El derecho al honor de un inquilino moroso

 

HECHOS:

La sociedad arrendataria de un local deja de pagar los alquileres correspondientes a los años 2014, 2015, 2016 y 2017, por importe de 30.720 euros y es desahuciada.

El arrendador, que habita en el mismo edificio, hace públicos mediante un cartel y publicaciones en las redes sociales, los anteriores hechos.

El representante de la sociedad pone una demanda solicitando que se declarara la existencia de intromisión ilegítima en el honor de la empresa y una indemnización de 104.000 euros.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que “colgar un cartel donde ejerce la actividad una determinada persona jurídica indicando que debe una cantidad de dinero y que ha sido desahuciado resulta un acto poco edificante pero no puede obviarse que los hechos que se indicaban en dicho cartel, pese a lo alegado por la actora, cumplían el requisito de veracidad y resultaban de interés para los padres cuyos hijos acudían al colegio y guardería sitos en el inmueble respecto al que se había seguido el procedimiento de desahucio, sin que las expresiones vertidas resultasen injuriosas”.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de noviembre de 2024, desestimó el recurso de casación.

Considera el Supremo que el conflicto se ha producido entre el derecho al honor de los demandantes y la libertad de información de los demandados, que fundamentalmente han transmitido información (la existencia de la deuda por rentas impagadas y la orden de desahucio contenida en una sentencia judicial). Por tanto, los criterios fundamentales para resolver el conflicto son los de la veracidad e interés de la información y la proporcionalidad en el ejercicio de la libertad de información.

En cuanto a la alegación de falta de veracidad porque el importe que figuraba en la pancarta no correspondía con la cantidad adeudada no es apta para obtener la revocación de la sentencia recurrida y la condena de los demandados.

En primer lugar, porque en el momento en que se puso la pancarta la sociedad arrendataria no solo adeudaba la cantidad líquida que se fijaba en la sentencia como adeudada hasta ese momento (que había sido consignada a efectos de interponer el recurso y no había sido entregada a los arrendadores) sino también las rentas que se siguieron devengando desde ese momento, que no fueron pagadas ni consignadas por la arrendataria.

En segundo lugar, porque lo que podría considerarse ofensivo del derecho al honor de los recurrentes sería la imputación y difusión pública de su condición de deudores, de incumplidores de la obligación de pagar las rentas del arrendamiento (cuya veracidad no es puesta en duda), pero no que la cantidad que se indique como importe de la deuda sea incorrecta pues la disparidad de cifras no es en principio relevante.

Tampoco se estima la otra alegación de que los arrendadores tenían abiertas y con expectativas de éxito las vías para hacer efectivo el derecho a cobrar las rentas (la vía judicial que estaban ejercitando) por lo que resultó desproporcionado colocar la pancarta en el edificio.

En efecto, pese al impago de cantidades adeudadas por razón del contrato de arrendamiento durante cuatro años y a la sentencia condenatoria dictada en primera instancia, la arrendataria siguió ocupando el local arrendado sin pagar cantidad alguna mientras duró la tramitación del recurso de apelación y hasta que se produjo el lanzamiento, periodo que duró varios meses.

Que los arrendadores demandados tuvieran a su disposición la vía judicial para obtener la condena al pago de las cantidades adeudadas y el lanzamiento de la arrendataria incumplidora no es incompatible con que informaran sobre la situación de impago y la orden de desahucio.

La enervación del desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 1971

Se presenta demanda de desahucio por falta de pago de los meses marzo, abril y mayo de 2021, a razón de 362,91 euros al mes.

En el acto del juicio el inquilino se opone manifestando había pagado las rentas reclamadas y que se encontraba al corriente de pago.

No obstante, el juzgado estima la demanda, al considerar que había existido el impago en que se fundó.

 El inquilino apela la sentencia invocando que las rentas debidas fueron pagadas antes de que se le notificase la demanda y se le emplazase.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintiséis de Julio de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que lo que importa en estos casos es la situación existente en el momento de presentarse la demanda.

Cuando el arrendatario paga después de presentarse la demanda, el proceso termina porque se enerva la pretensión de desahucio. No porque el pago posterior a la presentación de la demanda prive a ésta de su fundamento jurídico, sino porque la ley permite que, en esos casos, continúe el arrendamiento, mediante la enervación. Pero esto lo permite una sola vez. En este caso ya se ha dicho que hubo una enervación en el año 2009, lo cual no se ha discutido y se acreditó mediante documento aportado con la demanda. Por tanto, conforme a este artículo 22, apartado 4 (LEC), la pretensión de resolución de contrato por impago de rentas debía ser aceptada, como hizo el Juzgado. Cuando se presentó la demanda, el demandado debía 3 meses de renta. Los pagó después, pero eso no puede producir efectos porque ya ocurrió algo así en otra ocasión, en que se enervó el desahucio. La ley solo permite una enervación.

Por consiguiente, como cuando se presentó la demanda el demandado había dejado de pagar 3 meses de renta, aunque los pagó después, procede la terminación del contrato por ese incumplimiento del arrendatario.

Esto puede considerarse una consecuencia muy grave. Estamos hablando de un contrato que data de 1971 y el arrendatario es ya un anciano. Tenía 26 años cuando se celebró el contrato, en 1971. Pero no hay ninguna alegación de que no sea una persona capaz. La prolongación por tiempo indefinido del arrendamiento es gravosa para el arrendador. La contrapartida es ésta: el arrendatario debe ser muy cuidadoso en el cumplimiento de sus obligaciones.

El Covid-19, fuerza mayor para no pagar el alquiler

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 10 de enero de 2018.

Con fecha 15 de enero de 2021 la arrendadora interpone demanda de desahucio por falta de pago de las obligaciones derivadas del contrato.

El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia de 13 de enero de 2022, que estima íntegramente la demanda de desahucio y reclamación de rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendataria, sentencia de 2 de junio de 2023.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de julio de 2024, desestima el recurso de casación y confirma las sentencias anteriores.

Considera el Supremo que el recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 3.1 y 1105 CC.

Para justificar el interés casacional, la recurrente cita como jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo a la que se opondría la sentencia recurrida citando distintas sentencias explicando que en estas sentencias se establecen los elementos característicos de la fuerza mayor, como ser imprevisible, irresistible e inevitable, y que el Covid-19 reúne estas características.

A efectos de delimitar la cuestión sobre la que debe pronunciarse la sala, debemos partir de que la sentencia de primera instancia declaró que la arrendataria demandada no podía acogerse a las normas dictadas con ocasión de la crisis sanitaria del Covid-19 por no cumplir los requisitos exigidos para ello. La recurrente no recurrió en apelación este pronunciamiento, que quedó firme, y la cuestión no se vuelve a mencionar ni es objeto del recurso de casación.

En todo caso, como la recurrente invoca la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19 a los efectos, dice literalmente, "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de impago, fundamentadora del desahucio", debemos señalar que, así expresadas, sus alegaciones no pueden ser aceptadas.

Para que el deudor quede liberado de su obligación es preciso que la prestación sea imposible, conforme a los arts. 1182 y 1184 CC que, sin prejuzgar la facultad resolutoria del acreedor sinalagmático, permiten que el deudor de una prestación que ha devenido objetivamente imposible quede liberado de su obligación. Y en este caso la prestación debida por el deudor de pagar las rentas, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible. Incluso, la misma recurrente las consignó para poder apelar en este procedimiento de desahucio. No puede afirmarse que la arrendataria quedara liberada de su obligación de pagar la renta por causa de fuerza mayor.

En definitiva, el recurso de casación debe ser desestimado porque la recurrente parte de que la obligación de pago se hizo de imposible cumplimiento y de que por este motivo quedaría liberada de la deuda y la arrendadora no podría exigir que se pudieran en marcha los mecanismos que pone a su disposición el ordenamiento en caso de incumplimiento. Sin embargo, por lo dicho, las circunstancias que expone tendrían que ver con las dificultades para cumplir, pero son ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor que ha invocado en el recurso de casación.

EL retraso del inquilino en el pago de los alquileres.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato, por falta de pago y condenando al inquilino a desalojar el inmueble.

El inquilino apela la sentencia invocando el hecho acreditado que, desde el año 2017, desde hace más de 4 años, la propiedad viene consintiendo los pagos de las rentas con posterioridad al mes devengado del alquiler, incluso uno o dos meses después del mes, por lo que la casera no puede ir contra sus propios actos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de enero de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el pago de la renta constituye una de las obligaciones fundamentales del arrendatario, como establece el artículo 1555.1 del Código Civil y el incumplimiento de tal obligación permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento conforme al artículo 27.2a) de la LAU.

En el presente caso, el pacto 5 del contrato de arrendamiento de 26 de mayo de 2014, dispone que el pago deberá hacerse por mensualidades anticipadas mediante orden de pago que el administrador presentará el primero de cada mes en la cuenta designada por la parte arrendataria.

No puede entenderse que la tolerancia de la arrendadora, consintiendo el pago con retraso por parte del arrendatario, pueda ser considerada como un acto propio oponible en su perjuicio, pues no se aprecia que su actuación sea clara e inequívoca en la variación del plazo de abono de la renta, según los criterios que fija el Tribunal Supremo para la interpretación de un acto como propio. El acto propio debe ser inequívoco para producir efectos. Ninguna modificación consta que se haya producido respecto del plazo de pago, expresamente aceptada por las partes como acto de novación del contrato. Al contrario, la existencia de un desahucio anterior, en el año 2019, que fue enervado, evidencia que la arrendadora no aceptaba el retraso sistemático en el pago de la renta.

Y, finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. (STS 18/03/2014).

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario no podía enervar la acción de desahucio al haber sido enervada en una ocasión anterior, en autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta como se acredita con el documento 5 de la demanda.

 

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada (2)

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia desestimando el desahucio por falta de pago del inquilino, por considerar que las cantidades de renta que faltaban por pagar debían compensarse con los trabajos de pintura realizados por el demandado en la vivienda arrendada, y con el coste de la revisión de la instalación del gas.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veintitrés, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el arrendamiento, por falta de pago.

Considera la Audiencia que aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

Tampoco se puso en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer trabajos de pintura, como establece el artículo 23 de la LAU, por esta sala ya se dijo: Teniendo en cuenta que es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso a que está destinada; en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha quedado cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación; y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta, con el argumento , no expuesto nunca con anterioridad, (no ya al impago de la renta de hasta cuatro mensualidades, sino después de requerido del pago ya adeudado), de que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad por falta de obras de conservación.

Si el demandado consideraba que la vivienda precisaba de obras de conservación a cargo del arrendador, debió cumplir con la obligación que le impone el articulo 21.3 LAU y requerirle al efecto, y en su caso haber ejercitado las acciones judiciales correspondientes.

 Sin esta previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada, manteniendo la posesión del inmueble. (SAP 17/01/2007)

Por lo que se refiere a los gastos de inspección de la instalación de gas y de reparación de la caldera por importe de 44,79 euros y 100 euros, también correspondía su pago al arrendatario, por lo que carecía del derecho a realizar ninguna compensación. La cláusula cuarta del contrato de alquiler pone de cargo del arrendatario " los gastos por consumo, instalación, reparación, contratación, o ampliación de los servicios y suministros de gas", debiendo entenderse comprendidos los gastos de revisión de la instalación, que pueden dar lugar a un gasto de reparación.

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El arrendador inicia juicio de desahucio por impago de alquileres, reclamando además esos alquileres impagados.

El inquilino se opone invocando que retuvieron el importe de una reparación imprescindible que correspondía asumir a la propiedad después de que esta se negase sistemáticamente a dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendadora.

El juzgado de primera instancia concluyó que los arrendatarios demandados habían justificado documentalmente el abono de las rentas reclamadas en la demanda, por lo que desestimó las pretensiones del arrendador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y condena a los inquilinos a pagar las cantidades adeudadas.

Considera la Audiencia que, no puede reconocerse a los inquilinos el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.

Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, conforme dispone el artículo 27.1 LAU. Pero aquella facultad no legitima más que para formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la renta, como respuesta a aquel incumplimiento.

Sin embargo, en el supuesto que se enjuicia los inquilinos no solo no han emprendido actuación judicial alguna frente al arrendador por razón del hipotético incumplimiento contractual que se le atribuye en relación con el funcionamiento de una de las instalaciones, sino que han continuado en la posesión de la vivienda sin abonar las rentas devengadas durante varias mensualidades.

Sin embargo, las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento, sino que son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta.

Por tanto, si la vivienda arrendada se vio privada del suministro de gas durante 44 días, el demandado debía haber ejercitado la acción correspondiente si no surtía efecto su reclamación extrajudicial o resolver el contrato, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta.

Y ya finalmente, debe señalarse que, en el caso de autos, el demandado no se vio privado, ni total ni parcialmente, del uso de la vivienda arrendada, sino que continuó residiendo en la misma ya que únicamente se produjo una avería en el suministro de gas que no supuso la privación del uso de la vivienda arrendada (SAP Barcelona 9/10/2020).

La terminación de un alquiler por desistimiento del inquilino.

 

El arrendador insta desahucio por falta de pago contra los inquilinos, reclamando las rentas impagadas desde 2018 a 2021.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que el contrato había quedado resuelto y el arrendador no ha aportado al procedimiento la devolución de los recibos ni la certificación de la Caixa de la devolución de los mismos a pesar de que en la cláusula 5ª del contrato se establece que la arrendadora girará los recibos a una cuenta que la arrendataria tenía abierta en La Caixa, y, al no haberse aportado, considera que no ha acreditado que el contrato estuviera vigente ni tampoco la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial de Badajoz, sentencia de uno de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena a los inquilinos, a pagar a  la arrendadora la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (3.455,95.-€), en concepto de rentas vencidas no satisfechas a la fecha de la expiración del contrato y otras cantidades asimiladas, así como al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial sobre la reseñada cantidad.

Considera la Audiencia que, como consta en la sentencia, el inquilino no comunicó a la arrendadora que abandonara el piso, la inquilina no comunicó su voluntad de desistir ni tampoco ha probado que devolviera la posesión remitiendo las llaves por correo, cuando habría resultado muy sencillo acreditar documentalmente tal remisión, por lo que se ha de considerar que el contrato continuaba vigente para ambos arrendatarios, utilizaran o no la vivienda.

"La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial." (SAP Madrid 28/11/2014).

En cuanto al pago de los alquileres no se han aplicado correctamente en la sentencia recurrida las reglas de distribución de la carga de la prueba: La arrendadora ha aportado el contrato, en el que se pactó su prórroga por tácita reconducción, por lo que cabe entender que en el momento en que se remite un burofax a los inquilinos, el contrato se encontraba en vigor. Por otra parte, también de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba del pago incumbe a quien afirma haberlo realizado, o a quien debió realizarlo, en modo alguno corresponde a la parte actora acreditar un hecho negativo como sería la falta de pago de la parte demandada, por lo que tampoco puede considerarse acreditado que la inquilina pagase las rentas del periodo 2018-21

La enervación del desahucio por falta de pago.

HECHOS

En un alquiler de “renta antigua” el arrendador inicia juicio de desahucio por falta de pago de alquileres y servicios.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando enervada la acción de desahucio.

El casero apela la sentencia invocando que no se han abonado la totalidad de rentas devengadas y no satisfechas hasta el mes de mayo de 2021.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de noviembre de dos mil veintidós, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el momento relevante para estimar o no producida la enervación es "el momento de dicho pago enervador del desahucio" (arts. 22.4 y 440.3 I LEC), que si los pagos son varios debe interpretarse como el momento del pago que completa la enervación, aquí el 30/3/2021. En efecto, el demandado acredita el demandado el pago hasta marzo de 2021 inclusive.

Por su parte, los apelantes sostienen que el demandado no estaba al corriente el día de la vista porque no había abonado el recibo de agua del mes de mayo. Sin embargo, los arrendadores no demuestran la fecha en que pasaron tal recibo al cobro (v. art. 17.4 LAU) y no es posible que lo hicieran antes del 9/4/2021 (día final del período facturado). Luego tal recibo no pudo haberse abonado antes del pago enervador.

Con la documentación presentada, el demandado demuestra el pago de mayo de y junio de 2020 con dos pagos en junio. Con posterioridad y hasta marzo de 2021 inclusive, se devengan nueve mensualidades, de las que el demandado demuestra el pago de seis. Las otras tres mensualidades quedan justo cubiertas con la consignación el 30/3/2021 por la suma de 1405,62 €.

Cierto es que el demandado no habría abonado 52,35 € de agua, pero la parte demandante no demuestra que hubiera pasado los recibos al cobro, que, de hecho, solo se aportan en el momento de la vista.

La compensación de alquileres debidos en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas y demás conceptos, condenando al inquilino a abonar la cantidad de 3.540,50 euros.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del artículo 7.1 y 2 del Código Civil y de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, titulada "Reparaciones e Indemnizaciones".

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veinticinco de octubre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al apartado 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en este juicio “sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación "

Debemos reiterar que, en el ámbito del Juicio Verbal de Desahucio, no es posible alegar la compensación que postula la parte apelante, conforme a una factura que dice abonada en importe de 8.339,96 euros por reparaciones realizadas en la vivienda necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad y servir para el uso convenido (vivienda habitual); lo que no obsta para que -al margen de este proceso- la parte demandada pueda ejercitar las acciones de las que se crea asistida para hacer valer el derecho que entienda resulte procedente al afecto de resarcirse de los importes abonados cuyo pago entienda le corresponde al arrendador conforme al contrato.

El que no se haya llegado a un acuerdo satisfactorio para las partes no implica que la entidad demandante hubiera actuado en contra de sus propios actos, en la medida en que la parte demandada no ha probado la existencia de acto alguno, de significación inequívoca, conforme al cual la parte actora hubiera reconocido la deuda que pretende compensar la parte demandada. Por tanto, este Tribunal no aprecia la infracción del artículo 7 del Código Civil en relación con la construcción jurisprudencial sobre la prohibición de venir contra los actos propios, porque no existen actos revestidos con las exigencias que establece el Alto Tribunal para admitir esta figura.

Y, así, el Tribunal Supremo ha establecido, en Sentencia de fecha 21 de mayo de 2.001, que esa Sala tiene declarado que para la aplicación de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada.

Por demás, la construcción jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos, como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivo, con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto .

Así pues y, como corolario, no habiéndose acreditado el pago de las rentas en las que se sustenta la demanda, procede -como decimos- estimar la acción de desahucio (y de reclamación de cantidades debidas) ejercitadas en la misma con fundamento en los artículos 1.555.1 del Código Civil y 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos en los que se ha acordado por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida.

La finalización del contrato de alquiler de una vivienda en copropiedad

 

El juzgado de primera instancia desestima la demanda interpuesta al amparo de los artículos 9 y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por reputar que la actora carecía de legitimación para interponer demanda de extinción del contrato de arrendamiento de la cosa común por expiración del plazo contra de la voluntad del otro copropietario, cuya cuota de participación era idéntica; y lo propio sucedía con la acción de desahucio por impago de rentas, habida cuenta el aplazamiento convenido entre el arrendatario y su interlocutor en la comunidad y la posterior regularización de los pagos.

La Audiencia Provincial de Asturias desestima la apelación de la copropietaria arrendadora.

Considera la Audiencia que el artículo 398 del CC. indica que para la administración y mejor disfrute de la cosa común será obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, entendiendo que habrá mayoría cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyen la comunidad.

En el supuesto que nos ocupa los dos copropietarios tienen idéntica participación en la cosa común, de manera que deben actuar por consenso y cuando no puedan ponerse de acuerdo en la administración o disfrute de la misma, cualquiera de ellos podrá instar del Juez lo que corresponda, incluido el nombramiento de un administrador.

Es así que el contrato de arrendamiento fue suscrito por uno solo de ellos, pero no ofrece duda que lo hizo con el consentimiento de la ahora apelante porque el documento indicaba como domicilio de pago una cuenta bancaria a su nombre y así ha venido produciéndose durante todo este tiempo sin protesta alguna de la recurrente.

Es obvio que, aun cuando el arrendamiento se hizo por cinco años, después era susceptible de prórroga indefinida a voluntad de ambas partes y acierta por tanto la sentencia de instancia cuando considera que la modificación de esa situación jurídica exigía nuevo consenso entre los copropietarios y, de no producirse, aquel a quien interesase una nueva fórmula para la administración y disfrute de la cosa común debería instar la oportuna decisión del Juez pues ninguno de ellos podía imponer su voluntad al otro.

Por el contrario no es dudoso que la demandante podía ejercitar la acción resolutoria por impago de la renta pues es palmario que en tal supuesto su iniciativa redundaba en beneficio de la comunidad.

Sucede que no puede considerarse acreditado un incumplimiento deliberado de la obligación sino mero retraso cuando habitualmente se ha venido pagando la renta fuera del plazo establecido sin oposición alguna por parte del arrendador.

Este es el supuesto que nos ocupa, máxime cuando consta que el arrendatario había puesto en conocimiento del arrendador las dificultades que atravesaba por la repercusión que en su economía había provocado la emergencia sanitaria desatada por el COVID-19 y consensuado con este un aplazamiento en el pago de la renta; es más en fecha previa a la celebración del juicio había regularizado esa situación, pues así se deduce de que el recurso ciña su protesta a las rentas devengadas en febrero y marzo de 2022, cuyo pago también ha sido acreditado documentalmente en el trámite de este recurso, de modo que por todas esas razones se confirma la sentencia recurrida.

Desahucio por falta de pago en un subarriendo inconsentido

 

HECHOS:

Se interpone una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas con base en un contrato suscrito el 1 de diciembre de 2018.

La inquilina se opone alegando que el demandante la había engañado al decirle que era el propietario de la finca arrendada, cuando solo era el arrendatario y no la podía subarrendar sin la autorización expresa de la propiedad, con la que aquel tenía contratado el arrendamiento con el exclusivo objeto de destinarla a vivienda permanente y alojamiento de él y los miembros de su unidad familiar, lo que también había incumplido al vivir en Alemania desde el año 2017.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda al considerar que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta; que no concurría falta de legitimación activa; y que las cuestiones de fondo suscitadas en la contestación constituían una cuestión compleja que desbordaba el marco del juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la inquilina, revocando la sentencia apelada, desestimó la demanda, por entender que el demandante infringe la buena fe contractual al aparecer frente a la apelante como propietario de la finca, no siendo otra cosa que un mero arrendatario que por contrato firmado con la propiedad, tenía vedada la posibilidad de subarrendar sin autorización y considera que no estamos en presencia de la cuestión compleja en sentido técnico sino ante un antecedente lógico o presupuesto de la acción que repugna al derecho que, como dice el artículo 7 del Código Civil debe ejercitarse conforme a las reglas de la buena fe.

EL Tribunal Supremo, sentencia de14 de marzo de 2022, estima dos de los cinco motivos de casación alegados por el demandante inicial y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el resultado de la aplicación del artículo 7 del Código Civil es paradójico por partida doble.

Por un lado, y pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto (art. 1543 CC), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso.

Y, por otro lado, da a entender que la posición de la subarrendataria es legítima y, por lo tanto, y dado que el contrato de subarrendamiento sigue produciendo efectos, dado que no ha sido declarado nulo ni resuelto, que ella puede continuar disfrutando del uso de la vivienda sin que el subarrendador tenga derecho a reclamarle la renta ni ella, así las cosas, obligación de pagársela.

La Audiencia, aunque estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia no disiente de ésta en la afirmación de que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta. Por lo tanto, debía haber aplicado el art. 27.2.a) LAU. Al no hacerlo así, ha incurrido, por inaplicación, en la infracción del precepto mencionado