HECHOS:
El arrendador inicia juicio de desahucio por impago de
alquileres, reclamando además esos alquileres impagados.
El inquilino se opone invocando que retuvieron el importe de
una reparación imprescindible que correspondía asumir a la propiedad después de
que esta se negase sistemáticamente a dar cumplimiento a sus obligaciones como
arrendadora.
El juzgado de primera instancia concluyó que los
arrendatarios demandados habían justificado documentalmente el abono de las
rentas reclamadas en la demanda, por lo que desestimó las pretensiones del
arrendador.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintitrés
de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y condena a
los inquilinos a pagar las cantidades adeudadas.
Considera la Audiencia que, no puede reconocerse a los inquilinos
el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por
razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta
como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales
defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de
la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron
ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el
cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.
Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación
de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe
acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en
concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que
únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias
relativas a la procedencia de la enervación.
Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al
arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, conforme
dispone el artículo 27.1 LAU. Pero aquella facultad no legitima más que para
formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del
propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la
renta, como respuesta a aquel incumplimiento.
Sin embargo, en el supuesto que se enjuicia los inquilinos
no solo no han emprendido actuación judicial alguna frente al arrendador por
razón del hipotético incumplimiento contractual que se le atribuye en relación
con el funcionamiento de una de las instalaciones, sino que han continuado en
la posesión de la vivienda sin abonar las rentas devengadas durante varias
mensualidades.
Sin embargo, las obligaciones de pago de la renta
arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se
condicionan recíprocamente en su cumplimiento, sino que son obligaciones
autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se
produce el hecho que la fundamenta.
Por tanto, si la vivienda arrendada se vio privada del
suministro de gas durante 44 días, el demandado debía haber ejercitado la acción
correspondiente si no surtía efecto su reclamación extrajudicial o resolver el
contrato, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta.
Y ya finalmente, debe señalarse que, en el caso de autos,
el demandado no se vio privado, ni total ni parcialmente, del uso de la
vivienda arrendada, sino que continuó residiendo en la misma ya que únicamente
se produjo una avería en el suministro de gas que no supuso la privación
del uso de la vivienda arrendada (SAP Barcelona 9/10/2020).
