HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de
2015.
En dicho contrato se pacta la siguiente duración: Se
fija como tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento del 1 de
Mayo del 2.015 al 31 de Abril del 2.025, prorrogable anualmente hasta un máximo
de diez años, salvo que el arrendatario manifestase al arrendador con dos meses
de antelación, como mínimo, a la fecha de cualquiera de las prórrogas, su
voluntad de no renovarlo, en virtud de lo establecido en la L.A.U. de 3 de
Noviembre del 1.994. El presente contrato sirve de expresa comunicación del
arrendador al arrendatario de su voluntad de no renovarlo al término de los
diez años, salvo que de común acuerdo entre ambos se prorrogue por periodos
anuales hasta un máximo de tres años más, estableciéndose libremente por las
partes una nueva renta y fianza.
Al cumplirse el plazo de diez años, la arrendadora solicita
la extinción del arriendo.
La sentencia de primera instancia estima la demanda y
declara resuelto el contrato.
La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de
julio de dos mil veintiséis, estima la apelación del inquilino desestimando la
demanda del casero.
Considera la AP que para la interpretación de los contratos
ha de estarse a lo dispuesto en el capítulo IV del Título II del Libro IV del
Código Civil, en cuanto que “si los términos de un contrato son claros y no
dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal
de sus cláusulas”, “para juzgar de la intención de los contratantes, deberá
atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al
contrato”, “si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos,
deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto”.
Respecto a la literalidad de los términos de la cláusula, la
estipulación indica, por una parte, -desde el inicio hasta el punto seguido-
que se pactó un plazo de diez años de fecha a fecha, prorrogable a continuación
con carácter anual hasta un plazo máximo similar; y, por otra parte, -desde
dicho punto seguido- que al término de los diez años (debe entenderse los
prorrogados) no se renovará, cabiendo sólo nueva prórroga de común acuerdo por
ambos contratantes por un máximo de 3 años adicionales con fijación de nueva
renta y fianza, lo que implica el otorgamiento de un nuevo contrato.
Debemos tener en cuenta, como dato fundamental, que en el
contrato no se indica de forma genérica que la duración del contrato es de diez
años, sino que se establece de forma expresa que la duración es "del 1 de
Mayo del 2.015 al 31 de Abril del 2.025", fijando así de forma específica
los términos inicial y final. La prórroga sólo puede comenzar tras haber
finalizado la duración inicial pactada, conviniendo las partes en el documento
que dicha prórroga anual se realiza de forma automática (salvo que el
arrendatario comunique con una antelación de dos meses su voluntad de no
renovarlo) y hasta un máximo de diez años.
Las partes fijaron el plazo de duración que estimaron
oportuno y acordaron que la prórroga anual posterior llegase hasta un máximo de
diez años.
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