Desahucio por precario

 

HECHOS:

En una VPO, propiedad del INCASOL, convivían dos personas, hasta aproximadamente finales del 2022, la inquilina del mismo, subrogada en el contrato de arrendamiento de 11 de abril de 1984, del que era titular su pareja estable, ya fallecido, y su hijo de 54 años.

La inquilina se vio obligada a marcharse debido a la ocupación su hijo. Dado que, si bien el mismo convivía con ella desde hacía aproximadamente 4 años antes, se negó a abandonar el domicilio cuando le instó para ello, teniendo que irse por riesgo a su integridad física, malos tratos psíquicos y físicos que venía recibiendo del mismo, el cual cambió la cerradura impidiendo la entrada de la inquilina.

La arrendataria instó juicio de desahucio por precario contra su hijo, solicitando su desalojo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 3 de julio de 2025, desestima el recurso del demandado y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que está probado el título de la actora, arrendataria por subrogación mortis causa de su pareja y su legitimación activa es evidente al tener derecho la actora a poseer (art 250.1-2º LEC) como arrendataria que es.

En consecuencia, el éxito de una acción por precario exige la concurrencia de tres requisitos:

1º) Titularidad de un derecho real que suponga la facultad de disfrutar de un bien a título de dueño, condición que debe reunir el actor, quien deberá acreditarla.

2º) Perfecta identidad del bien objeto de precario, de manera que la posesión real y la material recaigan sobre el mismo objeto.

3º) Posesión material o de hecho del bien por el demandado que carece de título para ello, no abonando ningún tipo de renta o merced. Ha de precisarse que dentro de tales conceptos no se engloban las cantidades que el poseedor abone por los servicios que utiliza o disfruta, tales como agua, luz, teléfono, etc., ni por las reparaciones que efectúe en el bien, y ni siquiera por los gastos de comunidad, impuestos estatales o municipales, a no ser que su pago se realice en concepto de rentas y así se haya pactado entre las partes.

La inquilina tiene título no cuestionado en instancia, ni cuestionable en esta alzada; y el demandado no lo tiene, por lo cual a voluntad de ella en cualquier momento puede decidir que éste abandone la vivienda.

 La LAU no concede ningún derecho al recurrente por el mero hecho que conviviera con el difunto arrendatario. Que la inquilina ostenta derecho a la subrogación en aplicación del art. 16.1.b) de la LAU, no ostentando derecho alguno el demandado pues no era hijo del arrendatario fallecido, el cual era pareja de hecho de la inquilina.

Ningún título tácito cabe defender en cuanto a la consideración de ingresos o la de que pudiera convivir con la inquilina, pues nada prueba. Y porque además ninguna norma invoca de la que se desprendiera tal título "tácito".

Siendo igualmente irrelevante lo que pudiera decir o no la pareja de hecho de la inquilina en vida sobre encomendar al demandado que cuidara a la inquilina, pues ninguna prueba consta de tal afirmación (sin que sea menester calificar la utilidad o no de tal afirmación, que obviamente en nada hubiera afectado ni vinculado a la inquilina ni en vida de su pareja ni menos aun tras su fallecimiento y subrogarse como arrendataria).

El divorcio del inquilino en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de agosto de 2008

El inquilino se divorcia por sentencia de 21 de octubre de 2021, en la que fue atribuida a la esposa el uso de la vivienda familiar por el plazo de tres años a contar desde la presente resolución.

El arrendador formula demanda de desahucio contra ambos por expiración del plazo y reclamando los alquileres impagados desde noviembre de 2021.

El inquilino se opone a la demanda y la esposa no comparece y es declarada en rebeldía.

El Juzgado dicta sentencia declarando resuelto el arrendamiento y condena a la esposa demandada al pago de las rentas pendientes y en concepto de daños y perjuicios las cantidades equivalentes a una mensualidad rentas (500 euros) por cada uno de los meses que ocupe la vivienda hasta la definitiva desocupación del inmueble.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que lo que se solicitó en la demanda es que fuese declarada la resolución del contrato y se condenase a ambos demandados al desalojo y al pago de las rentas, refiriéndose a ambos como "parte demandada". Pero consideramos que esas dos condenas no pueden tener jurídicamente lugar de modo conjunto, puesto que se excluyen entre sí.

Consideramos que, únicamente, cabían dos opciones: a) que el demandado fuera tenido por arrendatario, sin tener por efectuada en la demanda subrogación alguna de la demandada, o b) que sólo la demandada fuera tenida por arrendataria, por vía de subrogación en la posición que como tal tenía el demandado hasta la subrogación. No cabían las dos opciones conjuntamente.

Es cierto que la forma de proceder en este caso por el demandado, entregando a la actora la sentencia de divorcio por la que fue atribuido el uso de la vivienda familiar arrendada a la demandada, y, presumiblemente, una vez pasado el plazo de dos meses previsto por la Ley -al menos, no consta debidamente acreditado lo contrario-, no se atenía a las exigencias legales: debió haber sido el cónyuge beneficiado por la atribución del uso temporal de la vivienda familiar -la demandada-, quien, en ejercicio de la potestad que ya le otorgaba el art.15 LAU.

Sin embargo, es relevante que, en la demanda, no fuese cuestionada la falta de comunicación directa por la demandada de su deseo de subrogarse en la posición de arrendataria, posibilidad que contemplaba el art.15 LAU ya en la fecha de suscripción del contrato; de hecho, no se hizo alusión dicho precepto legal, y tampoco se cuestionó si se había cumplido o no el plazo de dos meses que prevé su apartado 2.

Cabe puntualizar, además, que se trata de un contrato que estaba ya en tácita reconducción cuando la actora comunicó al arrendatario demandado en 2022 su voluntad de que no continuase la relación arrendaticia, y que, de hecho, los tres años de derecho de uso de la vivienda familiar concedidos a la demandada por la sentencia de divorcio habrían superado, en la práctica, la duración misma del contrato.

La subrogación del cónyuge, no inquilino, en caso de separación.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por uno de los cónyuges, contra el que se dicta orden de alejamiento en mayo de 2021 que atribuyó a su esposa, la demandada, el uso de la vivienda, uso que, con su conocimiento, el de la arrendadora, se ha venido manteniendo hasta que la demandada entregó las llaves el 06/09/2021, dejando de abonar las rentas.

El juzgado de primera instancia desestima la reclamación de la arrendadora a la esposa de los alquileres devengados y no pagados.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de dieciocho de noviembre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de la arrendadora y condena a pagar 542 euros por las rentas adeudadas a la interposición de la demanda y las demás devengadas hasta la entrega de las llaves el 06/09/2021 a razón de 180 euros mensuales.

Considera la Audiencia que conforme al artículo 15 de laLAU, la esposa (ignoramos si actualmente se ha producido ya el divorcio de la pareja) del arrendatario originario, en su condición de adjudicataria del uso de la vivienda arrendada por razón de la orden de protección, pasaría a ser la titular del contrato si se considera probado que comunicó al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la notificación de la resolución judicial de divorcio, su voluntad de seguir ocupando el inmueble, a lo que el propio precepto agrega la exigencia de adjuntar a la comunicación una copia de la sentencia ( SAP de Barcelona 07/02/2024).

Es verdad que en nuestro caso no consta la comunicación formal a la arrendadora del cambio de arrendatario con remisión de copia de la orden de protección a los efectos de que la demandada pasara a ocupar la posición jurídica de arrendataria, pero también lo es que las exigencias de comunicación a las que hace referencia al Art. 15 LAU han sido paulatinamente suavizadas por la doctrina jurisprudencial, que se ha decantado por la prevalencia de los principios de la buena fe sobre la rigidez del cumplimiento de los presupuestos susceptibles de legitimar la subrogación de la persona interesada, singularmente en los supuestos en los que el arrendador ha tenido conocimiento efectivo de la circunstancia que justifica la subrogación y de la voluntad de la persona interesada en ocupar la posición jurídica de arrendatario.

“No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe” (STS 20/07/2018)

La anterior doctrina aplicada a presente caso nos lleva a estimar el recurso pues a falta de comunicación formal, no nos cabe duda de que la demandante, tía del arrendatario, sabía que se había dictado una orden de protección que atribuía el uso de la vivienda a la esposa de este, nuestra demandada, que, con conocimiento de la actora, continuó ocupando la vivienda arrendada hasta que hizo voluntariamente entrega de las llaves a la arrendadora el 06/09/2021 documentando dicha entrega en un documento en el que solo firman ellas dos: la actora como arrendadora y la demandada, ahora ya, como arrendataria, por tanto, considerando que se ha producido una subrogación en la relación arrendaticia a favor de la demandada que pasó a ser la arrendataria y por ello a ser la obligada al pago de las rentas se comprende que el recurso debe ser estimado.

La subrogación en un arriendo por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda insta la extinción de un contrato por falta de notificación del fallecimiento del inquilino y subrogación de su cónyuge.

 El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La esposa del inquilino fallecido apela la sentencia invocando que la arrendadora tenía conocimiento del fallecimiento del arrendatario, y autorizó a la misma a que viviese en el domicilio subrogándose en el contrato de arrendamiento, existiendo una subrogación implícita. Expresa la apelante que notificó verbalmente a la propiedad el fallecimiento del arrendatario y le manifestó su voluntad subrogatoria, motivo por el cual continuó residiendo en la vivienda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 7 de julio de 2022, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia  que aun cuando la actual doctrina jurisprudencial permite analizar en cada caso concreto si el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y tiene asimismo conocimiento de la voluntad de subrogación, ello no significa que estos hechos no deban ser probados, y la prueba practicada no acredita en modo alguno que la arrendadora conociera el fallecimiento acaecido el 28 de octubre de 2018 , - la demanda se presentó el 18 marzo de 2019 -, ni existe justificación alguna de esa notificación o comunicación verbal de la que habla la recurrente de su intención de subrogarse.

La mera manifestación sobre una supuesta notificación verbal del fallecimiento y de la intención de subrogarse del demandado, no corroborada por ningún medio de prueba no permite concluir que dicha comunicación se produjo.

Y tampoco podemos deducir este conocimiento del hecho de que el actor promoviera el 14 de marzo de 2019 demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra la herencia yacente del arrendatario y contra la recurrente, respecto de esta última, conforme al art.-16.3 de la LAU, al responder solidariamente de la renta de los tres meses desde la muerte del arrendatario.

En esta demanda, pese a indicarse que la actora residía en la vivienda con el arrendatario y que continúa residiendo , nada se dice de que el fallecimiento se hubiera comunicado por la recurrente, dentro del plazo de tres meses a contar desde el fallecimiento, incluso, el hecho de la residencia de la demandada en la vivienda arrendada, tras el fallecimiento, - ninguna renta, según se expresa en la demanda se abonó desde octubre de 2018-, es cuestionable, cuando tal y como consta en la documental aportada, en el referido juicio de desahucio, la apelante, ante la imposibilidad de su citación y emplazamiento, tuvo que ser citada por edictos.