El divorcio del inquilino en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de agosto de 2008

El inquilino se divorcia por sentencia de 21 de octubre de 2021, en la que fue atribuida a la esposa el uso de la vivienda familiar por el plazo de tres años a contar desde la presente resolución.

El arrendador formula demanda de desahucio contra ambos por expiración del plazo y reclamando los alquileres impagados desde noviembre de 2021.

El inquilino se opone a la demanda y la esposa no comparece y es declarada en rebeldía.

El Juzgado dicta sentencia declarando resuelto el arrendamiento y condena a la esposa demandada al pago de las rentas pendientes y en concepto de daños y perjuicios las cantidades equivalentes a una mensualidad rentas (500 euros) por cada uno de los meses que ocupe la vivienda hasta la definitiva desocupación del inmueble.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que lo que se solicitó en la demanda es que fuese declarada la resolución del contrato y se condenase a ambos demandados al desalojo y al pago de las rentas, refiriéndose a ambos como "parte demandada". Pero consideramos que esas dos condenas no pueden tener jurídicamente lugar de modo conjunto, puesto que se excluyen entre sí.

Consideramos que, únicamente, cabían dos opciones: a) que el demandado fuera tenido por arrendatario, sin tener por efectuada en la demanda subrogación alguna de la demandada, o b) que sólo la demandada fuera tenida por arrendataria, por vía de subrogación en la posición que como tal tenía el demandado hasta la subrogación. No cabían las dos opciones conjuntamente.

Es cierto que la forma de proceder en este caso por el demandado, entregando a la actora la sentencia de divorcio por la que fue atribuido el uso de la vivienda familiar arrendada a la demandada, y, presumiblemente, una vez pasado el plazo de dos meses previsto por la Ley -al menos, no consta debidamente acreditado lo contrario-, no se atenía a las exigencias legales: debió haber sido el cónyuge beneficiado por la atribución del uso temporal de la vivienda familiar -la demandada-, quien, en ejercicio de la potestad que ya le otorgaba el art.15 LAU.

Sin embargo, es relevante que, en la demanda, no fuese cuestionada la falta de comunicación directa por la demandada de su deseo de subrogarse en la posición de arrendataria, posibilidad que contemplaba el art.15 LAU ya en la fecha de suscripción del contrato; de hecho, no se hizo alusión dicho precepto legal, y tampoco se cuestionó si se había cumplido o no el plazo de dos meses que prevé su apartado 2.

Cabe puntualizar, además, que se trata de un contrato que estaba ya en tácita reconducción cuando la actora comunicó al arrendatario demandado en 2022 su voluntad de que no continuase la relación arrendaticia, y que, de hecho, los tres años de derecho de uso de la vivienda familiar concedidos a la demandada por la sentencia de divorcio habrían superado, en la práctica, la duración misma del contrato.

Vicisitudes de un alquiler de vivienda por divorcio de los arrendadores

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 22 de junio del 2019, firmado por la exesposa del copropietario en régimen de gananciales, de quien se había divorciado por sentencia de 6 de julio del 2018 sin que se haya liquidado la sociedad de gananciales.

Con fecha 14 de abril del 2021, dicho copropietario remite notificación al inquilino, que no fue recogida, en el que se le hacía saber que el contrato no le iba a ser renovado por necesidades personales del condueño que interesaba recuperar la posesión del inmueble, haciéndolo con tres meses de tiempo.

El citado copropietario presenta demanda de resolución del arriendo por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que sobre la vivienda en cuestión existe un régimen de comunidad post ganancial entre el actor y su exesposa, al no haberse disuelto la sociedad de gananciales, y que, no mostrando acuerdo entre ellos sobre el destino de la vivienda, en aplicación del artículo 398 del Código Civil, debían celebrar una junta de propietarios y en caso de desacuerdo, acudir a la vía judicial demandando al otro copropietario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cinco de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del copropietario.

Considera la Audiencia en primer lugar que el recurso de apelación vulnera los artículos 456 y 458 de la LEC, en tanto que en el recurso de apelación se deben indicar con la debida precisión y claridad los pronunciamientos que se recurren, los motivos de dicho recurso, en qué error se considera que incurre la resolución y los motivos que fundamentarían su revocación.

El recurso incluye hechos nuevos que no fueron planteados en la demanda como la nulidad del contrato de arrendamiento, que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba.

El procedimiento se inició como un desahucio por expiración del plazo, es decir por haber transcurrido el plazo fijado en el contrato, así lo expresa el encabezamiento de la demanda y en la parte dispositiva. No cabe en el recurso de apelación alegar que además se trata de un desahucio por causa de necesidad personal del actor, copropietario de la vivienda, para ocupar la misma, por tratarse de acciones distintas y que no fue planteada como tal en la demanda.

Es cierto que el Juzgador a quo motivó su resolución al margen de la relación arrendaticia, basándose más en la relación entre los copropietarios de la vivienda, sin entrar en si el contrato de arrendamiento se había extinguido por la expiración del término, tal y como se había planteado en la demanda, sin que ninguna de las partes le hubiera planteado una cuestión de falta de legitimidad activa, lo cual si supone una incongruencia.

Entrando en dicha cuestión y analizando el contrato de arrendamiento el mismo se firmó por la copropietaria de la vivienda como arrendadora y el arrendatario el 22 de junio del 2019, la duración del contrato era de un año prorrogable anualmente hasta un periodo de tres años, por lo tanto, el contrato no finalizaba hasta junio del 2022, pues sólo es el arrendatario, durante esos tres años el que tendría la facultad de desistir del contrato. Por tanto, cuando se interpuso la demanda el 29 de julio del 2021 el contrato no había finalizado.

La subrogación del cónyuge en el alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de matrimonio, firmado por el marido como inquilino.

En virtud de la sentencia de divorcio se atribuye el uso disfrute de la vivienda conyugal a la esposa.

Se dicta sentencia de desahucio por falta de pago contra el marido.

La propiedad presenta demanda de desahucio contra la esposa para recuperar su posesión por cuanto venía siendo ocupada por la demandada sin su autorización o consentimiento, ni título alguno que la justificase.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia estimando la demanda por cuanto la demandada no había dado exacto cumplimiento a lo dispuesto en el art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para subrogarse en el contrato que había suscrito su ex. marido.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 27 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la demandada y confirma el desahucio dictado por el juzgado.

Considera la Audiencia que la sentencia apelada estimó la demanda presentada por cuanto la propia demandada había reconocido que no efectuó la comunicación, prevista en el artículo 15 de la LAU,  al arrendador en el plazo legalmente señalado.

La parte recurrente considera dicha valoración en exceso rigorista pues lo verdaderamente importante debía ser que la propiedad ya sabía que ella se había subrogado en el contrato arrendamiento de la vivienda suscrito por su ex. marido por cuanto, en el juicio desahucio que instó por falta de pago contra el mismo, aportó la sentencia de divorcio para respaldar la falta de legitimación pasiva que había excepcionado al contestar la demanda.

El recurso no puede prosperar y ello sin necesidad de entrar a considerar si el Juzgado actuó con un rigorismo o excesivo formalismo que pudiera considerarse contrario a la tutela judicial efectiva que sanciona el art. 24.1 CE y la doctrina que lo interpreta, que rechaza tales interpretaciones cuando suponen una desproporción entre los fines que preservan y la consecuencia que conllevan ( STC 231/12, de 10 de diciembre),pues en el caso de autos la pretensión de la recurrente no tiene ningún viso de prosperar pues sería necesario que el contrato de arrendamiento en el que pretende subrogarse se encontrase vigente y no lo está por cuanto quedó resuelto tras la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio seguido con anterioridad.

Cónyuge divorciado, heredero en testamento antes del divorcio

Matrimonio contraído el 1 de julio de 1967. El 6 de abril de 1972 la esposa otorga testamento nombrando heredero universal al cónyuge. El 26 de mayo de 1994, el matrimonio quedó disuelto por divorcio. La testadora falleció el 2 de febrero de 2011 sin haber revocado el testamento.

Los herederos abintestato del fallecido solicitan la ineficacia de la institución de heredero y la apertura de la sucesión intestada.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, la sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de septiembre de 2018, revoca esta resolución y declara la ineficacia de la institución de heredero y por consiguiente abierta la sucesión intestada.

Considera el Supremo que a diferencia de lo que sucede en otros derechos, no existe en el Código civil una regla de interpretación de la voluntad hipotética del testador medio por la que, basándose en máximas de experiencia, el legislador dé por supuesto que la disposición a favor del cónyuge o su pareja se hace en calidad de tal y mientras lo sea. Sin embargo, de acuerdo con la opinión dominante de la doctrina, esta sala considera que, ante la ausencia de una norma de integración que contemple un caso concreto de imprevisión, debe aplicarse el art. 767.I CC, dada la identidad de razón existente entre los denominados casos de imprevisión y el supuesto a que se refiere este precepto. Por ello, cuando en el momento del fallecimiento del testador se haya producido un cambio de circunstancias que dé lugar a la desaparición del motivo determinante por el que el testador hizo una disposición testamentaria, la misma será ineficaz.

Conforme al art. 675 CC , la regla esencial en materia de interpretación testamentaria es la averiguación de la voluntad real del testador. Por ello, la literalidad del art. 767.I CC , que se refiere a la expresión del motivo de la institución o del nombramiento de legatario, no impide que sea posible deducir el motivo de la disposición y su carácter determinante con apoyo en el tenor del testamento, en particular por la identificación del favorecido por cierta cualidad, como la de esposo o pareja del testador.

Esto es lo que ha sucedido en el presente caso en el que, tras contraer matrimonio, la causante otorgó testamento en el que instituyó heredero a su esposo. El empleo del término esposo para referirse al instituido no puede ser entendido como una mera descripción de la relación matrimonial existente en el momento de otorgar el testamento, ni como mera identificación del instituido, a quien ya se identificaba con su nombre y apellidos. La mención del término esposo revela el motivo por el que la testadora nombraba a su heredero, sin que haya razón para pensar que, de no ser su esposo, la testadora lo hubiera instituido heredero. Producido el divorcio después del otorgamiento del testamento, la institución de heredero quedó privada de la razón por la que se otorgó y, en consecuencia, no puede ser eficaz en el momento en el que se produce la apertura de la sucesión.