El arrendamiento de vivienda a ambos cónyuges

 

HECHOS:

Sentencia del juzgado en la que se declara resuelto el contrato de arrendamiento y se condena a los inquilinos demandados a desalojar la indicada finca y a dejarla libre y vacua y a abonar a la arrendadora 24.317,65 euros en concepto de rentas impagadas en el momento de interposición de la demanda, más el importe de la rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda y hasta la restitución de la posesión a la parte actora, a razón de 500 euros mensuales  más el interés legal.

La inquilina codemandada apela la sentencia denunciando que ella abandonó la vivienda en el verano del 2020, y se cambió a la casa de su actual pareja, y que la empresa gestora de la Comunidad de Propietarios conocía la situación de no residencia de la recurrente, y que debe apreciarse la buena fe.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de treinta de mayo de dos mil veinticinco desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la apelante no era ajena a la relación arrendaticia, sino que era coarrendataria, y para que quede desvinculada de las obligaciones que para la misma resultan del contrato de alquiler, debe notificarlo al arrendador y que éste preste su consentimiento, todo ello sin perjuicio de los pactos alcanzados entre los demandados, como pareja y el consiguiente derecho de repetición que pueda surgir entre ellos, pero la separación como pareja no vincula a terceros ajenos a su concertación.

En este sentido, hay que indicar que cuando los miembros de la pareja son coarrendatarios no resulta de aplicación ni el artículo 12 LAU que regula el desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, ni el artículo 15 LAU previsto para los supuestos de separación, divorcio y nulidad del matrimonio del arrendatario (SAP Barcelona 1/04/2019)

Así mismo cuando son dos los arrendatarios firmantes del contrato, y uno de ellos abandona la vivienda con pretensión de desligarse de la relación arrendaticia y que la misma sea asumida por la otra parte coarrendataria, cesando en sus obligaciones y derechos al respecto, ello implica una novación subjetiva del contrato de naturaleza modificativa que necesita del consentimiento de la parte arrendadora, cuando en el contrato no existe, como en el caso de autos, previsión al respecto, pues el mero abandono de la vivienda o renuncia al contrato por parte de uno de los cotitulares arrendaticios no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador y podría ser constitutivo de causa de resolución, en tanto, opera una cesión (SAP Barcelona 24/06/2019)

Es imprescindible el consentimiento del acreedor a que se refiere el artículo 1.205 del Código Civil, que se proyecta en una doble dirección, por un lado, al admitir un nuevo deudor en la relación obligatoria, y, por otro, al liberar al primitivo deudor. En este sentido dice el artículo 1.205 del CC: "La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor".

El divorcio del inquilino en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de agosto de 2008

El inquilino se divorcia por sentencia de 21 de octubre de 2021, en la que fue atribuida a la esposa el uso de la vivienda familiar por el plazo de tres años a contar desde la presente resolución.

El arrendador formula demanda de desahucio contra ambos por expiración del plazo y reclamando los alquileres impagados desde noviembre de 2021.

El inquilino se opone a la demanda y la esposa no comparece y es declarada en rebeldía.

El Juzgado dicta sentencia declarando resuelto el arrendamiento y condena a la esposa demandada al pago de las rentas pendientes y en concepto de daños y perjuicios las cantidades equivalentes a una mensualidad rentas (500 euros) por cada uno de los meses que ocupe la vivienda hasta la definitiva desocupación del inmueble.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que lo que se solicitó en la demanda es que fuese declarada la resolución del contrato y se condenase a ambos demandados al desalojo y al pago de las rentas, refiriéndose a ambos como "parte demandada". Pero consideramos que esas dos condenas no pueden tener jurídicamente lugar de modo conjunto, puesto que se excluyen entre sí.

Consideramos que, únicamente, cabían dos opciones: a) que el demandado fuera tenido por arrendatario, sin tener por efectuada en la demanda subrogación alguna de la demandada, o b) que sólo la demandada fuera tenida por arrendataria, por vía de subrogación en la posición que como tal tenía el demandado hasta la subrogación. No cabían las dos opciones conjuntamente.

Es cierto que la forma de proceder en este caso por el demandado, entregando a la actora la sentencia de divorcio por la que fue atribuido el uso de la vivienda familiar arrendada a la demandada, y, presumiblemente, una vez pasado el plazo de dos meses previsto por la Ley -al menos, no consta debidamente acreditado lo contrario-, no se atenía a las exigencias legales: debió haber sido el cónyuge beneficiado por la atribución del uso temporal de la vivienda familiar -la demandada-, quien, en ejercicio de la potestad que ya le otorgaba el art.15 LAU.

Sin embargo, es relevante que, en la demanda, no fuese cuestionada la falta de comunicación directa por la demandada de su deseo de subrogarse en la posición de arrendataria, posibilidad que contemplaba el art.15 LAU ya en la fecha de suscripción del contrato; de hecho, no se hizo alusión dicho precepto legal, y tampoco se cuestionó si se había cumplido o no el plazo de dos meses que prevé su apartado 2.

Cabe puntualizar, además, que se trata de un contrato que estaba ya en tácita reconducción cuando la actora comunicó al arrendatario demandado en 2022 su voluntad de que no continuase la relación arrendaticia, y que, de hecho, los tres años de derecho de uso de la vivienda familiar concedidos a la demandada por la sentencia de divorcio habrían superado, en la práctica, la duración misma del contrato.

La falta de pago de la fianza como causa de desahucio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento verbal de fecha 15 de agosto de 2022.

El arrendador formula demanda de desahucio de la inquilina por falta de prestación de fianza del contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda razonando que no se puede hablar de un incumplimiento imputable de la obligación que ampare la facultad resolutoria ya que si el importe de la fianza legalmente establecida no se abonó al tiempo de la celebración del contrato, ni tampoco en ningún momento posterior antes del presente procedimiento, ello fue debido a que las partes en ningún momento se plantearon la existencia de tal obligación, de manera que no sólo la parte demandada no abonó cantidad en tal concepto, sino que el arrendador en modo alguno la consideró exigible, entendiendo que no actuó de buena fe, cuando constando que la parte demandada en todo momento atendía las obligaciones de pago que le eran comunicadas por vía de correo electrónico, decidió efectuarle en relación a la fianza, y tras haber transcurrido casi un año desde el inicio del contrato, un requerimiento vía burofax, requerimiento que comprendía asimismo el pago de sendos recibos de luz y de gas, no constando como hemos indicado que dicho requerimiento llegara o pudiera haber llegado a conocimiento de la parte demandada, como se infiere del hecho constatado que, tras tener conocimiento de las facturas de gas y luz cuyo pago se le pretendió requerir por dicha vía, procedió a su abono sin ningún problema como venía efectuándolo durante el desarrollo de la relación contractual, sin que la parte actora en el momento en que le comunicó la existencia de las facturas quisiera comunicarle que también tenía que abonar el importe de una fianza sobre la que entendemos las partes nunca habían hablado.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 16 de junio del 2025, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, aunque pudiera estimarse, todo y que resulta discutible, lo sería siempre y cuando quedase garantizada la posibilidad de enervación, no pudiendo desconocerse que, en el caso de autos, al contestar a la demanda, la demandada ya consignó el importe que correspondería a la fianza, según las previsiones del art. 36 LAU.

Dicho eso, lo cierto es que parece no discutirse que en el contrato las partes no pactaron nada sobre la fianza, y que, durante la vigencia del contrato, si bien consta un requerimiento de pago de la misma de fecha de 6 de junio de 2023 -recordemos que el contrato es de fecha de 15 de agosto de 2022-, por medio de burofax, no consta acreditado que el mismo llegará a conocimiento de la arrendataria.

En efecto, de los documentos (burofax) y (report) acompañados a la demanda se desprende que el envío se encuentra en la oficina de correos para su recogida tras constar ausente dos veces.

Pues bien, con estos documentos no tenemos constancia, no podemos tener por acreditado, que la arrendataria/ destinataria fuera conocedora de que tenía un aviso de recogida en correos.

Por lo tanto, y dado que para que la falta de pago de la fianza opere como causa de resolución es necesario el previo requerimiento y en este caso no consta acreditado que el requerimiento llegara a conocimiento de la arrendataria, procede, confirmar la sentencia de instancia y desestimar el recurso del actor.

Gastos de comunidad en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 2.902,46 euros al arrendador, correspondientes a los gastos de comunidad y desperfectos en la vivienda, al finalizar el contrato-

El inquilino apela la sentencia invocando que en el contrato de arrendamiento no se estipuló que la arrendataria debiera asumir el incremento de dicha cuota ni tampoco se determinó el importe anual de los gastos de comunidad y que, a la hora de valorar los desperfectos, omitió las pruebas aportadas por la demandada.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de  marzo de 2025, estima en parte la apelación y condena al inquilino a abonar a la actora la cantidad de 2772,5 euros, correspondientes a los desperfectos de la vivienda arrendada.

Considera la AP que en cuanto a los gastos de comunidad, en principio los mismos corresponden al propietario de la vivienda, si bien, pueden ser asumidos por el arrendatario. En este caso es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento objeto de litigio. Pero además, es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos (art. 20 LAU). Ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuáles son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento (STS AP de las Palmas de 20.06.2013, AP de Burgos de 14.09.2009, AP de Valencia de 10.02.2011, etc). Tal determinación del importe no aparecía en Cláusula Séptima, donde únicamente se estableció que los gastos de la Comunidad de Propietarios serían por cuenta de la arrendataria sin especificar su importe, por lo que tal cláusula debe reputarse nula. Como consecuencia de ello, la parte arrendadora tampoco podía repercutir los incrementos de los gastos de comunidad a la arrendataria, por lo que tal motivo del recurso debe ser estimado.

En cuanto a los desperfectos de la vivienda cabe recordar que esta segunda instancia ha de limitarse, cuando se trata de valoraciones probatorias, a revisar la actividad de la juzgadora a quo en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable. En el presente caso, teniendo en cuenta la aparente imparcialidad del perito, quien emitió su informe en representación de AWP PC SA SUCURSAL EN ESPAÑA, la metodología utilizada, el hecho de que visitara la vivienda pocos días después a ser desalojada por el arrendatario, consideramos que la decisión de la Juzgadora de Instancia al acoger la propuesta del informe pericial no resulta ilógica, ni arbitraria, ni contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, motivo por el cual debemos desestimar el segundo motivo del recurso.