que retuvieron el importe de una reparación imprescindible que correspondía asumir a la propiedad después de que esta se negase sistemáticamente a dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendadora.

El juzgado de primera instancia concluyó que los arrendatarios demandados habían justificado documentalmente el abono de las rentas reclamadas en la demanda, por lo que desestimó las pretensiones del arrendador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y condena a los inquilinos a pagar las cantidades adeudadas.

Considera la Audiencia que, no puede reconocerse a los inquilinos el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.

Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, conforme dispone el artículo 27.1 LAU. Pero aquella facultad no legitima más que para formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la renta, como respuesta a aquel incumplimiento.

Sin embargo, en el supuesto que se enjuicia los inquilinos no solo no han emprendido actuación judicial alguna frente al arrendador por razón del hipotético incumplimiento contractual que se le atribuye en relación con el funcionamiento de una de las instalaciones, sino que han continuado en la posesión de la vivienda sin abonar las rentas devengadas durante varias mensualidades.

Sin embargo, las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento, sino que son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta.

Por tanto, si la vivienda arrendada se vio privada del suministro de gas durante 44 días, el demandado debía haber ejercitado la acción correspondiente si no surtía efecto su reclamación extrajudicial o resolver el contrato, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta.

Y ya finalmente, debe señalarse que, en el caso de autos, el demandado no se vio privado, ni total ni parcialmente, del uso de la vivienda arrendada, sino que continuó residiendo en la misma ya que únicamente se produjo una avería en el suministro de gas que no supuso la privación del uso de la vivienda arrendada (SAP Barcelona 9/10/2020).